Главная
Ремонт и очистка
Законодательные акты по перепланировке квартир. Правила перепланировки жилых и нежилых помещений

Законодательные акты по перепланировке квартир. Правила перепланировки жилых и нежилых помещений

Каждый человек хоть раз в жизни переставлял мебель и делал перепланировку. Но практически никто не знает, что некоторые изменения необходимо регистрировать должным образом. В частности, это касается внесения изменений в несущую конструкцию.

Что это такое?

Жилого помещения – это возможные изменения в его конфигурации, которые требуют дополнительного внесения изменений в техническую документацию.

Обязательным документом, где отображаются данные изменения, становится технический паспорт и поэтажный план.

Здесь все изменения отображаются красной линией, что становится заметным при покупке недвижимости.

Недвижимость с перепланировкой можно продавать. Это не запрещается действующим законодательством. Но стоит предупредить покупателя о уже вносимых изменениях.

Если этого не сделать, то он вправе оспорить документ купли–продажи в судебном порядке и признать сделку недействительной.

Чаще всего продавцы делают скидку соразмерную с расходами, которые понесет приобретатель.

Перепланировка, как правило, проводиться с сохранением функциональности самого помещения. Часто понятие перепланировки путают с понятием переоборудования. Но в них есть несколько отличий, главным из которых является частичное изменение в несущей конструкции.

Связанных с нарушением требований как строительных, так и санитарных норм.

Все работы должны соответствовать экологическим и эксплуатационным нормам. Невозможно проводить различные ремонтные действия, которые повлияют на архитектурный облик дома. Например, монтаж или лоджии там, где это не предусмотрено.

Перепланировка жилплощади может вмещать в себя все работы, не противоречащие действующему законодательству. К таковым стоит отнести:

  • перенос и разборка не несущей стены;
  • монтаж новых дверных проемов;
  • увеличение площади за счет монтажа техники в стену;
  • устройство дополнительной кухни или санузла;
  • расширение квадратуры за счет вспомогательного помещения;
  • ликвидация кухней без окон;
  • монтаж или демонтаж тамбуров.

Переоборудование или перепланировка может осуществляться для увеличения уровня комфорта граждан. Главное, чтобы эти действия не приносили убытки соседям.

А в соответствии с действующим законодательством, все граждане, которые производят перепланировку, должны вносить изменения должным образом в техническую документацию.

Не допускаются также различные мероприятия, связанные с влиянием на архитектурный облик жилого дома. Чаще всего такое действие подлежит судебному оспариванию и доведению здания до первоначального состояния.

Не допускаются:

  • все действия, которые приводят к разрушению несущей стены и нарушению прочности всего здания;
  • ухудшение фасада здания;
  • нарушение норм противопожарной техники;
  • затруднение доступа к коммуникациям;
  • ухудшение жизни остальных граждан, проживающих в доме;
  • образование дополнительной комнаты, если там нет естественного света;
  • при образовании комнаты с квадратурой менее девяти квадратов или по ширине менее 2,25 метров;
  • перепланировка без согласия остальных собственников недвижимости;
  • переоборудование архитектурных зданий, аварийных и гражданско–оборонных;
  • перепланировка смежных помещений без указания этого факта в проектной документации.

Чем регулируется?

Оговаривается данный вопрос и , и и пунктом 5.7 Федерального закона.

Здесь представлены основные нормативы и штрафные санкции за некорректную перепланировку. Можно ознакомиться с необходимыми действиями и правилами перепланировки в целом.

Виды переустройства

На данный момент можно выделить несколько видов перепланировки.

Первый вид – это все работы, связанные с обязательным предоставлением проекта и согласования. Считается самым долгим и сложным видом. Также, в отличие от остальных, он считается самым дорогостоящим.

К такому виду стоит отнести:

  • перенос ванны или комнаты;
  • изменение конструкции пола;
  • монтаж межкомнатного перекрытия;
  • иные работы, связанные с давлением на конструкцию дома.

Ко второму виду стоит отнести все работы, которые согласовываются по упрощенной схеме:

  • перемещение сантехники в пределах комнаты;
  • демонтаж не несущей перегородки;
  • монтаж дополнительных проемов в несущую стену;
  • иные работы.

К третьему виду стоит отнести все работы, которые не требуют согласования с государственной инстанцией:

  • монтаж кондиционеров;
  • косметический ремонт;
  • остекление балкона или лоджии;
  • иные работы.

К четвертому виду относят все работы, производимые по типовым проектам. Таковых 130 штук, утвержденных нормами закона.

Что можно делать без согласования?

Без согласования можно произвести следующие ремонтные работы:

  • поклейка новых обоев или перекрашивание потолков, пола;
  • монтаж мебели, в том числе ее разборка;
  • замена сантехнических приборов, в том числе радиаторов;
  • остекление балкона;
  • замена оборудования, обслуживание и монтаж его со стороны улицы – кондиционер;
  • перемещение внутри квартиры кухонной плиты, возможна замена на аналогичный тип по свойствам;
  • удаление не несущей перегородки.

Правила перепланировки

Существуют определенные правила перепланировки в 2017 году. Для начала необходимо получить технический паспорт. Для этого отправляемся в БТИ, оплачиваем услугу и получаем новый документ.

В эту же входит выезд сотрудника БТИ для анализа и выявления неточностей при выполнении плана.

Затем нужно выполнить следующий алгоритм действий:

  1. Заказать проект перепланировки. Эта услуга не бесплатная. Предоставляет проект перепланировки как сама государственная инстанция БТИ, так и частные компании. В обоих случаях гражданин самостоятельно не согласовывает проект.
  2. Затем собрать и сдать их в Жилинспекцию. В разных городах организация называется по–разному.

После этого человек получает согласование на проведение перепланировки и начинает работу.

Квартиры

Правила – это частый запрос в интернете. Практически каждый второй гражданин производит капитальную перепланировку на собственной жилплощади, в связи с чем у него возникает множество вопросов.

В этом случае необходимо понимать, что обращение в Жилинспекцию – это обязательное действие.

Часто при перепланировке квартир происходит изменение размера как в большую, так и в меньшую сторону. Именно поэтому необходимо получить новое свидетельство о праве собственности.

За такую услугу также берется дополнительная оплата.

Частного дома

При перепланировке в частном доме происходит множество нарушений, особенно санитарных и противопожарных норм.

Именно поэтому, основным правилом здесь становится привлечение представителей МЧС и СЭС для проверки. Они составляют акт проверки, на основании которого уже можно подать заявление в БТИ и Жилинспекцию.

При несоответствии нормам придется изначально исправлять недочеты, а уже затем вызывать снова представителей.

Нежилого помещения

При также требуется вызов представителей МЧС и СЭС. И только после составления отчетной документации можно обращаться в БТИ.

Мало того, нежилое помещение нельзя соединять с жилым, так как там имеется несущая конструкция. И во многих ситуациях даже в судебном порядке доказать свою правоту невозможно.

Порядок узаконивания

Перепланировка должна в обязательном порядке . И если действовать по правилам, то изначально нужно согласовать проект, оплатить за это действие, а уже потом производить ремонтные работы.

Если перепланировка уже сделана, то нужно обращаться все в те же организации, но уже оплатить штраф за незаконную перепланировку. В этом случае уже сложнее.

Куда обращаться?

Необходимо сначала в БТИ или организацию, имеющую право на создание проектной документации. В Российской Федерации таких компаний предостаточно. Но тарификация здесь достаточно высока.

После получения проектной документации, необходимо обратиться в БТИ, собрав полный пакет документов.

После этого назначается день, когда представитель БТИ сможет посетить заявителя по месту перепланировки. После ознакомления с территорией сотрудник составляет акт.

Затем следует снова обращение в БТИ за новым техпаспортом, в Жилкомиссию за новым свидетельством.

Перечень необходимых документов

Для оформления необходимо предоставить:

  • заявление установленного образца;
  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • техпаспорт;
  • проект;
  • согласие всех собственников в письменном виде.

Возможно потребуется дополнительный пакет документов.

Сроки получения разрешения

Для согласования самого проекта гражданину придется выделить 1 месяц. После выполнения всех ремонтных работ дается срок на регистрацию – 3 месяца.

Но в некоторых случаях согласование происходит и за 10 рабочих дней.

Стоимость

Стоимость узаконенной перепланировки варьируется в зависимости от региона обращения и квадратуры помещения. В среднем:

  • создание проекта 15000–50000 в зависимости от сложности, в частной компании сумма может достигать 150 000 рублей;
  • получение новых документов – 2 000 рублей;
  • согласование – 15 000 – 30 000 рублей.

Ответственность за нарушения

Если гражданин не согласовывает свои действия с государственным органом, то он понесет ответственность.

Действующим законодательством установлены такие меры, как:

  • 2000–2500 рублей;
  • создание плана по возврату недвижимости к первоначальному виду;
  • двойной штраф;
  • продажа квартиры на торгах для возвращения ее к первоначальному виду.

Из всего вышесказанного стоит сделать вывод, что лучше заранее согласовывать проект и должным образом.

На видео о порядке оформления переустройства

Какой бы удачной ни была планировка наших квартир, всегда хочется привнести в нее что-то свое. Но без разрешения можно делать лишь косметический ремонт. Переустройство или перепланировку помещений надо согласовывать с местным органом власти. Однако на ряд мероприятий наложено табу. О них следует знать, чтобы не тешить себя несбыточными надеждами.

Автор проекта В. Побегуц
Фото Е. Лучина
Камин можно устанавливать только на верхнем этаже многоквартирного дома В редакцию поступает огромное количество писем читателей с вопросами о возможности той или иной перепланировки помещения. Аналогичные проблемы посетители сайта www.. При этом формулировки таковы, что не возникает сомнений: люди совершенно не осведомлены о том, чего делать нельзя ни при каких обстоятельствах. Одна наша читательница, например, собирается совершить в только что приобретенной однокомнатной квартире следующие преобразования: перенести кухню в жилую комнату, на месте кухни создать изолированную спальню, к которой присоединить лоджию. А вход в спальню устроить из кухни, объединенной с гостиной, поскольку коридор присоединится к ванной комнате, которая, в свою очередь, будет совмещена с туалетом... В общем, по ее собственным словам, она хочет максимально задействовать нефункциональные площади. Другая посетительница сайта спрашивает, какую комнату ей сделать без окна: спальню, гостиную или детскую?

Итак, явно настало время расставить точки над "i" и разобраться, на какие преобразования можно получить разрешение, а на какие - нельзя. Сегодня поговорим о том, какими законами и нормативными документами регулируется порядок проведения перепланировок в Москве и по всей стране. А самое главное - о том, осуществление каких мероприятий в квартире невозможно официально согласовать.

Нынешнее положение вещей

Фото Д. Минкина
Привлекательный и необычный интерьер. Но на заднем плане - лоджия, превращенная в эркер с нарушением установленных требований В последние годы практически во всех регионах России, особенно в городах, сложилась удручающая ситуация с перепланировкой помещений и переустройством квартир в типовых домах. В старых пяти- и многоэтажках изменения видны невооруженным глазом: практически все лоджии и балконы в одном здании выглядят по-разному, да и среди остекленных двух одинаковых не найти. Дома смотрят на нас разномастными глазницами, от которых так и хочется отвернуться... Совсем другое дело - новостройки: стоят аккуратные и симпатичные - любо-дорого глядеть, пусть даже они и не являются шедеврами архитектуры.

Это снаружи, а что же внутри? Там - плоды "самодеятельности" в области ремонта с переустройством и перепланировкой, которые не заметны извне, но тем не менее опасны. Известно, что сейчас всем доступны перфораторы, отбойные молотки, "болгарки" и пр. А один из этих замечательных инструментов в руках, скажем, жителя ближнего зарубежья, промышляющего в столице ремонтом квартир, может стать весьма грозным оружием, которое нанесет непоправимый ущерб несущим конструкциям и превратит их буквально в решето. Таким образом будет причинен вред не только заказчику, но и многочисленным соседям, а иногда и всем жителям многоэтажного дома. До сих пор повсеместно проводятся никем не санкционированные работы по изменению внутренней конфигурации и переоборудованию жилых помещений, что порой опасно для целостности зданий. Но в принципе это вполне объяснимо.

Возьмем старые дома: "сталинки" (изначально в них проектировались только коммунальные квартиры с длинным коридором и множеством дверей по обеим сторонам), "хрущевки" (с микроскопическими комнатками и почти аналогичными по величине прихожей и кухонькой), "панельки" советского периода (с мало кого устраивающей непонятной планировкой) и т. д. Кстати, большинство этих квартир, которые мы или предыдущие поколения получали бесплатно, не претендовали на то, чтобы удовлетворить чей-то изысканный вкус. Просто государство возводило и предоставляло жилье, не очень "заморачиваясь" насчет создания комфорта. И теперь стало совершенно понятно, что квартиры постройки середины - второй половины XX в. не соответствуют современным требованиям.

Сейчас ситуация иная, и граждане в большинстве случаев покупают жилье за собственные деньги. И логика здесь другая: я собственник - значит, могу делать что захочу, да и квартиру я приобрел с так называемой свободной планировкой. А потом оказывается, что свобода эта мнимая и на плане БТИ назначение каждого помещения четко определено. Бывает и так, что человек покупал квартиру в спешке, пытаясь угнаться за быстро растущими ценами, и не обращал особого внимания на расположение в ней функциональных зон. Думал, что нужно скорее вложить деньги, а потом уже разбираться с обустройством жилья. После оформления квартиры в собственность становится понятно, что она не соответствует представлениям нового владельца о комфорте и не подходит для его семьи. Перепланировка помещений ведут к "улучшению", и часто затрагиваются несущие конструкции здания. В результате оно может даже обрушиться, случись, не дай бог, хотя бы легкое землетрясение или, например, взрыв газа. И этого нельзя допустить.

Перечень ограничений

В Приложении 2 к Постановлению Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. Постановления № 883-ПП от 15.11.2005 г. приведен перечень ограничений на мероприятия по переустройству и (или) перепланировке помещений в жилых домах.

Не допускается переустройство помещений, при котором:

Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установлен-ном порядке к категории непригодных для проживания.

Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.

Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.

Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В жилых домах типовых серий не допускается:

Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах- пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.

Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

По закону: в России

Фото Д. Минкина
Такое присоединение лоджии к жилой комнате с выносом радиатора центрального отопления согласовать практически невозможно Последние 10-15 лет, и особенно 90-е гг., можно назвать хаосом переходного периода. Очень быстро трансформировались представления людей о красоте и качестве жизни. Законодательство не успевало за меняющимися реалиями; плохо функционировали органы, которые должны были контролировать правильность эксплуатации жилья. В этих условиях жители многоэтажек творили что хотели и часто вообще не подозревали, что на проведение серьезных преобразований в своих квартирах нужно у кого-то спрашивать разрешение.

Всего лишь полтора года назад на федеральном уровне работал старый Жилищный кодекс РСФСР, который по большому счету вопросы перепланировок не регулировал. В нем была лишь одна небольшая статья (ст. 84), определявшая общий порядок действий. Эти проблемы решались на региональном уровне: каждый субъект принимал свои законы и нормативные акты. 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым определение общих условий и порядка переустройства и перепланировки относится к компетенции органов государственной власти РФ, а не местных властей. Последние занимаются лишь согласованием переустройства и перепланировки, а также осуществляют контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений этого фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам и другим требованиям законодательства (ст. 14 ЖК).

В кодексе рассматриваемым вопросам посвящена пусть небольшая, но целая глава, состоящая из четырех статей. В частности, здесь (ст. 25) даны определения терминам. "Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения". А перепланировкой называется изменение конфигурации жилого помещения, которое также влечет необходимость внесения изменения в его техпаспорт. К сожалению, до сих пор на федеральном уровне не утверждена форма последнего, но уже определено, что технической паспортизацией жилья наряду с его инвентаризацией будут заниматься БТИ. Кстати, согласно ст. 19 ЖК, техпаспорт - это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилья установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические нормы и правила и другие требования законодательства.

Нельзя проводить какие-либо работы в квартире до оформления права собственности на нее Право на проведение переустройства и (или) перепланировки квартир имеют только их собственники (ст. 26 ЖК). Если вы занимаете жилое помещение по договору социального найма, для осуществления преобразований в своей квартире вы должны обратиться в местный орган власти, являющийся наймодателем по договору, с тем чтобы он уполномочил вас приступить к делу. А ведь чиновники могут и не разрешить проводить какие бы то ни было работы. Если вы собственник, для вас в той же статье ЖК содержится исчерпывающий перечень документов, которые нужно предоставить в орган, осуществляющий согласование. Максимальное их количество - шесть, минимальное - три: заявление по форме, утвержденной Правительством РФ (см. Постановление Правительства № 266 от 28.04.2005 г.); правоустанавливающие документы на квартиру (Свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи и пр. - подлинники или заверенные нотариусом копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в некоторых самых простых случаях достаточно эскиза, нарисованного от руки прямо на копии поэтажного плана БТИ). Когда на каждую квартиру будет заведен технический паспорт, он тоже обязательно потребуется. (Пока его заменяет план данного помещения и смежных с ним.) Для нанимателей необходимо письменное согласие всех членов семьи на проведение работ. А если дом, в котором находится жилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране соответствующих памятников о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки в нем.

К слову, при рассмотрении заявлений от собственников и нанимателей применяются неодинаковые подходы. Об этом нам рассказали специалисты Мосжилинспекции. Например, нанимателю при проведении перепланировки не разрешается уменьшать площадь жилых помещений за счет нежилых, а собственнику позволяется. В общем, это вполне логично, поскольку занимаемая квартира принадлежит не нанимателю, а городу. И последний вправе в будущем распорядиться своей собственностью: если вы, скажем, поменяете данную квартиру на другую, сюда въедет следующий наниматель. А значит, жилая площадь не должна уменьшиться. Кроме того, в гл. 5 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" устанавливаются четкие требования к помещениям квартир, предоставляемых гражданам в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов. Для частных домов, строящихся на деньги соинвесторов, а также жилищных кооперативов и ЖСК используются другие нормы.

По вашим письмам

Какие же виды работ нельзя официально согласовать? Это необходимо знать, прежде чем приступать к созданию проекта или эскиза вашей будущей преображенной квартиры. Ниже приводится список несогласуемых мероприятий по переустройству и (или) перепланировке. Его помогли составить специалисты Мосжилинспекции и консалтинговой компании "ЦЕНТРЮРСЕРВИС", оказывающей услуги по согласованию переустройства и перепланировки.

1. Не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Возможен только один вариант - устройство санузла в верхнем уровне над кухней в двухуровневых квартирах (п. 9.22 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные"). Ограничений по размещению других "влажных зон" - кухонь и постирочных - нет.

Таким образом, располагать кухню можно в любом месте квартиры, за исключением площади под санузлами соседей сверху (при условии соблюдения норм освещенности и вентиляции). Расширение и перенос санузлов возможны только в пределах прилегающих вспомогательных помещений: коридоров, холлов, прихожих, кладовых и т. д. На месте комнат и кухонь их устраивать не разрешается.

2. Нельзя закрывать доступ к оборудованию (вентилям, кранам и пр.) - п. 10.6 СНиП 31-01-2003, - а также устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях (п. 3.6 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).

3. Не допускается устройство теплых полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления (пп. 5 п. 1 "Мероприятий по переустройству" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).

4. Не разрешается установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме (п. 8.7 СНиП 31-01-2003, п. 3.43 МГСН 3.01-01 "Жилые здания").

5. Запрещается перенос радиаторов в застекленные лоджии и балконы (пп. 3 п. 1 "Мероприятий по переустройству" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02.2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).

6. Не допускается устройство непосредственного входа из спальни и кухни в санузел (ванную комнату) во всех квартирах, кроме элитных. Исключение - наличие другого помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла (п. 4.13 МГСН 3.01-01).

7. Нельзя ликвидировать перегородку между комнатой и кухней, если последняя оснащена газовой плитой, особенно в однокомнатных квартирах. Помещения, оборудованные газовыми плитами, газовыми колонками и т. д., должны быть отделены от жилых комнат (п. 3.25 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 758-ПП от 02.11.2004 г. "Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда").

8. Не разрешается проектировать жилые комнаты и кухни без непосредственного естественного освещения (п. 5.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно- эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям").

9. Не допускаются разборка (полная или частичная) межквартирных перегородок и устройство проемов в межквартирных стенах. Это возможно лишь при условии, что происходит объединение двух квартир (пп. 3 п. 2 "Мероприятий по перепланировке" Приложения 1 к Постановлению № 73-ПП от 08.02. 2005 г. в ред. № 883-ПП от 15.11.2005 г.).

10. Запрещается "захватывать" чердак, подвал, часть межквартир-ного тамбура и т. д., так как в соответствии с Жилищным кодексом (ст. 36) они являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

По закону: в Москве

Фото Д. Минкина
Вопиющее нарушение: раньше на этом месте находилась кухня. Теперь здесь ванная, которая выходит прямо в эркер, переделанный из лоджии Столица нашей родины - наиболее "продвинутый" регион и в плане регулирования перепланировок и переустройства. Здесь еще в конце 90-х гг. начал действовать Закон № 37 от 29.09.1999 г. "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", определявший правила оформления и проведения переустройства, а также государственного учета и контроля производимых работ. Спустя пять лет вышел Закон № 22 от 07.04.2004 г., который внес изменения и дополнения в Закон № 37 и вывел вопросы проведения переустройства с районного на городской уровень. Затем было опубликовано Постановление Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 г. "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Оно ввело принцип "одного окна" для приема и рассмотрения заявлений граждан и возложило эти функции на Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекцию), а также утвердило перечни мероприятий по переустройству и ограничений на их проведение.

После вступления в силу Жилищного кодекса возникла необходимость привести московское законодательство в соответствие с федеральным. Поэтому 15 ноября 2005 г. увидело свет Постановление Правительства Москвы № 883-ПП "О реализации положений Жилищного кодекса РФ и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах". В нем ставились новые задачи по предотвращению несанкционированных работ и их последствий. Кроме того, был изменен перечень мероприятий по переустройству и перепланировке, которые могут выполняться в соответствии с проектом или эскизом. Кстати, все тексты постановлений Правительства Москвы можно найти на его сайте www.mos.ru.

Мосгордума 7 декабря 2005 г. приняла закон № 66, признавший утратившими силу прежде действовавшие законы № 22 и 37. Он вступил в силу через десять дней после опубликования, и сейчас законодательное регулирование проблем перепланировки и переустройства полностью перешло на федеральный уровень. Теперь ответ на все возникающие вопросы нужно искать в Жилищном кодексе, а также постановлениях Правительства РФ и г. Москвы.

Чем грозит "самоволка"?

Фото Д. Щигловского
Джакузи прямо в спальне - так делать нельзя! Никем не санкционированные переустройство и (или) перепланировка помещений могут привести к достаточно серьезным последствиям как для вас самих, так и для ваших близких, наследников или покупателей ныне принадлежащей вам квартиры. Статья 29 ЖК определяет понятие самовольного переустройства (или) перепланировки. Ими считаются работы, проведенные без согласования с органом местного самоуправления (в столице - с Мосжилинспекцией) или выполненные с нарушением согласованного проекта. Собственник или наниматель, который самовольно совершил перепланировку помещений должен привести квартиру в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном этим органом. В соответствии со ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП) порча жилых домов и помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование помещений и использование их не по назначению влекут предупреждение или наложение административного штрафа в размере 10-15 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), то есть 1000-1500 руб. За самовольную перепланировку штраф еще выше: 20-25 МРОТ, или 2000-2500 руб. Именно жилинспекторы выносят предупреждения, налагают штрафы и оформляют предписания по приведению квартиры в прежний вид. И если эти административные меры не дают результата, то орган, осуществляющий согласование перепланировок помещений, подает иск в суд. А он уже принимает решение либо о сохранении перепланировки помещения, либо (в отношении собственника) о продаже с публичных торгов данного жилого помещения с выплатой владельцу вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанности по приведению купленного жилья в прежнее состояние. В отношении же нанимателя по договору социального найма выносится решение о расторжении данного договора. И опять-таки суд обязывает самого наймодателя (то есть местный орган власти) привести жилье в первоначальный вид. Назначается новый срок упомянутых работ и т. д.

Фото Д. Минкина
Вентиляционный короб срезать запрещено: это неминуемо приведет к ухудшению санитарных условий в квартирах соседей Все это очень серьезно. И не надо думать, что можно всю жизнь прожить с самовольно сделанной перепланировкой помещений, пока дремлют проверяющие и молчат соседи. Даже если вы сами не будете "узаконивать" результаты преобразований, ходить по инстанциям придется вашим детям или внукам. А завещать им кота в мешке - не самый лучший презент. Если же вы будете продавать квартиру, в которой выполнена несогласуемая самовольная перепланировка помещений, цену на нее придется назначить как минимум на 20% ниже аналогичной непереустроенной (такая сложилась практика). Надо помнить, что обязанность привести жилье в прежний вид вы передаете новому собственнику. Можно, конечно, попытаться подсунуть ему устаревший план без изменений, но покупатель обязательно заметит несоответствия, особенно серьезные. И просто вызовет техника из БТИ, который выявит несанкционированные изменения, а затем начертит на плане красные линии нарушений, которые будет очень трудно ликвидировать.

Согласно ранее упоминавшейся ст. 29 Жилищного кодекса, сохранить помещение в переустроенном виде можно на основании решения суда. Но, например, Правительство Москвы в вышеназванном Постановлении № 883-ПП решило пойти навстречу людям, уже сделавшим переустройство или перепланировку без разрешения. К функциям Мосжилинспекции добавлена еще одна: "согласование ранее выполненных самовольных переустройств и перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах, если они не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью". Значит, теперь постфактум можно получить разрешение на преобразования в квартире, не противоречащие закону. Это ноябрьское нововведение вполне позволительно назвать амнистией.

В одном из следующих номеров журнала мы расскажем о том, какие виды переустройства и перепланировки помещений можно согласовать, как этим нужно заниматься и почему лучше открывать дверь жилинспектору, который пришел к вам контролировать ход работ.

Редакция благодарит Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекцию) и консалтинговую компанию "ЦЕНТРЮРСЕРВИС" за помощь в подготовке материала.


Вслед за упрощением процедуры получения разрешения на установку кондиционеров на фасадах зданий Правительство гор. Москвы внесло существенные изменения в правила согласования перепланировки квартир и/или переустройства жилых помещений в многоквартирных домах. Новый порядок определяется:

  • Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах», официально опубликовано в: «Вестник Мэра и Правительства Москвы», № 61, 01.11.2011 (с изменениями: ),
  • к нему (наиболее важные документы с точки зрения установления новых правил согласования по существу , в частности, приложение № 1 — к перепланировке) и
  • типовых перепланировок в домах массовых серий в качестве дополнения (скачать его можно по представленной ссылке).

На этой странице нам хотелось бы представить информацию о наиболее важных изменения указанных правил . Такие сведения могут оказаться полезными для всех посетителей сайта, и в том числе для тех, кто занят планированием будущего .

Принятое 25.10.2011 г. на заседании правительства Москвы постановление «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» вступило в силу 1 декабря 2011 года.

Упрощение согласования перепланировки в соответствии с постановление № 508-ПП распространяется только на территорию Москвы и не затрагивает Московскую область и другие субъекты федерации.

Анализируя обращения наших клиентов, мы заметили, что предпринятые московскими властями реформы обыкновенно называют новым законом о перепланировке . Однако это не так — новации в указанной сфере вводятся в действие постановлением Правительства Москвы, а содержание самих процедур согласования в их обновленной форме определяются многочисленными приложениями к документу.

Ранее порядок согласования и проведения перепланировки и/или переустройства в гор. Москве в целом определялся двумя основными документами, принятыми Правительством гор. Москвы. Это — постановление № 73-ПП от 08.02.2005 г. и № 831-ПП от 25.09.2007 г. с изменениями и дополнениями. В соответствии с новым порядком согласования перепланировки указанные документы (а также постановление № 502-ПП от 22.06.2010 г.) признаются утратившими силу. Им на смену приходят:

  • Требования к переустройству и перепланировке → к постановлению № 508-ПП (в редакции ). Определяют случаи того, что подлежит согласованию (пункты 2 и 3 Требований) и на что ни при каких обстоятельствах нельзя получить разрешение (пункт 11). Иными словами, такой документ позволяет ответить на вопрос «Что можно согласовать».
  • Регламент , определяющий порядок оказания государственных услуг в части согласования перепланировки → (в редакции постановления от 26.12.2012 № 840-ПП). Документ предусматривает порядок подачи заявлений о согласовании, сроки и процедуры их удовлетворения (предоставления разрешения), а также исчерпывающие основания для отказа в выдаче разрешения на согласование перепланировки. Т.е. он отвечает на вопрос «Как осуществляется согласование». Данный документ также содержит образцы документов (в том числе заявление о согласовании перепланировки), которые применяются в соответствии с новым Регламентом .
  • Требования к составу и содержанию проекта перепланировки → к ППМ № 508.
  • Порядок контроля за работами по перепланировке («Требования к ведению журнала производства работ…») → . Определяет процедуры, связанные с обеспечением соответствия фактически производимых работ решению о согласовании перепланировки и проекту, в том числе в отношении ведения исполнительной документации и приемки уполномоченными лицами скрытых работ .

Прежде московский регламент предусматривал два вида перепланировки — «по проекту» и «на основании эскиза» (последний в свое время был предложен москвичам как некоторое послабление). Новый документ упоминает лишь проект, а также вводит новое понятие «перепланировка на основании типового проекта», заранее согласованного Мосжилинспекцией и представленного на ее официальном сайте. В настоящее время такой каталог содержит 127 проектов. Из них 52 могут быть реализованы без согласования с Мосжилинспекцией, а 75 — после получения соответствующего разрешения — т.е. такие проекты предусматривают изменения, которые затрагивают несущие конструкции, фасад или общедомовые коммуникации . Согласно информации, полученный в Мосжилинспекции, в 2012 году будет опубликован второй том Каталога, куда войдут иные типовые серии домов.

Новым в законодательстве о перепланировке квартир следует считать то, что согласование может носить разрешительный или уведомительный характер. Пункты 2 и 3 Приложения № 1 в совокупности образуют перечень работ , к которым применяются разрешительные процедуры — ведение ремонта в таких случаях возможно только после получения разрешения Мосжилинспекции, т.к. в общем и целом указанные мероприятия затрагивают несущие конструкции, фасад здания или общедомовые коммуникации. Разрешение в свою очередь может быть выдано только при условии предоставления проекта перепланировки. Проект должен быть подготовлен специализированной организацией, имеющий свидетельство СРО о допуске к деятельности, связанной с проектированием. Для домов массовых серий может быть использован типовой проект. На основании заявления, проекта и иной предусмотренной регламентом документации Мосжилинспекция принимает решение о согласовании работ и в последующем принимает их → . На основании проекта, подготовленного специализированной организацией, имеющей допуск СРО, могут быть согласованы, в частности:

  • перенос (устройство) сан. узлов (п. 2.2.1. Требований; следует применять с учетом п. 24 Положения, утвержденного от 28.01.2006 г.);
  • устройство проемов в несущих и межквартирных перегородках (п. 2.2.6.);
  • объединение лоджий с внутренними помещениями (п. 2.2.9.) — исключен постановлением № 840-пп от 26.12.2012 — исключение данного пункта толкуется, однако, как мера, устанавливающая запрет на такие работы;
  • устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия в домах с ж/б-перекрытиями (п. 2.2.11.).

На отдельной странице нашего сайта мы публикуем → квартир с их распределением по группам: разрешено, разрешено в уведомительном порядке, запрещено и т.д.

В случаях, когда запланированные работы не включены в названный перечень, перепланировка может быть произведена с соблюдением условия об уведомительном характере. Регламент предусматривает возможность осуществления указанных работ физическими и юридическими лицами, а также индивидуальными предпринимателями без ведения Журнала работ и необходимости освидетельствования скрытых работ .

Уведомительный характер подразумевает внесение соответствующих изменений в технический паспорт жилого помещения при необходимости , например, в случае, если вы собираетесь продать квартиру.

Обратите внимание на п. 15 Требований: «Работы по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, производство которых требует соответствующего допуска, осуществляются организацией, имеющей свидетельство о допуске к таким работам, выданное саморегулируемой организацией.»

Приложение № 1 к постановлению № 508-ПП от 25.10.2011

Мероприятия, направленные на переустройство и/или перепланировку не должны выходить за пределы ограничений, предусмотренных новыми правилами и направленных на обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также конструктивной прочности многоквартирного дома. В частности, не допускается (подробно см. п. 11 Приложения № 1):

  • увеличивать нагрузку на несущие конструкции при устройстве стяжек, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов сверх проектных значений;
  • производить демонтаж или усекать вент. каналы;
  • переносить радиаторы отопления в лоджии.

Благодаря сокращению списка работ, в отношении которых применяется разрешительный порядок согласования, впредь разрешение не требуется в частности для случаев:

  • замены напольного покрытия (об устройстве полов и изменении их конструкции см. ниже; в особенности обратите внимание на толкование термина «покрытие пола» согласно Приложению Б СП 29.133307.2011 «Полы. СНиП 2.03.13-88»;
  • установки спутниковых антенн на фасаде;
  • замены унитаза;
  • полной или частичной разборки ненесущих перегородок (за исключением межквартирных и тех, которые ограждают газифицированные помещения — требуется проект и согласовние);
  • устройства проемов в ненесущих перегородках;
  • устройства дополнительных перегородок из легких материалов.

В части ненесущих перегородок существует вероятность того, что для их разборки потребуется техническое заключение проектной организации о том, что они не являются несущими или разгружающими. Мосжилинспекция также может истребовать заключение и в отношении вновь возводимых перегородок, подтверждающее, что они не превышают проектную нагрузку на перекрытия. В свою очередь такое заключение в состоянии таить «опасность» в виде оговорки о том, что указанный вид работ в данном конкретном случае может быть произведен только при наличии специального проекта.

В особенности новоселам будет полезно познакомиться с п. 2.2.8 Требований (), который относит работы по устройству полов (например, стяжки) к перепланировке , согласование которой осуществляется при наличии соответствующего проекта (согласно постановлению 840-пп от 26.12.2012 согласование проекта требуется только для изменения конструкции пола).

Работы по переустройству и/или перепланировке, включенные в предусмотренный регламентом перечень, должны быть произведены в течение одного года, т.е. в пределах срока действия решения о согласовании. Ранее действовало правило о том, что такие работы должны быть произведены в срок не более четырех месяцев. Также из регламента была исключена норма, согласно которой устанавливались временные рамки продолжительности ремонта, в частности при проведении шумных работ. Для определения времени ремонтных работ в квартире теперь следует руководствоваться общими нормами законодательства об обеспечении покоя граждан и тишины на территории гор. Москвы.

Срок реализации процедуры получения разрешения на перепланировку не должен превышать 35 дней . Документ о завершенном переустройстве/перепланировке должен быть выдан в течение 10 дней с момента уведомления Мосжилинспекции о том, что такие работы закончены.

Согласование не требуется — последовательность дейтствий

Совсем скоро мы дополним данную статью указанием на сторонние источники.

Примечания

Со временем будет накоплен опыт практического применения новых процедур согласования. На его основе появятся разъяснения постановления № 508-ПП, которые будут учтены в данной статье.

Должна соответствовать действующим на сегодняшний день нормам и правилам - СНиПам и СанПиНам (их в последнее время заменяют Своды Правил - СП), ГОСТам, МГСН, ВСН и пр. Эти требование закреплено в п.11.9. Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 в редакции 840. Невыполнение положений данных нормативов автоматически влечет за собой нарушение жилищного законодательства , и, как следствие, невозможность узаконить перепланировку .

При этом различные документы могут как дублировать друг друга, так и иметь противоречия, кроме того, они постоянно обновляются и дополняются. Чтобы учесть все их требования при составлении проектной документации, проект перепланировки следует заказывать только у лицензированных организаций, т.е. имеющих допуск СРО по проектированию.

Кроме того, соблюдать нормативы требуется и при воплощении в жизнь согласованных с Мосжилинспекцией проектов перепланировки . Правильность проводимых работ подтверждается авторским надзором со стороны организации, ответственной за разработку проекта, а также актами на скрытые работы , которые имеют право составлять компании с допуском СРО на строительные работы.

Технические нормативы, которые устанавливают общие правила для всех перепланировок:

СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

СП 29.13330.2011 "Полы"(актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88).

СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях".

МГСН 3.01-01 "Жилые здания"

ГОСТ Р 53778-2010 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния"

СП 51.13330.2011 "Защита от шума". Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003

СП 20.13330.2011 "Нагрузки и воздействия". Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85

СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции". Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87

СП 63.13330.2012 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения". Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003

и другие.

Выделим основные правила перепланировки:

Пунктом 9.22 СП 54.13330.2011 и п.3.8 СанПиН 1.2.2645-10, запрещено переносить ванную комнату и туалет , когда они в результате окажутся над жилыми помещениями и кухней квартиры на нижнем этаже. Исключением считаются вторые этажи двухуровневых квартир, а также жилье на первом или другом этаже, когда под ним находится нежилое помещение (например, парковка, магазин, офис). Соответственно, запрещен и перенос кухни под санузел или ванную вышерасположенной квартиры. То есть, получается, что в большинстве случаев, для переноса или расширения данных помещений, должны использоваться лишь площади нежилых зон - коридора или, например, темной комнаты. Важно, что перенос или устройство "мокрых" помещений может проводиться только на основании проектной документации - что подтверждается п. 2.2.1 Приложения 1 ППМ 508 в ред. 840.

В соответствии с п. 24 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, запрещается переносить кухню над жилыми комнатами соседей снизу.

Важные ограничения по минимальной площади жилых комнат в квартире устанавливает п. 5.7 СП 54.13330.2011: в "однушках " комната не может быть меньше 14 кв.м, а в 2-х и более -комнатных квартирах площадь общей комнаты не должна быть ниже 16 кв.м, а спальни и кухни - 8 кв.м (спальня на двоих - не менее 10 кв.м). При этом в однокомнатных квартирах допускается устройство кухни ниши 5 кв.м.

Пунктом 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10, и п. 4.13 МГСН 3.01-01, вводится запрет на организацию входа в туалет из кухни или комнаты. Исключением считается устройство входа из спальни в совмещённый санузел при наличии еще одного помещения с унитазом, куда можно попасть из коридора. Вход в ванную (без унитаза) может быть сделан из любого жилого помещения. Исключение делается для квартир, где проживает инвалид-колясочник - в них допускается делать вход в уборную из кухни/жилой комнаты (п. 4.18 МГСН 3.01-01).

СП "Полы…" в части п. 4.8 утверждает, что ванные и уборные должны отделяться от остальных помещений порожком или иметь уровень пола на 15-20 мм ниже, чем в комнатах. Кроме того, данный свод правил указывает на необходимость укладки гидроизоляции, если происходит расширение ванной и санузла за счет площади нежилого помещения - кладовой или коридора. Пол на затрагиваемой площади демонтируется, и укладывается заново, - с гидроизоляционным покрытием под ним. При этом вмешательство в конструкцию полов требует, согласно п. 2.2.6 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, разработки проекта перепланировки.

Согласно п. 10.6 СП 54.13330.2011, необходимо сохранять доступ к приборам и соединениям инженерных систем.

Дровяной камин может устанавливаться лишь в квартирах на последних этажах, или на любом уровне многоуровневой квартиры на последнем этаже (п.8.7 СП 54.13330.2011). При этом нужно помнить, что на проведение дымохода через чердак необходимо получить согласие минимум 73% жильцов, поскольку при этом затрагивается общедомовое имущество. Кроме того, при устройстве дымохода необходимо соблюдать ФЗ "Технический регламент пожарной безопасности" (с изменениями на 10 июля 2012).

Комнаты и кухня должны получать естественное освещение через проемы в фасадных стенах, о чем говорится в п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 и п. 9.12 СП 54.13330.2011. Исключение делается для кухни-ниши, которую можно устраивать и без поступления уличного света. Согласно п. 9.14 СП 54.13330.2011, для нежилых помещений и "мокрых зон" естественное освещение не нормируется.

В соответствии с п. 8.1.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 нельзя соединять вытяжку с вентиляцией и дымоходами. Кроме того, согласно п. 11.5 ППМ № 508 в редакции 840, при перепланировке в принципе запрещается урезание или ликвидация вентшахт.

Для многих россиян, ставших счастливыми обладателями собственной квартиры, новоселье начинается с ремонта и перепланировки. Что скрывать, в большинстве типовых многоэтажек, которые отечественная стройиндустрия возводит целыми микрорайонами, планировки квартир не назовёшь удобными и рациональными. Так что наши соотечественники теми или иными способами пытаются сделать новообретённое жилище максимально комфортным для себя и своих близких. В самом деле, существующий арсенал способов перепланировки даёт возможность адаптировать имеющуюся жилплощадь к потребностям и эстетическим представлениям обитателей квартиры. Однако здесь таится множество как технических, так и юридических нюансов, в которых без помощи специалистов разобраться практически нереально.

Законодательные нюансы
В Жилищном кодексе РФ под перепланировкой понимается любое изменение технических или функциональных характеристик квартиры, которое сопровождается внесением коррективов в план БТИ. Сюда относятся не только снос и возведение перегородок, перенос, расширение или заделка дверных проёмов и иных элементов жилого помещения, но даже изменение положения радиаторов отопления, прочих инженерных коммуникаций и установка наружного блока кондиционера.

По словам Людмилы Чекашовой, заместителя генерального директора компании «Центр согласования и перепланировок недвижимости» , один из самых частых видов перепланировки - это объединение ванной и туалета и расширение санузла за счёт коридора. Также очень популярен перенос дверных проёмов (например, из кухни в гостиную, минуя коридор).

Необходимо помнить о том, что любые переделки должны носить законный статус. Владельцы квартиры с несогласованной перепланировкой рискуют столкнуться с серьёзными проблемами. Такую жилплощадь невозможно продать или обменять, а также очень трудно подарить или оформить в наследство. Её невозможно использовать и в качестве залога по банковским кредитам.

О неузаконенной перепланировке может стать известно при выборочной проверке или из-за жалобы соседей. По существующему законодательству, на хозяев квартиры налагается административный штраф в размере 2-2,5 тыс. руб. Кроме того, владельцев обяжут за свой счёт вернуть апартаменты в изначальное состояние. В самых сложных случаях по решению суда возможна принудительная продажа квартиры (для покрытия расходов по устранению последствий незаконной перепланировки) или выселение квартиросъёмщиков, живущих по договору социального найма.

Чтобы провести перепланировку в соответствии с законом, необходимо получить разрешение Жилищной инспекции. Оно выдаётся на основании согласованного пакета документов. Например, в столице далеко не полный перечень необходимых документов включает: поэтажный план БТИ, свидетельство о собственности (или договор купли-продажи), выписку из домовой книги, техническое заключение о состоянии несущих конструкций (выполняет лицензированная организация), проект по перепланировке, разработанный лицензированной проектной организацией, договор на авторский надзор с проектной организацией. Также на проектную документацию придётся получить заключения согласующих организаций: Архитектурно-планировочного объединения округа, Роспотребнадзора (СЭС), Госпожнадзора, дирекции единого заказчика, архитектурно-планировочного управления, Мосгорэкспертизы и других инстанций, техническое заключение эксплуатирующей организации (ДЭЗ, ЖСК, ТСЖ), разрешение от главного архитектора проекта дома и Комитета по архитектуре и градостроительству (в зависимости от сложности работ).

Увы, при таком обилии всевозможных бумаг далеко не каждый проект перепланировки может быть одобрен. Существует длинный перечень ограничений, обусловленных действующими нормами и правилами. Это становится камнем преткновения для тех, кто вначале затевает масштабные перепланировки в квартире, а потом всеми правдами и неправдами пытается легализовать внесённые переделки. Например, на кухне в вентиляционный короб могут установить шкаф или холодильник, а ванной - пристроить стиральную машинку. Однако такая «пустячная» перепланировка нарушает вентиляцию здания, а значит, не может быть утверждённой. И как бы ни хотели жители первых или последних этажей расширить свою жилплощадь за счёт присоединения подвалов (и, соответственно, чердаков), такие изменения тоже невозможно легализовать.

Некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них всё равно не выдают. Например, ни в одном документе не обозначено, что нельзя объединять комнату или кухню с лоджией или выносить радиаторы отопления на балкон (лоджию).

«Мы не берёмся согласовывать слияние комнаты и лоджии, - рассказывает Виталий Виноградский, специалист московской компании «ДизайнПроектСтрой» . - По закону это не запрещено, но по факту согласовать невозможно».

«Сейчас получить разрешение на подобные перепланировки нереально, - соглашается Людмила Чекашова, - потому что нарушается теплотехнический расчёт всего дома. Холодная зона должна оставаться хотя бы на 3-5 градусов холоднее, чем в жилой комнате. И если дом, допустим, принадлежит Моспроекту, то они вообще запрещают разбирать подоконную часть».

Подготовка и согласование проекта перепланировки отнимает много времени и сил, поэтому рациональнее поручить это профессионалам, знающим порядок и требования задействованных в процессе согласований инстанций. Вся процедура обычно занимает у специалиста не больше 2-3 месяцев. Однако если дом относится к объектам культурного наследия (историческая застройка), то придётся все планируемые перепланировки согласовывать с местным Департаментом культурного наследия. Это может занять от шести месяцев до года.

Такая ли свободная планировка?
Наибольшую проблему представляет переустройство квартиры в панельных домах, где практически все стены являются несущими, а значит, перечень возможных изменений довольно короток. В то же время, покупатель квартиры со «свободной планировкой» в монолитном доме приобретает только голые наружные и межквартирные стены с канализационными стояками и вентиляционными каналами - без каких бы то ни было внутренних перегородок. Казалось бы, здесь есть, где развернуться самой неуёмной фантазии дизайнера. Однако действительность гораздо прозаичнее.

«Свободной планировки как таковой не существует, - утверждает Виталий Виноградский. - Даже если нет внутренних стен, в планах БТИ обозначено всё зонирование. Новосёл может за свой счёт воссоздать уже утверждённую планировку или попытаться согласовать свой вариант. При этом объём документов будет практически тот же самый, что и для панельного дома».

Свободная планировка тоже имеет определённые ограничения. Запрещается сносить и сужать вентиляционные каналы, замуровывать газовые трубы в стены, присоединять коридор лестничной клетки, образовывать комнаты меньше 9 кв. м, без естественного освещения или без отопительных приборов, увеличивать подсобную площадь за счёт жилой.

Также нельзя превращать лоджии и балконы в жилые помещения и выносить на них отопительные приборы. «Клиент приходит к нам с эскизами планировки, и мы, учитывая все пожелания, стараемся предложить разумный и разрешенный вариант планировки, - рассказывает архитектор Александр Покровский. - А для этого «садимся» на какие-то опорные точки, технические стояки. Их тоже можно отчасти менять, но близость к ним желательна. Технически наиболее сложны переносы кухонь, ванных комнат и туалетов, поскольку до них нужно тянуть коммуникации от стояков.

Есть и немало прямых запретов. Например, нельзя оборудовать «мокрые помещения» (санузлы и кухни) над жилыми помещениями нижележащих квартир».



Окна и балконы под оком закона
Новостройки сейчас обычно сдаются уже с установленными энергоэффективными пластиковыми окнами, соответствующими современным требованиям по теплозащите. Но в жилом фонде, построенном до 90-х годов, использовались устаревшие деревянные окна, которые не держат тепло, протекают и продуваются сквозняками. Так что редкий серьезный ремонт сейчас обходится без замены окон.

Надо ли получать разрешение на замену окон? «Если не затрагивается форма оконного проёма и прочих параметров, прописанных в БТИ, то замена старых окон на теплосберегающие системы не считается перепланировкой и согласований не требует. Достаточно лишь, чтобы компания, которая изготавливала и монтировала новые окна, имела сертификат соответствия на оконные блоки», - отмечает Рафик Алекперов, технический директор ТД «ПРОПЛЕКС» (эксклюзивного поставщика ПВХ-профиля, произведённого в России по австрийским технологиям).

Однако в некоторых регионах действуют собственные требования. Например, в Северной столице в 2009 году был принят закон № 239-29 «Об административных правонарушениях в сфере благоустройства в Санкт-Петербурге». Согласно постановлению, при замене окон необходимо иметь разрешительное письмо городского комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Впрочем, после многочисленных протестов общественности Алексей Сергеев, вице-губернатор города, уточнил, что для замены окон горожанам потребуется получить только справку от районного архитектора. Аналогичные правила действуют и в Москве. Согласно постановлению Правительства Москвы от 14 сентября 2006 года № 1135 «Об утверждении Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Москве», для замены окон необходимо получить разрешительное письмо горкомитета по градостроительству и архитектуре (ГКА). Однако на практике, если новые окна не отличаются от старых по конфигурации и цвету, вероятность возникновения претензии властей крайне мала.

Сложнее ситуация с балконами. По данным специалистов холдинга «Миэль» , более 95% собственников квартир, приняв решение об остеклении балкона или лоджии, не догадываются, что тем самым делают перепланировку, которую следует узаконить. Причём, согласно постановлению Правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 года, остекление балкона (лоджии) приравнивается к изменению фасада здания и требует проектного согласования. Так что за самовольно остеклённый балкон предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 2-2,5 тыс. рублей. Однако некоторые эксперты находят, что это постановление противоречит Гражданскому кодексу РФ, а потому вопрос о том, нужно ли такое согласование, остаётся открытым.

Минимум неудобств, максимум функциональности
Перепланировка в квартире - это не только долгие и мучительные согласования, но и, прежде всего, строительные работы, связанные с большим количеством мусора, «мокрыми процессами» (цементными растворами) и прочими малоприятными нюансами.

Во многих случаях реальной альтернативой капитальным перегородкам из кирпича и бетона могут стать более щадящие и чистые методы зонирования жилых помещений - каркасные перегородки на основе деревянных, пластиковых или металлических профилей. Они монтируются легко и с минимумом строительного мусора, и столь же быстро демонтируются, а также допускают множество вариаций в отделке и оформлении. Перегородки могут быть непрозрачные, с использованием листовых материалов (гипсокартона, МДФ), или остеклённые - с применением прозрачных, матовых, разноцветных стёкол и даже витражей. Не являясь капитальными стенами и не увеличивая нагрузку на конструкции из-за малого веса, каркасные перегородки не отмечаются в плане БТИ, а потому для их установки не нужны согласования.

По мнению специалистов питерской компании «Фолдин» , хорошую возможность для быстрого зонирования представляют трансформируемые (раздвижные) перегородки. Они позволяют быстро изменить конфигурацию пространства, отгораживая зоны разного объёма. Например, в квартире-студии на время отделить кухонный уголок от спальни или гостиной. Перегородки-трансформеры состоят из отдельных секций, металлической потолочной направляющей - трека - и места складирования секций - паркинга. Секции перемещаются на специальных роликовых подвесах по треку и складируются в паркинге. Для удобства на такие раздвижные стены можно установить электрический привод.

Тяга к обустройству своего жилища неистребима. К счастью, существует множество дизайнерских приёмов, способных превратить квартиру с неудачной планировкой в интерьерное произведение искусства. Однако непродуманная и несогласованная перепланировка будет стоить владельцам жилья потерянного времени, нервов и денег. Поэтому перед любым серьёзным преобразованием в квартире стоит обратиться к специалистам, которые помогут выработать и согласовать решение, устраивающее и владельцев жилища, и чиновников Жилищной инспекции.

Ключевые слова: перепланировка, дизайн квартир, переделка помещений, перегородки, согласование перепланировки

Разделы