การจัดการชุมชนกระท่อม: กฎระเบียบทางกฎหมาย การพิจารณาคดี พื้นฐานทางกฎหมายสำหรับการจัดตั้ง บริษัท จัดการเพื่อจัดระเบียบการช่วยชีวิตของหมู่บ้านกระท่อมในฐานะ บริษัท ย่อยของผู้พัฒนา บริษัท จัดการมาจากไหน?

ในสาขากฎหมายของรัสเซีย มีสถานการณ์เกิดขึ้นซึ่งวัตถุที่มีอยู่จริง "ชุมชนกระท่อม" ไม่มีคำจำกัดความและข้อบังคับทางกฎหมาย ดังนั้นจึงไม่มีบทบัญญัติทางกฎหมายเกี่ยวกับบริษัทจัดการมา หมู่บ้านกระท่อม.

ดังนั้นจึงมีเกณฑ์บางประการที่กำหนดตามกฎหมายว่าอาคารเหล่านี้เป็นของบ้านแต่ละหลัง

ปัจจุบันเป็นธรรมเนียมที่จะเรียกว่ากระท่อมหลังใหญ่ บ้านในชนบทและหมู่บ้านกระท่อมเป็นกลุ่มบ้านดังกล่าวที่ตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียง การขาดความแน่นอนด้านกฎระเบียบในสิ่งเหล่านี้ทำให้เราสามารถพูดถึงสุญญากาศทางกฎหมายประเภทหนึ่งเกี่ยวกับการพัฒนาการก่อสร้างชานเมือง ในเวลาเดียวกันมีการจัดสรรที่ดินแปลงเดียวสำหรับการก่อสร้างทั้งหมู่บ้าน

ในหมู่บ้านกระท่อมยังมีอาณาเขตทั่วไปที่มีที่จอดรถทั่วไป สนามเด็กเล่น ถนนในหมู่บ้าน ไฟถนน, รั้วโลหะฯลฯ ในชุมชนกระท่อม การสื่อสารมักถูกใช้ร่วมกัน เช่น ไฟฟ้า น้ำประปา การระบายน้ำทิ้ง ฯลฯ ทั้งหมดนี้อาจเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของบ้านที่ตั้งอยู่ในอาณาเขตของหมู่บ้านหรือยังคงเป็นทรัพย์สินของผู้พัฒนาหมู่บ้านกระท่อมซึ่งสามารถขายหรือโอนให้ฝ่ายบริหารได้

ดังนั้นหมู่บ้านกระท่อมจึงถือได้ว่าเป็นกลุ่มของอาคารพักอาศัยแต่ละหลังที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่แยกจากกันซึ่งเชื่อมต่อกันด้วยการสื่อสารทั่วไปและมีโครงสร้างพื้นฐานของตัวเอง

องค์ประกอบของหมู่บ้านกระท่อม ได้แก่ ที่ดินที่จัดไว้สำหรับหมู่บ้านกระท่อม อาคารพักอาศัยแต่ละหลัง (กระท่อม) พร้อมที่ดินใต้บ้านที่ได้รับมอบหมายให้ทรัพย์สิน ทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของกระท่อม (การสื่อสาร ถนน ที่จอดรถ ฯลฯ) และโครงสร้างพื้นฐาน

ตามศิลปะ 7 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย ในกรณีที่ความสัมพันธ์ด้านที่อยู่อาศัยไม่ได้รับการควบคุมโดยกฎหมายที่อยู่อาศัยหรือข้อตกลงของผู้เข้าร่วมในความสัมพันธ์ดังกล่าว และในกรณีที่ไม่มีกฎหมายแพ่งหรือกฎหมายอื่น ๆ ที่ควบคุมความสัมพันธ์ดังกล่าวโดยตรง กฎหมายที่อยู่อาศัยที่ควบคุมความสัมพันธ์ที่คล้ายกันจะถูกนำไปใช้ สำหรับพวกเขาหากสิ่งนี้ไม่ขัดแย้งกับสาระสำคัญของพวกเขา (การเปรียบเทียบของกฎหมาย)

ศาลเมื่อพิจารณาข้อพิพาทเกี่ยวกับการจัดการเกี่ยวกับการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในหมู่บ้านกระท่อมและการชำระค่าสาธารณูปโภคโดยใช้กฎการเปรียบเทียบโดยการเปรียบเทียบ อาคารอพาร์ตเมนต์- กฎหมายที่อยู่อาศัยเกี่ยวข้องกับรายละเอียดเกี่ยวกับปัญหาการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ ศาลได้ขยายการออกแบบนี้ไปสู่รูปแบบของชุมชนกระท่อม ซึ่งเป็น "บ้าน" ซึ่ง "อพาร์ทเมนท์" เป็นกระท่อม

การจัดการทรัพย์สินที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านกระท่อมเป็นองค์กรวิชาชีพของทุกกระบวนการชีวิตของหมู่บ้านเพื่อให้มั่นใจ พักอย่างสะดวกสบายเจ้าของกระท่อม

บริการนี้รวมถึงงานด้านการจัดการและองค์กร ได้แก่ :

การสรุปสัญญาและการติดตามการทำงานขององค์กรบริการ

การรักษาความสัมพันธ์ตามสัญญากับองค์กรจัดหาทรัพยากร

การมีปฏิสัมพันธ์กับ หน่วยงานภาครัฐเจ้าหน้าที่ รัฐบาลท้องถิ่นและการมีส่วนร่วมในคณะกรรมการต่างๆ

การวิเคราะห์งานของทุกองค์กรที่ให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อปรับต้นทุนของเจ้าของให้เหมาะสม

การเพิ่มประสิทธิภาพ โครงสร้างองค์กรการจัดการและการบำรุงรักษา

ทำงานร่วมกับเจ้าของในทุกประเด็น รับรองสภาพความเป็นอยู่ที่ดีและปลอดภัยสำหรับพลเมือง แก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง

การจัดการหมู่บ้านกระท่อมต้องรับประกัน: สภาพความเป็นอยู่ที่ดีและปลอดภัยสำหรับพลเมือง การบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในหมู่บ้านกระท่อมอย่างเหมาะสม การแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์สินดังกล่าว ตลอดจนการจัดหาสาธารณูปโภคให้กับประชาชนที่อาศัยอยู่ในบ้านในหมู่บ้าน .

เจ้าของบ้านที่ตั้งอยู่ในอาณาเขตของชุมชนกระท่อมโดยใช้สิทธิ์ของเจ้าของบ้านสามารถทำข้อตกลงกับ บริษัท จัดการสร้าง HOA หรือ LCD (สหกรณ์ที่อยู่อาศัย) หรือสรุปข้อตกลงทั้งหมดกับผู้ให้บริการสาธารณูปโภคได้อย่างอิสระ สามารถใช้วิธีการควบคุมร่วมกันได้

เจ้าของกระท่อมมีสิทธิที่จะมอบความไว้วางใจในการจัดการกิจการของตนให้กับบริษัทจัดการ องค์กรจัดการ คือ องค์กรการค้าที่ให้บริการ บริการระดับมืออาชีพสำหรับการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ ประชุมใหญ่เจ้าของบ้านเพื่อขอใบสมัคร วิธีการที่ระบุการจัดการหมู่บ้านกระท่อมจะต้องตัดสินใจเลือกวิธีการจัดการองค์กรการจัดการ การเลือกตั้งองค์กรจัดการเฉพาะ เงื่อนไขข้อตกลงการจัดการกับองค์กรจัดการนี้

ภายใต้ข้อตกลงการจัดการองค์กรการจัดการตามคำแนะนำของเจ้าของบ้านภายในระยะเวลาที่ตกลงกันโดยมีค่าธรรมเนียมจะทำหน้าที่ให้บริการและดำเนินงานเพื่อการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านกระท่อมอย่างเหมาะสมเพื่อให้ สาธารณูปโภคเจ้าของบ้านเพื่อดำเนินกิจกรรมอื่น ๆ ที่มุ่งบรรลุเป้าหมายในการจัดการหมู่บ้านกระท่อม

เงื่อนไขพื้นฐานของข้อตกลงระหว่างเจ้าของและองค์กรการจัดการ:

องค์ประกอบของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการจัดการที่จะดำเนินการและที่ตั้งของทรัพย์สิน

รายการบริการและงานบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงรายการดังกล่าวตลอดจนรายการสาธารณูปโภคที่จัดทำโดยองค์กรจัดการ

ขั้นตอนการกำหนดราคาของสัญญา จำนวนเงินชำระค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง และจำนวนเงินค่าสาธารณูปโภค ตลอดจนขั้นตอนการชำระเงินดังกล่าว

ขั้นตอนในการติดตามการปฏิบัติตามพันธกรณีขององค์กรจัดการภายใต้ข้อตกลงการจัดการ

ตามกฎแล้ว บริษัทจัดการจะถูกสร้างขึ้นโดยบริษัทผู้พัฒนา นี่เป็นสิ่งที่ดีทั้งสำหรับผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้าน (เพราะไม่มีใครรู้ถึงความซับซ้อนของโครงสร้างของหมู่บ้านได้ดีไปกว่าผู้พัฒนา) และสำหรับผู้พัฒนาเอง: ท้ายที่สุดแล้ว บริษัท จัดการที่สร้างขึ้นก็เป็นแหล่งผลกำไรเพิ่มเติม . หรือนักพัฒนาเลือกบริษัทจัดการบุคคลที่สามบนพื้นฐานการแข่งขัน

ข้อดีขององค์กรการจัดการที่สร้างโดยนักพัฒนาเอง:

ไม่มีปัญหาเรื่องการโอนบ้านให้องค์การบริหารเอกสารโอนเร็วมาก

บริษัทดูแลบ้านต้องการดูแลรักษาให้อยู่ในสภาพดีให้นานที่สุดและนี่คือตัวบ่งชี้ถึงความรับผิดชอบของผู้พัฒนา

ผู้พักอาศัยจะไม่ต้องจัดการประชุม แก้ไขปัญหาเร่งด่วน หรือใช้เวลาเพื่อให้แน่ใจว่าการดำเนินงานของบ้านเหมาะสม - ทั้งหมดนี้ตกเป็นภาระของบริษัทจัดการ

ข้อเสียของบริษัทจัดการ:

สิ่งสำคัญที่บริษัทจัดการเกือบทุกแห่ง "ได้รับ" คือภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยและบริการชุมชน ในกรณีที่ไม่มีการแข่งขัน บริษัทจัดการสามารถกำหนดอัตราภาษีที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของเมืองได้

การยอมรับไม่ได้ของการตรวจสอบ กิจกรรมทางการเงินบริษัทจัดการ

ตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียและรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียไม่มีข้อ จำกัด การออกใบอนุญาตในการสร้าง บริษัท จัดการในการจัดหาที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนและการช่วยชีวิตสำหรับหมู่บ้านกระท่อมยกเว้นในเอกสารอย่างเป็นทางการ เรียกว่า “องค์กรบริหารจัดการ”

อัลกอริทึมสำหรับการสร้าง บริษัท จัดการในด้านการจัดหาที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนในหมู่บ้านกระท่อมตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียมีขั้นตอนดังต่อไปนี้:

1. คุณสามารถเปิดบริษัทในรูปแบบองค์กรและกฎหมายอย่างใดอย่างหนึ่ง:

· LLC (บริษัทจำกัดความรับผิด)

· CJSC (บริษัทร่วมหุ้นปิด)

OJSC (บริษัทร่วมหุ้นเปิด)

ที่ง่ายที่สุดและ ตัวเลือกที่ดีที่สุดคือการเปิด LLC (บริษัทจำกัดความรับผิด) มีความเป็นไปได้ที่จะเปิด LLC โดยแทบไม่ต้องใช้เงินทุนเริ่มต้น เนื่องจากทุนจดทะเบียนสามารถบริจาคให้กับทรัพย์สินที่โอนโดยนักพัฒนาได้

2. เพื่อจะได้ประพฤติปฏิบัติ การลงทะเบียนของรัฐก่อนอื่นคุณต้องเตรียมแพ็คเกจเอกสารสำหรับการจดทะเบียนซึ่งรวมถึง: การตัดสินใจในการก่อตั้ง, กฎบัตร ฯลฯ จากนั้นจึงตัดสินใจเกี่ยวกับที่ตั้งของบริษัท ขนาดทุนจดทะเบียน และคุณสามารถยื่นคำขอจดทะเบียนได้ ของบริษัท จะใช้เวลาอย่างน้อยสองสัปดาห์ในการเปิดบริษัทจัดการ

3. บริษัทจำกัดความรับผิด (LLC) เป็นรูปแบบองค์กรการค้าขององค์กรที่ใช้กันทั่วไปและได้รับความนิยมมากที่สุด การจดทะเบียนองค์กรในฐานะ LLC เหมาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลางเนื่องจากมีทุนจดทะเบียนขนาดเล็ก (10,000 รูเบิล) ระบบการจัดการที่เรียบง่ายและไม่มีความรับผิดทางกฎหมายสำหรับเจ้าของทรัพย์สินส่วนบุคคล

เมื่อลงทะเบียน LLC (บริษัทจำกัด) คุณต้องคำนึงถึง:

ผู้เข้าร่วมในบริษัทจำกัดสามารถเป็นพลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย พลเมืองต่างประเทศ ตลอดจนได้ นิติบุคคล;

ผู้ก่อตั้ง LLC (บริษัทจำกัดความรับผิด) สามารถเป็นบุคคลหนึ่งคนซึ่งมีสิทธิ์ในการปฏิบัติหน้าที่ของฝ่ายบริหารด้วย บริษัทไม่สามารถมีนิติบุคคลอื่นที่ประกอบด้วยผู้เข้าร่วมรายเดียวในฐานะผู้เข้าร่วมแต่เพียงผู้เดียว

จำนวนผู้เข้าร่วมบริษัทไม่ควรเกิน 50 คน

ทุนจดทะเบียนขั้นต่ำของ LLC (บริษัทจำกัด) คือ 10,000 รูเบิล และไม่ต้องเสียภาษี เงินสมทบทุนการจัดการ (ทุนจดทะเบียน) ของบริษัทอาจเป็นเงิน หลักทรัพย์ทรัพย์สิน สิทธิในทรัพย์สินที่มีมูลค่าเป็นเงิน

ผู้เข้าร่วมของบริษัทจะไม่รับผิดชอบต่อภาระผูกพันของตนและต้องรับความเสี่ยงต่อการสูญเสียที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมของ LLC (บริษัทจำกัดความรับผิด) ภายในขีดจำกัดมูลค่าของผลงานที่พวกเขาทำ

การลงทะเบียน LLC ประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้:

· การเตรียมตัวสำหรับการลงทะเบียน

·การจดทะเบียน LLC กับหน่วยงานด้านภาษี

การขอใช้ระบบภาษีอากร

· สั่งพิมพ์

·การกำหนดรหัสทางสถิติ

· ขึ้นทะเบียนกับกองทุนประกันสังคม

· ลงทะเบียนใน กองทุนบำเหน็จบำนาญ

· จดทะเบียนในกองทุนประกันสุขภาพภาคบังคับ

4. ในการจดทะเบียน LLC (บริษัทจำกัด) คุณต้องเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้:

· การสมัครจดทะเบียน LLC (บริษัทจำกัด)

· รายงานการประชุมสามัญของผู้ก่อตั้งหรือการตัดสินใจของผู้ก่อตั้งแต่เพียงผู้เดียวในการสร้าง LLC (บริษัทจำกัดความรับผิด)

· หนังสือค้ำประกันสำหรับการจัดหาสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย

· ขอสำเนาเอกสารส่วนประกอบต่อหน่วยงานภาษี

กระท่อมชุมชนเมธา

แนวคิดของ "กระท่อม" และ "ชุมชนกระท่อม" ไม่ได้ถูกกำหนดไว้ตามกฎหมายในรัสเซีย ดังนั้นเราจึงสามารถพูดคุยเกี่ยวกับสุญญากาศทางกฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาการก่อสร้างชานเมืองได้ ควรปฏิบัติตามมาตรฐานใดเมื่อจัดการชุมชนกระท่อม

การชี้แจงแนวคิด

กระท่อมสามารถกำหนดได้ว่าเป็นอาคารพักอาศัยขนาดเล็กที่สะดวกสบายตั้งอยู่ในเขตชานเมือง เกณฑ์อีกประการหนึ่งถือได้ว่าเป็นความเป็นไปได้ในการใช้ชีวิตตลอดทั้งปี นอกจากนี้กระท่อมจะต้องมีการสื่อสารที่ครบถ้วนตามแบบฉบับของอพาร์ทเมนต์ในเมืองและในบางวิธีก็เกินกว่านั้นด้วยซ้ำ

ชี้แจงแนวคิดของ "ชุมชนกระท่อม" ก่อนอื่นควรสังเกตว่าไม่สามารถเรียกกระท่อมใกล้เคียง 10, 20 หรือมากกว่านั้นได้ โดยปกติแล้ว ชุมชนกระท่อมจะถูกสร้างขึ้นเป็นชุมชนเดียวและสร้างขึ้นตามแผนเฉพาะ มีพื้นที่ส่วนกลาง เช่น คณะกรรมการสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA) ที่จอดรถส่วนกลาง สนามเด็กเล่น สถานีไฟฟ้าย่อย ฯลฯ ร้านค้าปลีก- ศาลาขนาดเล็ก ร้านค้า ร้านกาแฟก็ไม่ใช่เรื่องแปลกที่นี่ แต่ก็เฉพาะในกรณีที่เป็นไปได้ในเชิงเศรษฐกิจเท่านั้น ในชุมชนกระท่อมจริง ๆ การสื่อสารมักมีการแบ่งปันกันมากที่สุด: ไฟฟ้า, น้ำประปา, ท่อน้ำทิ้งจะทำกำไรได้มากกว่าในการติดตั้งและบำรุงรักษาในอนาคตโดยความร่วมมือ แน่นอนว่าจำเป็นต้องมีการรักษาความปลอดภัยที่จะปกป้องอาณาเขตของหมู่บ้านโดยรวม

ดังนั้นหมู่บ้านกระท่อมจึงถือได้ว่าเป็นกลุ่มของอาคารพักอาศัยแต่ละหลังที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่แยกจากกันซึ่งเชื่อมต่อกันด้วยการสื่อสารทั่วไปและมีโครงสร้างพื้นฐานของตัวเอง

โดยเทียบเคียงกับกฎหมาย...

เนื่องจากไม่มีบรรทัดฐานของสหพันธรัฐรัสเซียที่อุทิศให้กับขั้นตอนในการสร้างองค์กรและการจัดการหมู่บ้านกระท่อมความสัมพันธ์ระหว่างหน่วยงานกำกับดูแลและเจ้าของกระท่อมแนวปฏิบัติในการขยายกฎหมายที่อยู่อาศัยไปสู่ความสัมพันธ์ที่เกี่ยวข้องกับการจัดการ หมู่บ้านกระท่อม การบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้าน และการชำระค่าสาธารณูปโภคมีความเกี่ยวข้อง

ตามศิลปะ 7 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย ในกรณีที่ความสัมพันธ์ด้านที่อยู่อาศัยไม่ได้รับการควบคุมโดยกฎหมายที่อยู่อาศัยหรือข้อตกลงของผู้เข้าร่วมในความสัมพันธ์ดังกล่าว และในกรณีที่ไม่มีกฎหมายแพ่งหรือกฎหมายอื่น ๆ ที่ควบคุมความสัมพันธ์ดังกล่าวโดยตรง กฎหมายที่อยู่อาศัยที่ควบคุมความสัมพันธ์ที่คล้ายกันคือ นำไปใช้กับพวกเขาหากสิ่งนี้ไม่ขัดแย้งกับความสัมพันธ์ที่สำคัญ (การเปรียบเทียบของกฎหมาย) ดังนั้นเมื่อมีคำถามเกิดขึ้นในการสร้างสมาคมเจ้าของบ้านหรือสหกรณ์การเคหะ (HC) เกี่ยวกับการจัดการเกี่ยวกับการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในชุมชนกระท่อมและการชำระค่าสาธารณูปโภค ศาลหลายแห่งโดยการเปรียบเทียบจะใช้กฎที่เกี่ยวข้องกับสถานที่ ในอาคารอพาร์ตเมนต์

กฎหมายที่อยู่อาศัยเกี่ยวข้องกับรายละเอียดเกี่ยวกับปัญหาการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ ศาลได้ขยายการออกแบบนี้ไปสู่รูปแบบของชุมชนกระท่อมซึ่งเป็นบ้านประเภทหนึ่งที่อพาร์ทเมนท์เป็นกระท่อม ดังนั้นเพื่อแก้ไขความสัมพันธ์ที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในชุมชนกระท่อมศาลจึงใช้กฎหมายที่อยู่อาศัยโดยการเปรียบเทียบ (โดยเฉพาะกฎเกี่ยวกับการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์)

แน่นอนว่ารหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียมีบรรทัดฐานเกี่ยวกับเจ้าของอาคารพักอาศัยแต่ละหลัง ตัวอย่างเช่นเจ้าของอาคารที่อยู่อาศัยต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมและชำระค่าสาธารณูปโภคตามข้อตกลงที่ทำกับบุคคลที่มีส่วนร่วมในกิจกรรมประเภทที่เกี่ยวข้อง แต่ต้องจำไว้ว่าชุมชนกระท่อมไม่ได้เป็นเพียงอาคารที่อยู่อาศัยแต่ละหลังเท่านั้น แต่ยังเป็นโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมดอีกด้วย

การจัดการหมู่บ้านกระท่อมต้องรับประกันสภาพความเป็นอยู่ที่ดีและปลอดภัยสำหรับพลเมือง การบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางอย่างเหมาะสม การแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการใช้ทรัพย์สินดังกล่าว ตลอดจนการจัดหาสาธารณูปโภคให้กับประชาชนที่อาศัยอยู่ในบ้านในหมู่บ้าน

สิทธิในการเลือก

เจ้าของอาคารพักอาศัยแต่ละหลังที่ตั้งอยู่ในอาณาเขตของหมู่บ้านกระท่อมโดยใช้สิทธิ์ของเจ้าของบ้านสามารถเลือกรูปแบบการจัดการหมู่บ้านดังต่อไปนี้: จ้าง บริษัท จัดการสร้าง HOA หรืออาคารพักอาศัยหรือสรุปข้อตกลงทั้งหมดกับซัพพลายเออร์ด้านสาธารณูปโภคอย่างอิสระ และบริการอื่นๆ

เจ้าของกระท่อมมีสิทธิ์เลือกวิธีการจัดการองค์กรการจัดการ (ในกรณีนี้คุณสามารถรวมเข้าด้วยกันได้ รูปร่างที่แตกต่างกันการจัดการ). องค์กรจัดการมีส่วนร่วมในการจัดการเท่านั้น (ในกรณีนี้ทำหน้าที่เป็นผู้รับเหมาทั่วไป) เนื่องจาก HOA ที่อยู่อาศัยหรือสหกรณ์ผู้บริโภคเฉพาะทางอื่น ๆ ไม่มีโอกาสหรือไม่ต้องการดำเนินการซ่อมแซมบำรุงรักษาและบำรุงรักษาส่วนกลางโดยอิสระ ทรัพย์สินของหมู่บ้าน

การจัดการของผู้จัดการ

ภายใต้ข้อตกลงการจัดการฝ่ายหนึ่ง (องค์กรการจัดการ) ตามคำแนะนำของอีกฝ่าย (เจ้าของบ้านคณะกรรมการของ HOA หรือคณะกรรมการของอาคารพักอาศัย) ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันโดยมีค่าธรรมเนียมดำเนินการ เพื่อให้บริการและดำเนินงานในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านกระท่อมอย่างเหมาะสม จัดหาสาธารณูปโภคให้เจ้าของบ้าน เพื่อดำเนินกิจกรรมอื่น ๆ ที่มุ่งบรรลุเป้าหมายในการจัดการหมู่บ้านกระท่อม

เงื่อนไขพื้นฐาน (วัสดุ) ที่ต้องหารือระหว่างเจ้าของและองค์กรการจัดการ:

องค์ประกอบของทรัพย์สินส่วนกลางที่เกี่ยวข้องกับการจัดการที่จะดำเนินการและที่ตั้งของทรัพย์สิน

รายการบริการและงานบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางขั้นตอนการเปลี่ยนแปลงรายการดังกล่าวตลอดจนรายการสาธารณูปโภคที่องค์กรจัดการจัดทำ

ขั้นตอนการกำหนดราคาของสัญญา จำนวนเงินค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมสถานที่ และจำนวนเงินค่าสาธารณูปโภค ตลอดจนขั้นตอนการชำระเงินดังกล่าว

ในบรรดาเจ้าของบ้านควรมีผู้ริเริ่มที่จะศึกษาข้อเสนอขององค์กรการจัดการและเลือกสิ่งที่เหมาะสมที่สุดตามความเห็นของพวกเขา ขอแนะนำให้เสนอตัวเลือกขององค์กรการจัดการหลายแห่งให้กับการประชุมสามัญเนื่องจากข้อเสนอมักจะแตกต่างกันในด้านต้นทุนและองค์ประกอบของบริการเพิ่มเติมที่นำเสนอ สถานการณ์ที่เหมาะสมคือเมื่อผู้พัฒนาหมู่บ้านกระท่อมเปลี่ยนเป็น บริษัท จัดการหรือเสนอองค์กรสำเร็จรูปในราคาที่สมเหตุสมผลในภายหลัง

ความสะดวกของโครงการนี้อยู่ที่ความเรียบง่าย ประหยัดเวลา และไม่มีตัวกลางในรูปแบบของ HOA หรืออาคารที่พักอาศัย ซึ่งสามารถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมหรือ "ออกใบแจ้งหนี้ใหม่" สำหรับบริการที่มีส่วนเพิ่มจากผู้บริโภคปลายทาง นอกจากนี้นักพัฒนายังรู้โครงสร้างพื้นฐานของหมู่บ้าน ที่ตั้งของการสื่อสาร ฯลฯ ดีกว่าใครๆ

อย่างไรก็ตาม การละเมิดในส่วนของบริษัทจัดการดังกล่าวก็เป็นไปได้ ในทางปฏิบัติมีข้อตกลงบนพื้นฐานของการสร้างกระท่อมและข้อแยกต่างหากระบุถึงภาระหน้าที่ของเจ้าของกระท่อมในอนาคตในการโอนส่วนแบ่งของเขาในทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านกระท่อมให้กับการจัดการของผู้บริหารรายหนึ่งหรือรายอื่น บริษัท. ความถูกต้องตามกฎหมายของการรวมภาษาประเภทนี้ไว้ในสัญญาดูเหมือนจะน่าสงสัย เนื่องจากเป็นการจำกัดความสามารถทางกฎหมายของเจ้าของในการกำจัดทรัพย์สินของเขา ตรรกะของนักพัฒนานั้นเรียบง่าย: “มีพวกคุณหลายคน แต่ฉันอยู่คนเดียว เมื่อคุณสร้างมันขึ้นมา คุณจะต้อง "ไล่ตาม" เจ้าของแต่ละรายและสรุปข้อตกลง" ผู้พัฒนาที่เป็นเจ้าของการสื่อสารอาจไม่อนุญาตให้บริษัทจัดการอื่นใช้เครือข่ายของตนในการจัดหา เช่น ไฟฟ้า เป็นต้น ที่นี่ทุกอย่างขึ้นอยู่กับการรู้หนังสือของเขาตาม "นโยบาย" ของบริษัทจัดการ

HOA และอาคารพักอาศัย

วิธีการจัดการชุมชนกระท่อมนี้สันนิษฐานว่ามีหน่วยงานสถาบัน (นิติบุคคล) ที่ดำเนินการจัดการ เมื่อจัดการอาคารพักอาศัยหรือ HOA นิติบุคคลเหล่านี้จะทำหน้าที่เป็นกลไกในการดูแลผลประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของกระท่อม ควรสังเกตเป็นพิเศษว่าตามกฎหมายภายในประเทศ HOA และอาคารพักอาศัยไม่มีสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านกระท่อมที่พวกเขาจัดการ

ข้อดีของ HOA:

รวบรวมทั้งหมด เงินสดสะสมในบัญชีกระแสรายวันของ HOA การเคลื่อนย้ายเงินทุนถูกควบคุมโดยเจ้าของ (เลือกคณะกรรมการตรวจสอบ)

การประมูลระหว่างบริษัทผู้ให้บริการและการรักษาความปลอดภัยช่วยให้เราสามารถให้บริการแก่เจ้าของด้วยอัตราส่วนราคาต่อคุณภาพที่เหมาะสมที่สุด

การบริการที่สะดวกและรวดเร็วสำหรับเจ้าของเนื่องจากบริการจัดส่งและพนักงานบริการทั้งหมดตั้งอยู่ในอาณาเขตของหมู่บ้าน

เจ้าของแต่ละคนสามารถมีอิทธิพลต่อคุณภาพและต้นทุนการบริการ (โดยการเข้าร่วมในการอภิปรายเกี่ยวกับการประมาณการต้นทุนและการยอมรับในที่ประชุม) ได้รับเลือกให้เป็นคณะกรรมการหรือคณะกรรมการตรวจสอบ ทำข้อเสนอเพื่อปรับปรุงกิจกรรมของหุ้นส่วนและกำจัดข้อบกพร่องใน งานของคณะกรรมการบริหาร

อย่างไรก็ตามหากเมื่อสร้าง HOA ในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่เจ้าของอาศัยอยู่อย่างถาวรก็เป็นไปได้ที่จะรวบรวมพลเมืองได้อย่างรวดเร็วจากนั้นเมื่อสร้าง HOA ในหมู่บ้านกระท่อมการรับเลี้ยงบุตรบุญธรรม วิธีแก้ปัญหาทั่วไปอาจล่าช้าได้เนื่องจากเจ้าของกระท่อมหลายรายไม่ได้อาศัยอยู่อย่างถาวร

เจ้าของกระท่อมที่ตั้งอยู่ในหมู่บ้านกระท่อมไม่สามารถเข้าร่วม HOA หรืออาคารพักอาศัยได้ เขามีสิทธิ์ทำสัญญาโดยตรงกับผู้ให้บริการสาธารณูปโภค

องค์ประกอบของทรัพย์สินส่วนกลาง

เมื่อพูดถึงการจัดการหมู่บ้านกระท่อม เราไม่สามารถพลาดที่จะพูดถึงปัญหาองค์ประกอบของทรัพย์สินส่วนกลางในหมู่บ้าน รายการทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ระบุไว้อย่างชัดเจนในพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2549 ฉบับที่ 491 ด้วยองค์ประกอบของทรัพย์สินส่วนกลางในหมู่บ้านกระท่อมสถานการณ์จึงซับซ้อนขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากไม่มีรายการดังกล่าวในการดำเนินการตามกฎระเบียบ

ในการกำหนดองค์ประกอบของทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของกระท่อมจำเป็นต้องทราบโครงการก่อสร้างหมู่บ้านกระท่อม โดยปกติแล้วองค์ประกอบของทรัพย์สินส่วนกลางจะระบุไว้ในสัญญาตามโครงสร้างหลัก (กระท่อม) ที่ถูกสร้างขึ้น

เจ้าของกระท่อมจะต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางตามสัดส่วนการถือหุ้นในสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของทรัพย์สินนี้ โดยการชำระเงินภาคบังคับและเงินสมทบจากเจ้าของสถานที่ซึ่งเป็นสมาชิกของ HOA ที่อยู่อาศัย สหกรณ์การเคหะ-การก่อสร้าง หรือสหกรณ์ผู้บริโภคเฉพาะทางอื่น ๆ ดังนั้นการชำระเงินสำหรับการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางจึงเป็นไปตามสัดส่วนของหุ้นในสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของทรัพย์สินนี้และขึ้นอยู่กับข้อตกลงที่เหมาะสมเท่านั้นเงื่อนไขที่กำหนดขึ้นอยู่กับข้อตกลงของคู่สัญญา แต่สิ่งที่เกี่ยวกับผู้อยู่อาศัยในชุมชนกระท่อมที่ไม่ได้สรุปข้อตกลงดังกล่าว แต่ยังคงใช้บริการทั้งหมด (ขับรถบนถนนที่ชัดเจนใช้ที่จอดรถที่มีระบบรักษาความปลอดภัย ฯลฯ )? ตามแนวทางปฏิบัติของศาลแสดงให้เห็น ในกรณีเช่นนี้ บริษัทจัดการเข้าหาเจ้าของกระท่อมโดยอ้างว่าได้รับค่าตอบแทนที่ไม่ยุติธรรมในจำนวนต้นทุนการบริการ

ปัญหาอีกประการหนึ่งคือการกำหนดส่วนแบ่งในสิทธิการเป็นเจ้าของร่วมกัน บ่อยครั้งที่ส่วนแบ่งในทรัพย์สินทั้งหมดของหมู่บ้านกระท่อมจะคำนวณตามพื้นที่ของที่ดินใต้กระท่อม (หารด้วยพื้นที่ของสถานที่ทั้งหมดในหมู่บ้านกระท่อม) อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีการพัฒนาแนวปฏิบัติทั่วไปในเรื่องนี้

ดังนั้นเมื่อจัดการชุมชนกระท่อมจึงมีการระบุช่องว่างทางกฎหมายจำนวนมากซึ่งสามารถเติมเต็มได้โดยการปฏิบัติตามกระบวนการยุติธรรมหรือกฎระเบียบของปัญหาเท่านั้น

มัลมีกิน อเล็กซานเดอร์

ที่ปรึกษากฎหมาย สำนักงานกฎหมาย "LEV"

บรรณาธิการของพอร์ทัลไซต์ได้สอบถามวิทยากรชั้นนำจากบริษัทจัดการ เจ้าของหมู่บ้านกระท่อม และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ว่าชีวิตของหมู่บ้านจะเป็นอย่างไรหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น

คำถามได้รับคำตอบ:
, ผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัท เคลฟเวอร์ เอสเตท แมเนจเมนท์

คำถามบรรณาธิการ:

1. การจัดการการตั้งถิ่นฐานในกระท่อมรูปแบบใดในภูมิภาคมอสโก?
2. ค่าครองชีพขั้นต่ำและสูงสุดในหมู่บ้านกระท่อมคือเท่าใด เงินจำนวนนี้ประกอบด้วยเท่าใด?
3. ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านทุกคนจ่ายบิลตรงเวลาหรือไม่? เป็นไปได้ไหมที่จะมีอิทธิพลต่อผู้ไม่จ่ายเงิน?
4. บ้านหลายหลังในหมู่บ้านกระท่อมว่างเปล่า เหตุผลต่างๆโดยมีเงื่อนไขว่าหมู่บ้านมีพื้นที่สาธารณะขนาดใหญ่และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมให้กับเจ้าของพื้นที่ดังกล่าว?
5. มีหมู่บ้านที่มีกฎภายในและข้อจำกัดเกี่ยวกับลักษณะของบ้านและแปลงหรือไม่? หากเป็นเช่นนั้น เอกสารนี้ได้รับการจัดทำเป็นเอกสารอย่างไร ใครและอย่างไรจะติดตามการปฏิบัติตามกฎเหล่านี้
6. ปัญหาหลักในการจัดการชุมชนกระท่อมคืออะไร? มีตัวเลือกในการแก้ปัญหาหรือไม่?

ผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัท เคลฟเวอร์ เอสเตท แมเนจเมนท์

ก่อนที่จะตอบคำถามนี้ ฉันต้องชี้ให้เห็นสิ่งหนึ่ง แม้ว่าหมู่บ้านจะถูกวางตำแหน่งเป็นเมืองเล็ก ๆ แต่เพื่อทดแทนที่อยู่อาศัยในเมืองด้วยที่อยู่อาศัยชานเมือง แต่บ้านในหมู่บ้านนั้นถูกสร้างขึ้นตามหลักการเดียวเท่านั้น - ตามหลักการก่อสร้างที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล ซึ่งหมายความว่าบรรทัดฐานของประมวลกฎหมายผังเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียในแง่ของมาตรฐานทางเทคนิคของที่อยู่อาศัยและการจัดหาโครงสร้างพื้นฐานที่เหมาะสมไม่สามารถใช้ได้กับผู้อยู่อาศัย และจากมุมมองทางกฎหมาย "การจัดการชุมชนกระท่อม" ถือเป็นแนวคิดที่มีเงื่อนไขมาก เช่น รูปแบบทางกฎหมาย- หมู่บ้านกระท่อมที่จัดตั้งขึ้น - ไม่มีอยู่จริง มีสมาคมอาสาสมัครของพลเมืองในพื้นที่พัฒนาแห่งหนึ่ง นั่นคือสิ่งที่ชุมชนกระท่อมเป็น การจัดการและบำรุงรักษาชุมชนกระท่อมเกิดขึ้นบนพื้นฐานของข้อตกลงสรุปกับเจ้าของบ้านแต่ละราย

2. ฉันไม่สามารถพูดขั้นต่ำและสูงสุดได้ มีหลายปัจจัยขึ้นอยู่กับและราคาที่หลากหลาย และค่าเฉลี่ยก็เป็นเช่นนี้ ค่าครองชีพทั้งหมด (ค่าสาธารณูปโภคบวกค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน) ในหมู่บ้านกระท่อมคือ 15,000 รูเบิลต่อเดือนต่อบ้าน ในทาวน์เฮาส์ - 8-9,000 รูเบิล ค่าสาธารณูปโภคเท่ากับในเมือง นี่คือค่าธรรมเนียมการใช้ทรัพยากร: แก๊ส-น้ำ-ไฟฟ้า ต้นทุนการดำเนินงานค่อนข้างแตกต่างจากในเมือง ซึ่งรวมถึงไฟถนน การทำความสะอาดพื้นที่ และการกำจัดขยะ ตลอดจนการเคลียร์หิมะออกจากหมู่บ้าน บริการดำเนินงานเพิ่มเติม ได้แก่ การจัดสวนและการปรับปรุงพื้นที่โดยรอบโดยทั่วไป

3. ในรูปแบบต่างๆ ส่วนใหญ่ยังตรงต่อเวลา อย่างไรก็ตาม ผู้พักอาศัยในชุมชนกระท่อมมีความเป็นระเบียบมากขึ้น และให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายส่วนตัวมากขึ้น เนื่องจากเจ้าของบ้านได้ทำสัญญาดำเนินงานกับบริษัทจัดการในขั้นตอนการซื้อบ้าน เขาจึงเข้าใจค่าใช้จ่ายรายเดือนของตน และในตอนแรกผู้คนก็เต็มใจที่จะจ่ายเงินเพื่อให้แน่ใจว่าสภาพแวดล้อมที่พวกเขาอาศัยอยู่นั้นสะดวกสบาย แต่ถ้าใครปฏิเสธที่จะจ่ายเงินก็จะไม่มีอำนาจเหนือพวกเขา มาตรการที่น่าพึงพอใจยังคงมีอยู่ เช่น การปิดกั้นถนน การหยุดเก็บขยะ ปิดไฟฟ้า และอื่นๆ มีเพียงพันธมิตร SNT และการจัดสวนเท่านั้นที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ดีกับผู้ที่ไม่จ่ายเงิน นี่คือหน่วยงานที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย สมาชิกทุกคนในห้างหุ้นส่วนมีสิทธิและหน้าที่ของตนเอง ทุกอย่างอยู่ภายใต้การควบคุมของกฎ น่าเสียดายที่นี่ไม่ใช่กรณีในหมู่บ้านกระท่อม

4. มีพื้นที่ส่วนกลางภายในหมู่บ้านกระท่อม โดยแบ่งค่าบำรุงรักษาให้กับผู้อยู่อาศัยทั้งหมด ยังไง บ้านมากขึ้นครอบครองต้นทุนการชำระเงินที่ต่ำกว่าและในทางกลับกัน

5. มีแนวโน้มว่าจะไม่มากกว่าใช่ เนื่องจากบ้านทุกหลังในชุมชนกระท่อมเป็นประวัติศาสตร์ส่วนตัว เป็นการก่อสร้างที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล ตามทฤษฎีแล้ว ข้อจำกัดบางประการอาจเป็นไปได้ในชุมชนประเภทคลับที่มีรั้วรอบขอบชิด แต่ถึงอย่างนั้นก็ไม่น่าจะเป็นไปได้ ยิ่งหมู่บ้าน "ปิด", "สโมสร", "ชนชั้นสูง" มากเท่าใด การส่งเสริมให้ผู้อยู่อาศัยปฏิบัติตามกฎและข้อจำกัดต่างๆ ก็ยิ่งยากขึ้นเท่านั้น

6. ปัญหาหลักคือปัญหาการไม่ชำระเงิน แต่ปัญหานี้ได้รับการแก้ไขด้วยวิธีที่ฉันได้กล่าวไปแล้วข้างต้น แต่ต้องบอกว่าสิ่งเหล่านี้เป็นมาตรการที่รุนแรง โดยพื้นฐานแล้วบริษัทจัดการยังคงจัดการส่งเสริมให้ผู้ผิดนัดปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาผ่านการเจรจากับบริษัทดังกล่าว ปัญหาอีกประการหนึ่งกำลังหมดไป สถานการณ์ฉุกเฉินและความเสียหายที่เกิดจากการติดตั้งเครือข่ายสาธารณูปโภคและการสื่อสารที่ไม่เหมาะสม มันมักจะเกิดขึ้นว่าพวกเขาถูกละเมิดเทคโนโลยีและปัญหาเหล่านี้เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการ ตัวอย่างเช่นการแตกของสายเคเบิลเกิดขึ้นเนื่องจากเมื่อวางแล้วไม่ได้คำนึงถึงการทรุดตัวของดิน หรือระบบท่อน้ำทิ้งทำงานไม่ถูกต้องเนื่องจากวางท่อผิดมุม หรือมี “ท่อระบายน้ำพายุ” ไม่เพียงพอ ปัญหาทั้งหมดนี้ได้รับการแก้ไขโดยบริษัทจัดการ บางครั้งได้รับความช่วยเหลือจากบริการฉุกเฉินในภูมิภาค และค่าใช้จ่ายก็ตกเป็นภาระของเจ้าของบ้าน

ผู้จัดการโครงการที่ Vector Investments

ผู้ซื้อมีความกังวลเกี่ยวกับปัญหาการดำเนินงานและต้นทุนมากขึ้นเรื่อยๆ ในระหว่างการดำเนินโครงการ Vector Investments โครงการแรก บริษัทเริ่มคิดถึงหัวข้อนี้และดึงดูดที่ปรึกษาจากบริษัทจัดการภายนอก น่าเสียดายที่เราได้รับตัวเลขทางดาราศาสตร์สำหรับค่าใช้จ่ายในการจัดการหมู่บ้านของเรา นอกจากนี้เรายังเสนอวิธีที่ไม่สะดวกในการรับเงินจากผู้ที่ไม่ต้องการจ่ายเงินหรือไม่ได้ไปจากรัสเซีย ดังนั้นการแก้ปัญหาด้านนี้จึงตกเป็นหน้าที่ของนักพัฒนา เนื่องจากไม่มีผู้ดำเนินการรายใดที่ต้องการใช้งานฟังก์ชันที่เกี่ยวข้อง

โครงการในประเทศมักได้รับการพิจารณาจากแนวคิดไปสู่การปฏิบัติ นี่เป็นกระบวนการที่ยาวนานซึ่งประกอบด้วยขั้นตอนต่างๆ (ร่างแนวคิด แนวคิด การออกแบบ การก่อสร้าง การขาย และการดำเนินการเต็มรูปแบบในที่สุด) ในขณะเดียวกันก็ถูกมองข้ามไปว่าแม้หลังจากสิ้นสุดการขายแล้วการดำรงอยู่ของหมู่บ้านก็ยังไม่ยุติลง ตรงกันข้ามตอนนี้โครงการดำเนินชีวิตอยู่ ชีวิตจริง- อย่างไรก็ตาม แยกจากผู้พัฒนาแล้ว

ปัจจุบันนักพัฒนาที่ถือว่ามีความรับผิดชอบคือผู้ที่ดำเนินโครงการอย่างมีประสิทธิภาพและตรงเวลาโดยไม่หลอกลวงความคาดหวังของลูกค้าแต่อย่างใด แต่ทุกสิ่งทุกอย่างที่เกิดขึ้นหลังจากนั้น ส่วนใหญ่เป็นความรับผิดชอบของชาวบ้านในหมู่บ้านเอง

บน ระยะเริ่มแรกการดำเนินโครงการผู้พัฒนาจัดแผนกปฏิบัติการซึ่งกิจกรรมส่วนใหญ่มุ่งเป้าไปที่การบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกด้วยต้นทุนและบริการขั้นต่ำ โครงสร้างทางวิศวกรรมในหมู่บ้าน เมื่อเวลาผ่านไปในขณะที่โครงการพัฒนาแผนกจะมีส่วนร่วมในงานธุรการจากนี้ไปเราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับการเกิดขึ้นของบริษัทจัดการได้แล้ว แต่ถึงแม้ในขั้นตอนนี้ ยังมีหนทางอีกยาวไกลก่อนที่จะทำกำไร

ดังนั้น นักพัฒนาที่รับผิดชอบมักจะทำให้โครงการเสร็จสิ้นและโอนไปยังบริษัทจัดการมืออาชีพ (หากชื่อเสียงของเขาทำให้เขาสามารถดึงดูดมืออาชีพมาที่หมู่บ้านใหม่ได้)

เมื่อโครงการดำเนินไปอย่างสมบูรณ์ จะมี 2 แผนหลักที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและการปฏิบัติการ: บริษัทจัดการบุคคลที่สามทำงานหรือผู้อยู่อาศัยจัดการหมู่บ้านด้วยตนเอง ในกรณีแรก การดำเนินงานทั้งหมดรวมถึงฟังก์ชันการบริหารจำนวนหนึ่งดำเนินการโดยบริษัทจัดการมืออาชีพซึ่งนักพัฒนามีส่วนร่วมในโครงการ กิจกรรมหลักของบริษัทจัดการในหมู่บ้านคือการบำรุงรักษาเครือข่ายหมู่บ้านเป็นประจำ การรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง การบำรุงรักษาและการซ่อมแซมถนนภายในหมู่บ้าน การรักษาความสะอาดในอาณาเขต การกำจัดและกำจัดขยะ การจัดหาเวลากลางคืน แสงสว่าง, การจัดบริการฉุกเฉิน, การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง, การควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหาร

ในกรณีที่สอง เจ้าของกระท่อมหรือแปลงในหมู่บ้านรวมตัวกันในองค์กรที่ไม่แสวงหาผลกำไร (HOA สหกรณ์การเคหะหรือผู้บริโภค ฯลฯ ) ปฏิบัติหน้าที่ของบริษัทจัดการอย่างอิสระ จ้างบุคลากรที่เหมาะสม และ ซื้อสินค้าคงคลัง

ไม่ว่าในกรณีใดเจ้าของจะต้องจัดตั้งสมาคมพลเมืองเพื่อจัดการหมู่บ้านของตน ตามกฎแล้ว หลังจากนำหมู่บ้านไปดำเนินการ (จนถึงจุดนี้บริษัทพัฒนาจะรับผิดชอบในการดำเนินการ) เจ้าของในที่ประชุมสามัญจะตัดสินใจเลือกวิธีการจัดการหมู่บ้าน เช่น หรือต่อต้านการดึงดูดบริษัทจัดการ

มีอีกทางเลือกหนึ่ง: บางครั้งนักพัฒนาซอฟต์แวร์จะสร้างบริษัทจัดการให้เป็นแผนกภายในโครงสร้าง อย่างไรก็ตามแนวทางนี้ยังคงเป็นข้อยกเว้นสำหรับตลาดชานเมือง (กิจกรรมของ บริษัท จัดการของตนเองไม่ได้นำผลกำไรมาสู่นักพัฒนาอย่างรวดเร็ว)

ในหุบเขา Istra หมู่บ้านทั้งหมดตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมดได้รับการบริการโดยบริษัทจัดการของเราเองจากนักพัฒนา ซึ่งทำให้เราสามารถควบคุมคุณภาพของผลิตภัณฑ์ของเราได้ตลอดชีวิตของพวกเขา วงจรชีวิตและมิใช่เพียงแต่จนกระทั่งถึงการดำเนินงานของแต่ละหมู่บ้านเท่านั้น

หากบริษัทจัดการในโครงสร้างของบริษัทพัฒนาให้บริการในหมู่บ้านหลายแห่งในอาณาเขตร่วมกัน ระยะเวลาการขาดทุนตามแผนจะลดลงอย่างมาก และสามารถสร้างผลกำไรได้เร็วขึ้นมาก นอกจากนี้ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญ นอกเหนือจากผลกำไรทางการเงินแล้ว นักพัฒนายังเพิ่มทุนชื่อเสียงของเขาอีกด้วย ในความเป็นจริง เขาไม่ได้แยกตัวออกจากชะตากรรมของหมู่บ้านของเขาแม้ว่าจะได้รับการปฏิบัติอย่างเต็มที่แล้วก็ตาม แต่เขาเป็นผู้นำโครงการตลอดการดำรงอยู่ (ซึ่งในความคิดของฉันแสดงถึงความรับผิดชอบระดับใหม่ต่อผู้ซื้อ)

อย่างไรก็ตาม บริษัทจัดการของคุณเองก็เป็นหลักฐานทางอ้อมว่านักพัฒนาเลือกวัสดุคุณภาพสูงและสร้างอย่างพิถีพิถัน เนื่องจากคุณจะต้องจัดการกับผลที่ตามมาจากแฮ็กเวิร์คด้วยตัวเองทุกครั้งที่ปรากฏ ด้วยแนวทางนี้ การสร้างแผนกการจัดการของบริษัทเอง "โดยไม่คาดคิด" กลับกลายเป็นว่าเป็นประโยชน์สำหรับนักพัฒนา ดังนั้นการตัดสินใจของเราในการสร้าง Vector Service Management Company ซึ่งให้บริการในหมู่บ้านและโครงสร้างพื้นฐานของ Istra Valley ไม่ได้เป็นเพียงตัวบ่งชี้ความรับผิดชอบต่อลูกค้าเท่านั้น แต่ยังเป็นการตัดสินใจทางธุรกิจที่สมเหตุสมผลอีกด้วย

บริการการจัดการในหมู่บ้านโดยใช้ตัวอย่างของ Istra Valley (รายการบริการภาษี)

ผลประโยชน์สำหรับผู้ซื้อที่หมู่บ้านได้รับการจัดการโดยบริษัทจัดการของผู้พัฒนานั้นไม่ได้ชัดเจนนักเมื่อมองแวบแรก ใช่ ผู้อยู่อาศัยจะไม่ต้องจัดการกับการจ้างพนักงาน ซื้ออุปกรณ์ ฯลฯ แต่จะต้องจ่ายเงินให้กับบริษัทจัดการในการดำเนินการนี้ ตัวเลขค่อนข้างกลม

เป็นอีกเรื่องหนึ่งหากพนักงานคนเดียวกันและกลุ่มอุปกรณ์บริการเดียวกันมีส่วนร่วมในการจัดการและการดำเนินงานของหมู่บ้านหลายแห่ง - ต้นทุนของเจ้าของจะลดลงและการประหยัดต้นทุนการดำเนินงานจะเห็นได้ชัดเจน

ในหมู่บ้านของหุบเขา Istra ต้นทุนการดำเนินงานขั้นพื้นฐาน (เช่น การรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง แสงสว่างยามค่ำคืน การกำจัดและกำจัดขยะ การบำรุงรักษาถนนและพื้นที่สาธารณะ การบำรุงรักษาเครือข่ายหมู่บ้านตามปกติและฉุกเฉิน เป็นต้น) ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาด 1.5-2 เท่า ตัวอย่างเช่นในหมู่บ้าน Nikitskoye (ชั้นประหยัด) การชำระเงินคือ 2-3 พันรูเบิลต่อเดือนใน Ecopark-Ushakovo (ชั้นธุรกิจ) - 4.5-5.5 พันรูเบิลต่อเดือนใน (ชั้นพรีเมียม) - 8-12,000 รูเบิล ต่อเดือน

สำหรับการเปรียบเทียบ: โดยเฉลี่ยแล้ว การชำระเงินในการดำเนินงานในหมู่บ้านชนชั้นสูงในปัจจุบันอยู่ที่ 20,000-30,000 รูเบิลต่อเดือน (หรือมากกว่านั้น - ขึ้นอยู่กับโครงสร้างพื้นฐาน) ในชั้นธุรกิจ - 15-25,000 รูเบิล นี่เป็นตัวเลขปกติของตลาด มีความเป็นไปได้ที่จะลดต้นทุนการจัดการและการดำเนินงาน (และตามราคาสำหรับเจ้าของ) โดยให้บริษัทจัดการมีส่วนร่วมในการจัดการหลายโครงการในดินแดนเดียวเท่านั้น

บริการหลักที่ให้บริการโดย Vector Service:

• การบำรุงรักษาทางเทคนิคและการทำความสะอาดถนนและพื้นที่สาธารณะ
• การดูแลพื้นที่สีเขียวที่เป็นระเบียบ
• การทำความสะอาดอาณาเขต การกำจัดขยะ และการบำรุงรักษาสถานที่ที่ถูกสุขลักษณะ
• สาธารณประโยชน์;
• การจัดและจัดกิจกรรมทั่วทั้งหมู่บ้าน
• การบำรุงรักษาทางเทคนิค การซ่อมแซมตามแผนและฉุกเฉินของหมู่บ้านทั่วไป
• เครือข่ายวิศวกรรม
• การออกความเห็นชอบและใบอนุญาตสำหรับ งานก่อสร้างในหมู่บ้าน
• ควบคุมความคืบหน้าของการก่อสร้าง
• อ่านค่าจากมิเตอร์สำหรับแหล่งพลังงานที่เจ้าของใช้ ฯลฯ

นอกเหนือจากตัวเลือกบังคับแล้ว Vector Service ยังให้บริการเพิ่มเติมอีกด้วย:

สำหรับการกำจัดขยะโดยตรงจากไซต์งาน ซ่อมแซมและ การซ่อมบำรุงการสื่อสาร; การถอน ตัดแต่ง และปลูกต้นไม้ในพื้นที่ ฯลฯ ในอนาคต เราวางแผนที่จะจัดเรือนเพาะชำพืชในหุบเขา Istra เพื่อให้เจ้าของสามารถเลือกและซื้อเพื่อจัดสวนได้

สำหรับภาพประกอบโดยละเอียดเพิ่มเติม นี่คือตัวเลขค่าใช้จ่ายในบางหมู่บ้านของหุบเขาอิสตรา

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานในหมู่บ้านของหุบเขา Istra::

• Nikitskoye (ชั้นประหยัด) - 2-3 พันรูเบิล / เดือน
• Shelestovo (ชั้นประหยัด) - 4.5 - 5.5 พันรูเบิล / เดือน
• ท่าเรือ Lesnaya (ชั้นธุรกิจ) - 7-10,000 รูเบิล / เดือน
• Lesnaya Pristan-2 (ชั้นธุรกิจ) - 6-7,000 รูเบิล / เดือน
• Ecopark Ushakovo (ชั้นธุรกิจ) - 4.5 - 5.5 พันรูเบิล / เดือน
• Lake District (ชั้นธุรกิจ) - 6-7,000 รูเบิล / เดือน
• Ushakovsky Dachas (ชั้นธุรกิจ) - 7-10,000 รูเบิล / เดือน
• Zavod ที่เงียบสงบ (ชั้นธุรกิจ) - 5-6,000 รูเบิล / เดือน
• ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (ชั้นธุรกิจ) - 6-7,000 รูเบิล / เดือน
• เลคไซด์ (ระดับพรีเมี่ยม) - 8-12,000 รูเบิล / เดือน

โดยทั่วไปแล้ว ฉันต้องบอกว่าการลดค่าใช้จ่ายในการจัดการและดำเนินการหมู่บ้านให้เหลือน้อยที่สุดถือเป็นงานที่สำคัญ ตลาดกำลังพัฒนาอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตอนนี้ผู้ซื้อเข้าใจแล้วว่าคุณสามารถประหยัดได้ไม่เพียงแค่ (และไม่มากด้วยซ้ำ) ในขณะที่ทำธุรกรรม สิ่งสำคัญคือต้องหลีกเลี่ยงเศรษฐกิจที่ผิดพลาด - ทุกคนรู้มานานแล้วว่าคุณจะ "ประหยัด" ได้อย่างไรโดยการซื้อที่ดินโดยไม่มีการสื่อสาร (เพื่อให้ต้นทุนการจัดหาอาจเกินต้นทุนของแปลงเอง)

ความเข้าใจเกิดขึ้นว่ามิเตอร์ "ว่างเปล่า" ที่ไม่สามารถใช้งานได้ในขั้นตอนการตกแต่งอาจมีราคารวมเป็นวงกลม (เช่น 1,500 USD ต่อตารางเมตร)

เช่นเดียวกับการชำระเงินในการดำเนินงาน: ผู้คนสนใจล่วงหน้าเกี่ยวกับสิ่งที่พวกเขาจะต้องจ่ายเมื่ออาศัยอยู่ในหมู่บ้าน ผู้คนค่อยๆ ตระหนักรู้ว่านักพัฒนาที่เป็นผู้นำโครงการของเขาตลอดวงจรชีวิต (คิดค้น นำไปใช้ และจัดการสิ่งที่เกิดขึ้น) อาจมีค่าควรแก่ความไว้วางใจ

และแม้ว่าจนถึงขณะนี้สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ชานเมือง การปรากฏตัวของบริษัทจัดการของนักพัฒนาในโครงสร้างยังคงเป็นข้อยกเว้น กฎทั่วไป- แต่ไม่ช้าก็เร็วตลาดจะตระหนักถึงข้อดีทั้งหมดของการแก้ปัญหาดังกล่าวสำหรับทั้งนักพัฒนาและผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้าน และข้าพเจ้าดีใจที่เราเป็นหนึ่งในคนกลุ่มแรกๆ ที่เข้าใจเรื่องนี้

รุบซอฟ วาดิม อิโกเรวิชผู้เชี่ยวชาญชั้นนำของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ “Russian Real Estate House”

1. การจัดการหมู่บ้านดำเนินการโดยบริษัทจัดการที่สร้างโดยนักพัฒนา ต่อมาผู้พักอาศัยในหมู่บ้านสามารถเลือกบริษัทจัดการอื่นได้

2. การชำระเงินประกอบด้วยส่วนที่ตายตัวซึ่งขึ้นอยู่กับขนาดของแปลง (ในหมู่บ้านของเรา 500 รูเบิลต่อร้อยตารางเมตรต่อเดือน) ซึ่งรวมถึงความปลอดภัย การทำความสะอาดอาณาเขต การซ่อมแซมและบำรุงรักษาโครงสร้างพื้นฐาน ค่าน้ำมัน ค่าน้ำ ค่าไฟ คิดตามมิเตอร์ การดูแลรักษาบ้านคือ 250-300 ตร.ม. เมตร ค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 15,000 ถึง 30,000 รูเบิล ต่อเดือน

3. วิธีหลักในการจัดการกับผู้ไม่ชำระเงินคือการปิดแก๊สหรือไฟฟ้า

4. สำหรับบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จหรือไม่มีการตกแต่ง วิธีการดังกล่าวจะไม่ได้ผล และการชำระเงินจะถูกแจกจ่ายให้กับผู้จ่ายเงินโดยสุจริต

5. ในหลายหมู่บ้าน จำเป็นต้องประสานงานอาคารกับสถาปนิกหมู่บ้านหรือบริษัทจัดการ ผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องทำข้อตกลงที่เหมาะสมกับบริษัทจัดการ

6. มีอยู่ในรูปแบบของ HOA เพื่อควบคุมบริษัทจัดการและทำการตัดสินใจที่สำคัญ

มิทรี โคทรอฟสกี้รองประธานบริษัทพัฒนา Khimki Group

1. การจัดการหมู่บ้านกระท่อมจัดระเบียบ (OCS) มีสองรูปแบบหลัก ประการแรกคือบริษัทจัดการ ในกรณีนี้ เจ้าของบ้านจะจ้างบริษัทจัดการ (เลือกผ่านการประกวดราคาหรือตามข้อตกลงร่วมกัน) ตัวเลือกที่สองคือการสร้าง HOA เมื่อเจ้าของสร้างหน่วยงานกำกับดูแลซึ่งรวมถึงหน่วยงานที่กระตือรือร้นที่สุดด้วย HOA มักประกอบด้วยผู้จัดการ (ประธาน) และนักบัญชี จะต้องมีหน่วยงานกำกับดูแล - คณะกรรมการตรวจสอบที่ควบคุมกระแสการเงิน

2. มีขีด จำกัด ล่างของบรรทัดฐาน - 23-24 รูเบิลต่อ ตารางเมตรแต่ละบ้านต่อเดือน มาตรฐานนี้รวมถึงการกำจัดขยะ การบำรุงรักษาเครือข่าย และการทำความสะอาดอาณาเขต - การตัดหญ้าในฤดูร้อน การกำจัดหิมะออกจากถนนและทางเท้าในฤดูหนาว ตัวเลขนี้อาจอยู่ที่ประมาณ 50, 100 หรือ 200 รูเบิลต่อเดือนต่อ 1 ตร.ม. พื้นที่บ้านเป็นเมตร ขึ้นอยู่กับว่าผู้อยู่อาศัยตัดสินใจรวมไว้ด้วยอะไร ต้นทุนการดำเนินงาน- โดยอาจเป็นการรักษาความปลอดภัยด้วยการตรวจตรา ณ จุดตรวจ หรือตรวจตราอาณาเขตโดยเจ้าหน้าที่ติดอาวุธ กล้องวงจรปิด กำจัดขยะออกจากทรัพย์สินส่วนตัว ทำความสะอาดทางเดิน และดูแลต้นไม้ในพื้นที่สาธารณะ (รดน้ำ ใส่ปุ๋ย ตัดหญ้า) ในฤดูร้อน เคลียร์ถนนให้เรียบร้อย จากหิมะ (ถึงยางมะตอย) ) เป็นต้น หากหมู่บ้านมีโครงสร้างพื้นฐานด้านกีฬาและสังคมแบบปิด การบำรุงรักษาจะเพิ่มภาระงบประมาณของแต่ละครัวเรือนอย่างมีนัยสำคัญ นี่อาจเป็นการบำรุงรักษาสนามเทนนิส (แสงสว่าง การบำรุงรักษาสนามหญ้า) สนามฟุตบอล สระว่ายน้ำ ฯลฯ

3. มีความเห็นว่าผู้ซื้อบ้านราคาแพงที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่จ่ายค่าครองชีพโดยอัตโนมัติอาจล่วงหน้าหนึ่งปี โดยไม่สร้างปัญหาให้กับ HOA หรือบริษัทจัดการ อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้ยังห่างไกลจากกรณีนี้ ตามกฎแล้วมันเป็นบ้านหลังใหญ่ที่ผิดนัดไม่ใช่เพราะพวกเขาไม่มีเงิน แต่สำหรับพวกเขามันเป็นเพียงสิ่งเล็ก ๆ น้อย ๆ ที่ควรแก้ไขด้วยตัวเอง เจ้าของดังกล่าวอาจไม่ได้อาศัยอยู่ในบ้านเลยโดยซื้อมาเพื่อสถานะ การลงทุน หรือเพื่อให้ลูกหลานเติบโตด้วย พวกเขาหรือตัวแทนของพวกเขาปรากฏตัวปีละครั้งและงานของ HOA หรือบริษัทจัดการคือการจับเขาและรับเงินสำหรับช่วงเวลาที่พลาดไป เป็นเรื่องยากที่เจ้าของทุกคนจะชำระเงินภาคบังคับเป็นประจำ และตามกฎแล้ว บริษัทจัดการหรือ HOA จำเป็นต้องมองหา ตัวเลือกต่างๆต้องมีไหวพริบเพราะต้องรับใช้ทั้งหมู่บ้าน แต่ไม่ใช่ทุกคนที่จ่าย ลองนึกภาพสถานการณ์: ในหมู่บ้านใหม่ ไฟถนนที่อยู่ใกล้บ้านแต่ละหลังเชื่อมต่อกับถนน และเจ้าของบางคนบอกว่าไม่ต้องการไฟถนน จะทำอย่างไร: เลือกเปิดไฟที่บ้านของผู้จ่ายเงิน? และถนนจะสว่างไสวตามสถานที่ต่างๆหรือไม่? แล้วปัญหาด้านความปลอดภัยล่ะ?

เจ้าของบ้านต่างก็มีความแตกต่างกัน และหลายคนมีวิสัยทัศน์เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายคงที่เป็นของตัวเอง เพราะพวกเขามีค่าใช้จ่ายจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับการซ่อมแซมบ้าน อุปกรณ์ การออกแบบภูมิทัศน์เป็นต้น ดังนั้น ใน HOA จึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องทำงานร่วมกับประชากร อำนาจของประธาน HOA เพื่อว่าโดยหลักการแล้ว ผู้อยู่อาศัยจะได้มีฉันทามติ หากเจ้าของบางรายไม่ชำระเงินตามที่กำหนด HOA จะโพสต์รายชื่อลูกหนี้ เริ่มการตัดการเชื่อมต่อบ้านจากเครือข่าย และในกรณีที่รุนแรงที่สุด จะต้องขึ้นศาลเพื่อทวงหนี้

4. ถ้าเราพูดถึงค่าใช้จ่ายทั่วไป ในความเป็นจริงแล้ว ผู้จ่ายเงินที่มีมโนธรรมจะจ่ายให้กับผู้ที่ผิดนัดโดยเจตนา เพราะเป็นไปไม่ได้ที่จะเคลียร์ถนนที่เต็มไปด้วยหิมะและตัดหญ้า "ในสถานที่ต่างๆ" ผู้พักอาศัยใน OKP แบ่งได้เป็น 3 ประเภท คือ ผู้ที่ต้องการชำระและชำระเพราะเข้าใจว่าส่งผลต่อคุณภาพชีวิต ผู้ที่ต้องการจ่ายแต่ทำไม่ได้ - เพราะค่าซ่อมแซมสูงหรือบ้านถูกจำนอง และผู้ที่ไม่อยากจ่ายเงินแม้จะมีโอกาสก็ตาม

5. ในหมู่บ้านกระท่อมที่มีการจัดระเบียบส่วนใหญ่ โดยเฉพาะชั้นธุรกิจขึ้นไป มีข้อจำกัดหลายประการในการเปลี่ยนแปลง รูปร่างด้านหน้า หลังคา หรือแม้แต่รั้ว การปฏิบัติตามข้อกำหนดได้รับการตรวจสอบโดย HOA หรือบริษัทจัดการ ในตัวเรา คอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย“ หมู่บ้านโอลิมปิก Novogorsk” ผู้ซื้อกรรมสิทธิ์บ้านในขั้นตอนการสรุปสัญญาลงนามในเอกสารกำกับดูแลจำนวนหนึ่งซึ่งในอนาคตจะทำให้เขาอยู่ในกรอบของการปฏิบัติตามแนวคิดทางสถาปัตยกรรมทั่วไปของหมู่บ้าน

6. สามารถแยกแยะปัญหาได้สามกลุ่มหลัก

1. การชำระค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานล่าช้าโดยเจ้าของอันเป็นผลมาจากการที่ HOA หรือ บริษัท จัดการถูกบังคับให้ประหยัดเงินหรือไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันจำนวนหนึ่งได้
2. ข้อบกพร่องในส่วนของนักพัฒนาในขั้นตอนของการถ่ายโอนวัตถุสำเร็จรูป - บ่อยครั้งที่ปัญหาที่เกี่ยวข้องกับคุณภาพของการก่อสร้างตกอยู่บนไหล่ของ บริษัท จัดการหรือ HOA ในขณะที่นักพัฒนาควรและสามารถแก้ไขได้
3. การจัดระเบียบการทำงานของ บริษัท จัดการหรือ HOA - ความโปร่งใส กิจกรรม ความพร้อมในการเจรจาและการประนีประนอม สมาคมเจ้าของบ้านหรือบริษัทบริหารจัดการเป็นโครงสร้างที่ดำเนินงานในภาคบริการ พวกเขาให้บริการและรับรายได้ที่แน่นอน หน้าที่ของพวกเขาคือมุ่งมั่นเพื่อให้แน่ใจว่าบริการได้รับการปฏิบัติด้วยคุณภาพสูงและลูกค้าของบริการมีความพึงพอใจ

อิรินา คาลินินา, CEO ของบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ TWEED

1. ปัจจุบันการจัดการหมู่บ้านกระท่อมมีสองรูปแบบหลัก นี่อาจเป็นบริษัทจัดการที่ผู้อยู่อาศัยทำข้อตกลงในการให้บริการหมู่บ้านหรือ HOA ตัวอย่างเช่น ในหมู่บ้านเช่น Greenfield และ Millennium Park หน้าที่การจัดการได้ถูกโอนไปยังบริษัทพิเศษ

2. ในส่วนของชนชั้นสูง ค่าครองชีพขั้นต่ำในหมู่บ้านคือ 10,000 รูเบิลต่อเดือน และสูงสุดคือประมาณ 60,000 รูเบิลต่อเดือน ตัวอย่างเช่นในหมู่บ้าน Rubin Estate ราคาค่าบริการอยู่ที่ 30 รูเบิลต่อพื้นที่ "สี่เหลี่ยม" ของบ้าน ดังนั้นเจ้าของกระท่อมที่มีพื้นที่ประมาณ 350 ตร.ม. จ่ายค่าสาธารณูปโภคเพียง 10,000 รูเบิลต่อเดือน

3. น่าเสียดายที่ไม่ใช่ทุกคนที่จะจ่ายเงินตรงเวลา และแม้แต่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านชนชั้นสูงก็มักจะลืมจ่ายเงินจำนวนที่จำเป็นสำหรับการบริการของบริษัทจัดการ มีมาตรการหลายอย่างที่มีอิทธิพลต่อผู้ที่จงใจผิดนัด - ตัวอย่างเช่น พวกเขาอาจถูกบล็อกการสื่อสารของพวกเขา ทางเลือกที่ต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิงคือการจำกัดการเข้าหมู่บ้าน นั่นคือหากเจ้าของไม่ชำระค่าบริการตรงเวลาแขกของเขาอาจไม่ได้รับอนุญาตให้เข้าไปในหมู่บ้าน นอกจากนี้อาจเป็นไปได้ว่าเจ้าของเองจะไม่สามารถขับรถไปที่บ้านได้ ตามกฎหมายแล้ว สิ่งนี้ไม่สมเหตุสมผลแต่อย่างใด บริษัทจัดการหันไปใช้มาตรการดังกล่าว

5. มีข้อจำกัดที่คล้ายกันในหลายหมู่บ้าน และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนพรีเมี่ยม เป็นที่ชัดเจนว่าหากหมู่บ้านมีแนวความคิดอย่างเคร่งครัด - เช่นเช่นภูมิภาคมอสโก "Dauville" และ "Trouville" เจ้าของจะไม่ได้รับอนุญาตให้สร้างสิ่งใด ๆ บนเว็บไซต์และจำเป็นต้องบันทึกข้อ จำกัด ทั้งหมดไว้ในการซื้อ และสัญญาซื้อขายทรัพย์สิน ตามกฎแล้ว บริษัท จัดการจะติดตามการปฏิบัติตามกฎการพัฒนาและการลงทะเบียนของไซต์

6. ปัญหาหลักในหมู่บ้านที่เจ้าของบ้านจัดการเองคือไม่สามารถหาเงินมาใช้เพื่อความต้องการของสาธารณะได้ ตัวอย่างเช่น หากสมาคมเจ้าของบ้านตัดสินใจจัดสนามเด็กเล่นแห่งใหม่ในบริเวณหมู่บ้าน ไม่ใช่ทุกคนที่จะต้องการ "แยกเงินออก" นั่นคือแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะรวบรวมจำนวนเงินได้ 100% และปัญหานี้มีความเกี่ยวข้องไม่เพียง แต่สำหรับหมู่บ้านราคาไม่แพงเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกลุ่มชนชั้นสูงด้วย

สำหรับ ปีที่ผ่านมาผู้มั่งคั่งจำนวนมากสามารถย้ายจากเมืองที่มีเสียงดังและเต็มไปด้วยฝุ่นไปยังที่อยู่อาศัยถาวรนอกถนนวงแหวนมอสโกโดยธรรมชาติ แต่พลเมืองยุคใหม่ไม่ต้องการกลายเป็น "คนป่าเถื่อน" และใช้ชีวิตโดยปราศจาก "เสน่ห์" ของอารยธรรม และอาจเกิดขึ้นได้ง่าย ๆ หากบ้านที่พวกเขาซื้อกลายเป็นป่าโดดเดี่ยวสวยงามและส่วนที่เหลือ ที่ดินอาจอยู่ใกล้แต่ไม่ได้สร้างขึ้น ปรากฎว่าความสะดวกสบายนอกเมืองไม่ได้เกิดขึ้นเอง เพื่อให้ชีวิตนอกเมืองไม่วุ่นวาย ในทุกแง่มุมคำนี้ต้องมีคนสร้างและรักษาความสะดวกสบายของชีวิตในชนบท

เพื่อวัตถุประสงค์ดังกล่าว มีบริษัทจัดการอยู่ในตลาด ด้วยความเป็นมืออาชีพที่ดีจากเจ้าของ บ้านในชนบทมักจะไม่มีปัญหาร้ายแรงกับชีวิตในหมู่บ้าน อย่างไรก็ตาม บริษัทจัดการบางแห่งอาจไม่เพียงแต่ล้มเหลวในการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นเท่านั้น แต่ยังสร้างปัญหาเพิ่มเติมให้กับผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านกระท่อมอีกด้วย เช่นเดียวกับเจ้าของที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองที่เป็นคนไม่แน่นอนและดื้อดึง บริษัทจัดการก็ไร้ศีลธรรมเช่นกัน ดังนั้นตามการปฏิบัติแสดงให้เห็นว่ามีปัญหามากมายในตลาดของประเทศนี้ ในบทความนี้เราจะหารือเกี่ยวกับปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างบริษัทจัดการและผู้อยู่อาศัยในคฤหาสน์ในชนบท จะพิจารณาแง่มุมต่างๆ ของการเลือกคุณภาพของบริษัทและความยากลำบากในการพิจารณาการชำระเงินสำหรับบริการของตนแยกกัน

ตามกฎหมายสมัยใหม่ เจ้าของสถานที่อยู่อาศัยมีสิทธิในการตัดสินใจประเด็นทั้งหมดเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยของตนเอง รวมถึงความสามารถในการหาผู้จัดการสำหรับทรัพย์สินของเขา สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าไม่เพียงแต่เจ้าของอพาร์ทเมนท์ในเมืองเท่านั้นที่มีสิทธิ์นี้ แต่ยังเป็นเจ้าของบ้านในชนบทด้วย หลายคนจำสิทธินี้ แต่ในทางปฏิบัติมันเป็นไปไม่ได้ที่จะนำไปใช้เนื่องจากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ชานเมืองมักจะไม่มีใครเลือก สถานการณ์ปัจจุบันการแข่งขันในตลาดบริษัทจัดการค่อนข้างอ่อนแอ บางทีเมื่อเวลาผ่านไปทุกอย่างอาจเปลี่ยนไป แต่ตอนนี้เราต้องพอใจกับสิ่งที่เรามี ผลที่ตามมา มักจะเกิดขึ้นในกรณีที่ไม่มีการแข่งขันที่เหมาะสม ความสัมพันธ์ระหว่างหัวข้อทางการตลาดเช่นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองและบริษัทจัดการมีลักษณะคล้ายกับสงครามที่ยืดเยื้อ

บริษัทจัดการมาจากไหน?

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ชานเมืองสมัยใหม่ ในช่วงเริ่มต้นของการเปิดตัวโครงการหมู่บ้านกระท่อม ตามกฎแล้ว บริษัท จัดการจะกลายเป็นบริษัทเดียวกันกับที่เป็นผู้พัฒนาท้องถิ่นนั้น ๆ นั่นคือ บริษัท พัฒนาเองสร้าง บริษัทจัดการหมู่บ้าน ประโยชน์ของการกระทำนั้นชัดเจน บริษัทดังกล่าวรู้ทันทีว่าการสื่อสารตั้งอยู่ในหมู่บ้านอะไรและอยู่ที่ไหน และที่สำคัญที่สุดคือมีคุณภาพเพียงใด

หากคุณจินตนาการถึงสิ่งที่เกิดขึ้นในหมู่บ้านที่เพิ่งถูกสร้างขึ้นและนำไปใช้ในสภาพแวดล้อมของผู้บริโภค คุณจะเข้าใจว่าทำไมจึงสะดวกมากที่นักพัฒนาจะริเริ่มความคิดริเริ่มด้วยมือของตนเอง ชัดเจนว่าในช่วงเอกสารชาวบ้านยังไม่กังวลเรื่องความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตในหมู่บ้าน พวกเขามีความกังวลเพียงพอแม้ว่าจะปักหลักก็ตาม บ้านในชนบท- แต่อาณาเขตของหมู่บ้านต่างๆ แม้จะอยู่ในช่วงก่อตั้ง ก็ยังต้องมีอยู่ ผู้สร้างมักต้องการให้หมู่บ้านที่พวกเขาสร้างได้รับความนิยมตามที่พวกเขาสมควรได้รับ ในเรื่องนี้นักพัฒนาพยายามที่จะดูแล "ผลิตผล" ของตนในอนาคต อย่าลืมว่านี่เป็นแหล่งผลกำไรเพิ่มเติมสำหรับพวกเขาด้วย

ตามที่แสดงให้เห็นในทางปฏิบัติ เจ้าของบ้านในชนบทต้องใช้เวลาสองถึงสามปีในการตกแต่งกระท่อมให้เสร็จรวมถึงการจัดสวน แต่ที่สำคัญที่สุดในประเด็นของบริษัทจัดการคือเพื่อนบ้านต้องทำความรู้จักกันให้ดีและเรียนรู้ที่จะตัดสินใจร่วมกันซึ่งต้องใช้เวลา ในช่วงแรกของการก่อตั้งหมู่บ้านกระท่อม เมื่อเจ้าของยังคงยุ่งอยู่กับปัญหาเกี่ยวกับบ้าน บริษัทพัฒนาจึงสร้างบริษัทจัดการ ซึ่งในทางกลับกันจะสามารถสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและความบันเทิงที่ดีได้ตลอดจนดำเนินการ งานจัดสวนและปรับปรุงอาณาเขตของหมู่บ้าน จากนั้นก็มาถึงช่วงเวลาของการก่อตัวของหมู่บ้านกระท่อมเมื่อเจ้าของบ้านในชนบทกำลังถามคำถามว่าใครและอย่างไรในการจัดการหมู่บ้าน "พื้นเมือง" ของพวกเขาโดยรับเงินจากพวกเขา ในเวลานี้ คำถามกำลังถูกตัดสินว่าบริษัทจัดการเดิมจะยังคงรับผิดชอบในตำแหน่งนี้ต่อไป หรือว่าจะเลือกบริษัทใหม่

ในการเปลี่ยนบริษัทจัดการ จำเป็นต้องจัดประชุมใหญ่เจ้าของบ้านในหมู่บ้านกระท่อมและตัดสินใจอย่างเหมาะสม แต่ในทางปฏิบัติ บริษัทต่างๆ พยายามอย่างมากที่จะหาภาษาที่ใช้ร่วมกับคนในหมู่บ้าน ในทางกลับกัน เจ้าของบ้านก็มุ่งมั่นที่จะไม่ทำลายความสัมพันธ์กับ "ผู้จัดการ" ของตน ประเด็นทั้งหมดก็คือพวกเขาไม่มีที่ที่จะพรากจากกัน แต่มีตัวอย่างมากมายที่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ชานเมือง บริษัทจัดการมีการเปลี่ยนแปลงตามความคิดริเริ่มของเจ้าของบ้าน

และการสื่อสารของใคร?

บ่อยครั้งไม่ช้าก็เร็วอันเป็นผลมาจากการชี้แจงความสัมพันธ์ระหว่างผู้จัดการและเจ้าของกระท่อมคำถามก็เกิดขึ้นว่าใครเป็นเจ้าของการสื่อสารที่ตั้งอยู่ในอาณาเขตของหมู่บ้าน ประเด็นนี้อาจรุนแรงเป็นพิเศษในวาระการประชุมหากบริษัทจัดการไม่แสดงตัว ด้านที่ดีที่สุดและจำนวนค่าธรรมเนียมการสื่อสารแบบครั้งเดียวและรายเดือนดูเหมือนไม่สมเหตุสมผล ควบคู่ไปกับสิ่งนี้มีคำถามเกิดขึ้นเกี่ยวกับวิธีการตรวจสอบให้แน่ใจว่านี่เป็นทรัพย์สินของเจ้าของบ้านกระท่อมในชนบท ไม่มีความเข้าใจผิดกับแนวคิดที่ว่าการสื่อสารที่อยู่ในอาณาเขตของบ้านและที่ตั้งเป็นของเจ้าของบ้าน แต่เครือข่ายการจัดจำหน่ายที่เชื่อมต่อระบบการสื่อสารภายในองค์กรอาจเป็นของบริษัทก่อสร้างหรือบริษัทจัดการ

ความเป็นไปได้ที่การสื่อสารในดินแดนดังกล่าวเป็นขององค์กรปกครองตนเองในท้องถิ่นไม่สามารถตัดทิ้งได้ กิจกรรมของบริษัทจัดการจะถูกควบคุมโดยรัฐหากทำหน้าที่เป็นองค์กรจัดหาทรัพยากรสำหรับผู้บริโภค หากการสื่อสารภายในหมู่บ้านกระท่อมเป็นของบริษัทจัดการ ปัญหาของการจัดการระบบดังกล่าวจะถูกตัดสินใจโดยรัฐบาลท้องถิ่น นักพัฒนาอาจเป็นเจ้าของการสื่อสารด้วย สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าพวกเขาสร้างกองทุนอะไร อาจเป็นได้ว่าเครือข่ายการจัดจำหน่ายและสิ่งอำนวยความสะดวกระบบการสื่อสารอื่น ๆ ถูกสร้างขึ้นโดยบริษัทพัฒนาด้วยค่าใช้จ่ายของตัวเอง ดังนั้นระบบเหล่านี้เป็นของพวกเขาโดยสิทธิในการเป็นเจ้าของ

หากการสื่อสารถูกสร้างขึ้นด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของกระท่อม ระบบการสื่อสารดังกล่าวเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและพวกเขามีสิทธิ์เรียกร้องให้บริษัทก่อสร้างโอนส่วนประกอบของโครงสร้างพื้นฐานนี้ไปสู่ความเป็นเจ้าของร่วมกัน แต่ในกรณีนี้เจ้าของกระท่อมจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการสร้างและซ่อมแซมอุปกรณ์ แต่ในกรณีที่ระบบสื่อสารทั้งหมดทำงานได้อย่างราบรื่นและมีประสิทธิภาพและจำนวนเงินที่จ่ายเพื่อความสะดวกสบายนี้เป็นจำนวนเงินที่ยอมรับได้ เจ้าของที่ร่ำรวย คฤหาสน์หรูหราพวกเขาไม่ได้คิดถึงใครเป็นเจ้าของการสื่อสารในหมู่บ้านและสิทธิอะไร

บริษัทจัดการได้รับค่าตอบแทนอย่างไร?

อัตราภาษีสำหรับการจัดหาไฟฟ้า แก๊ส เครื่องทำความร้อน น้ำ และอื่นๆ ให้กับบ้านในประเทศของเรานั้นกำหนดโดยรัฐผ่านหน่วยงานท้องถิ่นและระดับภูมิภาค บริษัทจัดการไม่มีสิทธิดังกล่าวแน่นอน เจ้าของที่อยู่อาศัยแบบกระท่อมควรจำสิ่งนี้และคำนึงถึงเรื่องนี้ในความสัมพันธ์กับบริษัทจัดการ บริษัทที่รอบคอบพยายามระบุจำนวนการตัดสินใจที่เกี่ยวข้องของหน่วยงานรัฐบาลในเอกสารการชำระเงินทั้งหมด แม้ว่าบริษัทจัดการจะเป็นเจ้าของระบบชุมชนของหมู่บ้านกระท่อมและมีส่วนร่วมในการผลิตและจัดหาทรัพยากรเพื่อการตั้งถิ่นฐาน แต่ก็ต้องเสียภาษีการบริการ สาธารณูปโภคควรจัดตั้งขึ้นในระดับเรื่องของสหพันธ์เนื่องจากภาคเศรษฐกิจนี้เป็นเครือข่ายผูกขาดในท้องถิ่น

หาก บริษัท บางแห่งที่จัดการชุมชนกระท่อมตัดสินใจว่าตนมีสิทธิ์กำหนดราคาสำหรับบริการสาธารณูปโภคเพื่อผลประโยชน์ของตนเองแน่นอนว่าในไม่ช้าก็ควรจะมีปัญหาร้ายแรงกับบริการต่อต้านการผูกขาดของรัฐ ในส่วนของกฎหมายนั้นคุ้มครองเจ้าของบ้านของตนเองและบริษัทจัดการอย่างชัดเจนมาก แต่ก็ไม่สามารถรับเงิน "เพิ่มเติม" จากเจ้าของได้ อย่างไรก็ตามกฎหมายนี้ก็เหมือนกับกฎหมายอื่นๆ ในประเทศเรา ที่สามารถหลีกเลี่ยงได้ง่ายซึ่งบริษัทจัดการยินดีทำ นอกเหนือจากการชำระค่าสาธารณูปโภคอย่างเป็นทางการแล้ว บริษัทจัดการยังเก็บเงินเพิ่มเติมจากผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านกระท่อม ซึ่งเรียกว่า "ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน" หรือ "ค่าธรรมเนียมหมู่บ้าน" จำนวนเงินดังกล่าวไม่สามารถควบคุมโดยรัฐได้อีกต่อไป และให้ขอบเขตการดำเนินการที่ดีแก่องค์กรการจัดการ

เป็นที่ชัดเจนว่าบริษัทจัดการจะไม่ทำงานเพียงเพื่อ "ขอบคุณ" เท่านั้น ค่าธรรมเนียมหมู่บ้านทั่วไปประกอบด้วยค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาโครงสร้างพื้นฐานของหมู่บ้าน งานของบริษัทจัดการ และค่าตอบแทนของผู้เชี่ยวชาญ เจ้าของบ้านในชนบททุกคนในหมู่บ้านจะต้องจ่ายค่างานดังกล่าว ในการประชุมสามัญชาวบ้านในหมู่บ้านซึ่งปกติจะจัดขึ้นปีละครั้ง บริษัท จัดการจะต้องให้ข้อมูลเกี่ยวกับ งบการเงิน- ในกรณีนี้ ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านสามารถแสดงความคิดเห็นและยื่นข้อเสนอได้ การรวบรวมความต้องการด้านการจัดการในหมู่บ้านที่มีรูปแบบทางเศรษฐกิจต่างกันจะมีปริมาณแตกต่างกัน ในหมู่บ้านชั้นสูง มันจะยิ่งใหญ่กว่าใน พื้นที่ที่มีประชากรชั้นประหยัด จำนวนนี้สามารถได้รับอิทธิพลจากการตัดสินใจของที่ประชุมสามัญเจ้าของบ้านในเดชาเท่านั้น ในการประชุมดังกล่าว จะมีการหารือเกี่ยวกับรายการบริการของบริษัทและราคา ซึ่งเจ้าของกระท่อมอาจเห็นด้วยหรือไม่ก็ตาม