Gestão de uma comunidade de chalés: regulamentação legal, prática judicial. Base legislativa para a criação de sociedades gestoras para organizar o suporte de vida das aldeias rurais como subsidiárias do promotor De onde vêm as sociedades gestoras?

No campo jurídico russo, surgiu uma situação em que o objeto realmente existente “comunidade caseira” não tem definição e regulamentação jurídica. Assim, não existem disposições legais relativas à Sociedade Gestora em vila de chalés.

Portanto, existem certos critérios pelos quais é legalmente determinado que estes edifícios pertencem a casas individuais.

Hoje em dia costuma-se chamá-la de casa grande casa de campo, e um vilarejo é um conglomerado dessas casas localizadas na vizinhança. A falta de segurança regulamentar nestes domínios permite-nos falar de uma espécie de vazio legislativo em torno do desenvolvimento da construção suburbana. Paralelamente, é atribuído um único lote de terreno para a construção de toda a aldeia.

Na aldeia de chalés existe também um território comum onde existe um estacionamento geral para hóspedes, um parque infantil, estradas de aldeia, iluminação pública, cerca metálica etc. Em uma comunidade de chalés, as comunicações são mais frequentemente compartilhadas: eletricidade, abastecimento de água, esgoto, etc. Tudo isto pode ser propriedade comum dos proprietários das casas situadas no território da aldeia, ou permanecer propriedade do promotor da aldeia rural, que pode vendê-la ou transferi-la para gestão.

Consequentemente, uma vila de chalés pode ser considerada um conjunto de edifícios residenciais individuais localizados em um terreno separado, conectados por comunicações comuns e com infraestrutura própria.

Os elementos de uma aldeia rural são: um terreno destinado a uma aldeia rural; edifícios residenciais individuais (chalés) com terrenos para casas atribuídas à propriedade; propriedade comum dos proprietários de casas de campo (comunicações, estradas, estacionamento, etc.) e infraestrutura.

De acordo com o art. 7 do Código de Habitação da Federação Russa, nos casos em que as relações habitacionais não são reguladas pela legislação habitacional ou por um acordo dos participantes em tais relações, e na ausência de legislação civil ou outra que regule diretamente tais relações, a legislação habitacional que regula relações semelhantes é aplicada a eles, se isso não contradizer a sua essência (analogia do direito).

Os tribunais, ao apreciarem litígios sobre gestão, sobre a manutenção de bens comuns numa vila de chalés e sobre o pagamento de contas de serviços públicos, por analogia aplicam as regras sobre prédio de apartamentos. A legislação habitacional trata detalhadamente da questão da gestão de um prédio de apartamentos. Os tribunais estendem esse desenho ao modelo de comunidade de chalés, como uma espécie de “casa” em que os “apartamentos” são chalés.

A gestão de propriedades residenciais em um vilarejo é uma organização profissional de todos os processos vitais do vilarejo, a fim de garantir estadia confortável proprietários de casas de campo.

O serviço inclui trabalho de gestão e organização, incluindo:

Celebração de contratos e acompanhamento do trabalho das entidades prestadoras de serviços;

Manter relações contratuais com organizações fornecedoras de recursos;

Interação com agências governamentais autoridades governo local e participação em diversas comissões;

Análise do trabalho de todas as organizações que atendem a instalação, a fim de otimizar os custos dos proprietários;

Otimização estrutura organizacional gestão e manutenção;

Trabalhar com os proprietários em todas as questões, garantindo condições de vida favoráveis ​​​​e seguras aos cidadãos, resolvendo questões relacionadas com o uso de bens comuns.

A gestão de uma aldeia rural deve garantir: condições de vida favoráveis ​​​​e seguras aos cidadãos, a manutenção adequada dos bens comuns da aldeia rural, a resolução de questões relativas à utilização dos referidos bens, bem como a prestação de serviços públicos aos cidadãos residentes em casas da aldeia .

Os proprietários de casas localizadas no território de uma comunidade de chalés, utilizando os direitos dos proprietários, podem celebrar um acordo com uma sociedade gestora, criar um HOA ou LCD (cooperativa habitacional) ou celebrar de forma independente todos os acordos com prestadores de serviços públicos. São possíveis combinações de métodos de controle.

Os proprietários de casas de campo têm o direito de confiar a gestão dos seus negócios a uma sociedade gestora. A organização gestora é uma organização comercial que fornece serviços profissionais para a gestão de edifícios de apartamentos. Assembleia geral de proprietários para aplicação o método especificado a gestão de uma vila rural deve tomar decisões sobre a escolha de um método de gestão da organização gestora; eleição de órgão gestor específico; termos do acordo de gestão com esta organização de gestão.

Nos termos do contrato de gestão, a entidade gestora, por instrução dos proprietários, dentro de um prazo acordado mediante pagamento de uma taxa, compromete-se a prestar serviços e realizar trabalhos para a boa manutenção e reparação dos bens comuns da aldeia rural, para fornecer serviços públicos proprietários de casas, para a realização de outras atividades destinadas a atingir os objetivos de gestão da vila rural.

Termos básicos do acordo entre os proprietários e a organização gestora:

A composição do imóvel cuja gestão será efectuada e a sua localização;

A lista de serviços e obras de manutenção e reparação de bens, o procedimento para alteração dessa lista, bem como a lista de utilidades fornecida pela entidade gestora;

O procedimento de determinação do preço do contrato, o valor do pagamento pela manutenção e reparação de bens comuns e o valor do pagamento das utilidades, bem como o procedimento para efetuar esse pagamento;

O procedimento para monitorar o cumprimento, pela organização gestora, das suas obrigações decorrentes do contrato de gestão.

Via de regra, uma empresa gestora é criada por uma empresa desenvolvedora. Isso é bom tanto para os moradores da vila (afinal, ninguém conhece melhor os meandros da estrutura da vila do que o incorporador), quanto para o próprio incorporador: afinal, a sociedade gestora criada é uma fonte de lucro adicional . Ou o desenvolvedor escolhe uma empresa de gestão terceirizada em uma base competitiva.

Vantagens de uma organização de gestão criada pelo próprio desenvolvedor:

Não há problemas com a transferência da casa para a entidade gestora, todos os documentos são transferidos muito rapidamente;

A empresa cuida da sua casa, quer mantê-la em bom estado pelo maior tempo possível, e isso é um indicador da responsabilidade do incorporador;

Os moradores não terão que realizar reuniões, resolver questões urgentes ou gastar seu tempo garantindo o funcionamento decente da casa - tudo isso recai sobre os ombros da sociedade gestora.

Desvantagem da sociedade gestora:

A principal coisa com que quase todas as sociedades gestoras “ganham” são as tarifas de habitação e serviços comunitários. Na ausência de concorrência, a sociedade gestora pode fixar tarifas superiores à média da cidade;

Inadmissibilidade de verificação atividades financeiras empresa gestora.

De acordo com a legislação da Federação Russa e o Código de Habitação da Federação Russa, não há restrições de licenciamento à criação de uma empresa de gestão na prestação de habitação e serviços comunitários e suporte de vida para vilas rurais, exceto que em documentos oficiais é chamada de “organização de gestão”.

O algoritmo para a criação de uma sociedade gestora no domínio da prestação de habitação e serviços comunitários numa aldeia rural, de acordo com a legislação da Federação Russa, tem as seguintes etapas:

1. Você pode abrir uma empresa em uma das formas organizacionais e jurídicas:

· LLC (Empresa de Responsabilidade Limitada)

· CJSC (Sociedade Anônima Fechada)

OJSC (sociedade anônima aberta)

O mais simples e melhor opçãoé abrir uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada). É possível abrir uma LLC praticamente sem capital inicial, uma vez que o capital autorizado pode ser aportado com bens transferidos pela incorporadora.

2. Para conduzir registro estadual, em primeiro lugar, é necessário preparar um pacote de documentos para registro, que inclui: Decisão de criação, Estatuto, etc. Em seguida, decida a localização da empresa, o tamanho do capital autorizado e você poderá enviar um pedido de registro da empresa. Levará pelo menos duas semanas para abrir uma empresa de gestão.

3. A Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) é a forma mais comum e popular de organização comercial de empresas. O registro de uma empresa como LLC é especialmente adequado para pequenas e médias empresas devido ao pequeno capital autorizado (10.000 rublos), um sistema de gestão simples e a ausência de responsabilidade legal para proprietários de bens pessoais.

Ao registrar uma LLC (Empresa de Responsabilidade Limitada), você deve levar em consideração:

Os participantes de uma sociedade de responsabilidade limitada podem ser cidadãos da Federação Russa, cidadãos estrangeiros, bem como pessoas jurídicas;

O fundador de uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada) pode ser uma pessoa que também tem o direito de exercer funções de órgão executivo. Uma empresa não pode ter outra pessoa jurídica composta por um participante como único participante;

O número de participantes da empresa não deve ultrapassar 50 pessoas;

O capital mínimo autorizado de uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada) é de 10 mil rublos e não está sujeito a impostos. A contribuição para o capital de gestão (capital autorizado) da empresa pode ser em dinheiro, títulos, propriedade, direitos de propriedade com valor monetário;

Os participantes da empresa não respondem pelas suas obrigações e assumem o risco de perdas associadas às atividades da LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada) dentro dos limites do valor das contribuições por eles efetuadas.

O registro LLC consiste nas seguintes etapas:

· Preparação para inscrição

· Registro de LLC junto à autoridade fiscal

Pedido de aplicação do regime tributário

· Ordem de impressão

· Atribuição de códigos estatísticos

· Inscrição no Fundo de Segurança Social

· Cadastro em Fundo de Pensões

· Inscrição no Fundo de Seguro Obrigatório de Saúde

4. Para registrar uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada), você deve preparar os seguintes documentos:

· Pedido de registro de LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada);

· Ata da assembleia geral de fundadores ou decisão do fundador único de criar uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada);

· Carta de fiança para fornecimento de instalações não residenciais.

· Solicitação à autoridade fiscal de cópias dos documentos constitutivos.

Comunidade de casas de campo Mechta

Os conceitos de “casa de campo” e “comunidade de casa de campo” não são legalmente definidos na Rússia. Portanto, podemos falar de uma espécie de vazio legislativo em torno do desenvolvimento da construção suburbana. Que padrões devem ser seguidos ao administrar uma comunidade caseira?

Esclarecimento de conceitos

Uma casa de campo pode ser definida como um pequeno edifício residencial confortável localizado nos subúrbios. Outro critério pode ser considerado a possibilidade de viver o ano todo. Além disso, a casa deve ter uma gama completa de comunicações típicas de um apartamento na cidade e, em alguns aspectos, até superá-la.

Esclarecendo o conceito de “comunidade de chalés”, em primeiro lugar deve-se notar que 10, 20 ou mais chalés próximos não podem ser chamados assim. Normalmente, uma comunidade de chalés é inicialmente concebida como um todo único e construída de acordo com um plano específico. Possui uma área comum onde estão, por exemplo, a diretoria de uma associação de moradores (HOA), estacionamento comum para hóspedes, playground, subestação elétrica, etc. Pontos de venda- pequenos pavilhões, lojas, cafés também não são incomuns aqui, mas apenas se forem economicamente viáveis. Em uma verdadeira comunidade de chalés, as comunicações são mais frequentemente compartilhadas: eletricidade, abastecimento de água e esgoto são mais lucrativos para instalar e manter no futuro através da cooperação. E, claro, é preciso ter segurança que proteja o território da aldeia como um todo.

Consequentemente, um vilarejo pode ser considerado um aglomerado de edifícios residenciais individuais localizados em um terreno separado, conectados por comunicações comuns e com infraestrutura própria.

Por analogia com a lei...

Devido à ausência na legislação da Federação Russa de normas dedicadas ao procedimento de criação, organização e gestão de aldeias rurais, à relação entre órgãos governamentais e proprietários de casas de campo, a prática de estender a legislação habitacional às relações relacionadas com a gestão de aldeias rurais, a manutenção da propriedade comum da aldeia e o fornecimento de pagamentos de serviços públicos são relevantes.

De acordo com o art. 7 do Código de Habitação da Federação Russa, no caso de as relações habitacionais não serem regulamentadas pela legislação habitacional ou por um acordo dos participantes em tais relações, e na ausência de legislação civil ou outra que regule diretamente tais relações, a legislação habitacional que regulamenta semelhantes é aplicado a eles, se isso não contradizer suas relações de essência (analogia do direito). Portanto, quando surge a questão da criação de uma associação de moradores ou cooperativa habitacional (HC), sobre a sua gestão, sobre a manutenção de bens comuns em uma comunidade de chalés e sobre o pagamento de contas de serviços públicos, muitos tribunais, por analogia, aplicam as regras relativas às instalações em um prédio de apartamentos.

A legislação habitacional trata detalhadamente da questão da gestão de um prédio de apartamentos. Os tribunais estendem esse projeto ao modelo de comunidade de chalés como uma espécie de casa em que os apartamentos são chalés. Assim, para resolver as relações relacionadas com a manutenção de bens comuns num condomínio de chalés, os tribunais utilizam por analogia a legislação habitacional (em particular, as regras sobre a manutenção de bens comuns num edifício de apartamentos).

É claro que o Código de Habitação da Federação Russa contém normas relativas aos proprietários de edifícios residenciais individuais. Por exemplo, os proprietários de edifícios residenciais suportam os custos da sua manutenção e reparação, e também pagam pelos serviços públicos de acordo com acordos celebrados com pessoas envolvidas nos tipos de atividades relevantes. Mas é preciso lembrar que uma comunidade de chalés não é apenas a soma de edifícios residenciais individuais, mas uma infra-estrutura completa.

A gestão de uma aldeia rural deve garantir condições de vida favoráveis ​​​​e seguras aos cidadãos, a manutenção adequada dos bens comuns, a resolução de questões relacionadas com a utilização dos referidos bens, bem como a prestação de serviços públicos aos cidadãos residentes em casas no território da aldeia .

O direito de escolher

Os proprietários de edifícios residenciais individuais localizados no território de uma vila rural, usando os direitos dos proprietários, podem escolher as seguintes formas de gestão da vila: contratar uma empresa de gestão, criar um HOA ou complexo residencial ou celebrar de forma independente todos os acordos com fornecedores de serviços públicos e outros serviços.

Os proprietários de casas têm o direito de escolher um método como a gestão de uma organização de gestão (neste caso, você pode combinar formas diferentes gerenciamento). A organização gestora está envolvida apenas na gestão (neste caso atua como um contratante comum), uma vez que o HOA, habitação ou outra cooperativa de consumo especializada simplesmente não tem a oportunidade ou não quer operar, reparar, manter e manter de forma independente o comum propriedade da aldeia.

Gestão de gestores

Nos termos do contrato de gestão, uma parte (a organização gestora), sob as instruções da outra parte (os proprietários das casas, o conselho do HOA ou o conselho do complexo residencial), dentro de um prazo acordado mediante o pagamento de uma taxa, compromete-se prestar serviços e realizar trabalhos de boa manutenção e reparação do património comum da vila de chalés, e fornecer utilidades aos proprietários de casas, para a realização de outras atividades destinadas a atingir os objetivos de gestão da vila de chalés.

Condições básicas (materiais) que devem ser discutidas entre os proprietários e a organização gestora:

A composição do património comum sobre o qual será efectuada a gestão e a sua localização;

A lista de serviços e obras de manutenção e reparação de bens comuns, o procedimento para alteração dessa lista, bem como a lista de utilidades fornecida pela entidade gestora;

O procedimento de determinação do preço do contrato, o valor do pagamento pela manutenção e reparação das instalações e o valor do pagamento das utilidades, bem como o procedimento para efetuar esse pagamento.

Entre os proprietários deverão haver iniciadores que estudarão as propostas das entidades gestoras e selecionarão, na sua opinião, as mais adequadas. É aconselhável oferecer à assembleia geral a escolha de vários organismos de gestão, uma vez que as propostas provavelmente serão diferentes no custo e na composição dos serviços adicionais oferecidos. A situação ideal é quando o desenvolvedor da vila de chalés posteriormente se transforma em uma empresa de gestão ou oferece uma organização pronta com preços razoáveis.

A comodidade deste esquema reside na sua simplicidade, economia de tempo e ausência de intermediários na forma de HOAs ou complexos residenciais, que podem cobrar taxas adicionais ou “refaturar” serviços com margem de lucro aos consumidores finais. Além disso, o desenvolvedor conhece a infraestrutura da vila, a localização das comunicações, etc.

No entanto, são possíveis abusos por parte de tal sociedade gestora. Na prática, existem acordos com base nos quais as casas são construídas e nos quais uma cláusula separada estabelece a obrigação do futuro proprietário da casa de transferir a sua parte na propriedade comum da aldeia para a gestão de uma ou outra gestão empresa. A legalidade da inclusão deste tipo de linguagem nos contratos parece questionável, uma vez que limita a capacidade jurídica do proprietário para dispor dos seus bens. A lógica do desenvolvedor é simples: “São muitos de vocês, mas estou sozinho. Depois de construí-lo, você terá que “perseguir” cada proprietário e concluir um acordo.” O promotor que detém as comunicações pode simplesmente não permitir que outra sociedade gestora utilize as suas redes para fornecer, por exemplo, electricidade. Aqui tudo depende da sua alfabetização, da “política” da sociedade gestora.

HOA e complexo residencial

Esta forma de gestão de uma comunidade rural pressupõe a presença de uma entidade institucional (pessoa jurídica) que exerce a gestão. Na gestão de um conjunto residencial ou HOA, essas pessoas jurídicas atuam como mecanismo para garantir os interesses comuns dos proprietários de chalés. Deve-se notar especialmente que, de acordo com a legislação nacional, os HOAs e os complexos residenciais não têm quaisquer direitos sobre a propriedade comum do vilarejo que administram.

Vantagens do HOA:

Todos coletados dinheiro acumulada na conta corrente do HOA, a movimentação dos recursos é controlada pelos proprietários (é eleita a Comissão de Auditoria);

A realização de um concurso entre empresas de serviços e segurança permite-nos oferecer aos proprietários serviços com uma óptima relação qualidade-preço;

Atendimento cómodo e rápido aos proprietários devido ao facto do serviço de despacho e de todo o pessoal de serviço se encontrarem no território da aldeia;

Cada proprietário pode influenciar a qualidade e o custo dos serviços (participando na discussão da estimativa de custos e sua adoção na reunião), ser eleito para o conselho ou comissão de auditoria, fazer propostas para melhorar as atividades da parceria e eliminar deficiências em o trabalho da diretoria executiva.

Porém, se ao criar um HOA em um prédio de apartamentos onde os proprietários moram permanentemente, é possível reunir rapidamente os cidadãos, então ao formar um HOA em um vilarejo, a adoção solução geral pode ser adiada, uma vez que muitos proprietários de casas não vivem nelas permanentemente.

O proprietário de uma casa localizada em um vilarejo não pode aderir a um HOA ou a um complexo residencial. Ele tem o direito de celebrar contratos diretamente com prestadores de serviços de utilidade pública.

Composição da propriedade comum

Falando sobre a gestão de uma aldeia rural, não se pode deixar de mencionar o problema da composição da propriedade comum da aldeia. A lista de bens comuns em um prédio de apartamentos está claramente indicada no Decreto do Governo da Federação Russa de 13 de agosto de 2006, nº 491. Com a composição do bem comum em um vilarejo, a situação fica um pouco mais complicada devido à ausência dessa lista em qualquer ato normativo.

Para determinar a composição do patrimônio comum dos proprietários de chalés, é necessário conhecer o projeto de construção de um chalé. Normalmente, a composição da propriedade comum é especificada no contrato com base no qual o edifício principal (chalé) é erguido.

Os proprietários de casas de campo são obrigados a arcar com o ônus das despesas de manutenção dos bens comuns na proporção de suas participações no direito de propriedade comum desses bens, efetuando pagamentos e contribuições obrigatórias dos proprietários das instalações que sejam membros do HOA, habitação , cooperativa de construção habitacional ou outra cooperativa especializada de consumo. Assim, o pagamento pela manutenção dos bens comuns é pago proporcionalmente às quotas do direito de propriedade comum desses bens e apenas com base num acordo adequado, cujos termos são determinados com base no acordo das partes. Mas e o residente de uma comunidade de chalés que não celebrou tal acordo, mas mesmo assim utiliza todos os serviços (dirige em estradas desobstruídas, usa estacionamento vigiado, etc.)? Como mostra a prática judicial, nesses casos a sociedade gestora dirige-se aos proprietários dos chalés com um pedido de recuperação de enriquecimento sem causa no valor do custo dos serviços.

Outro problema é a determinação da participação no direito de propriedade comum. Muitas vezes, a participação na propriedade total de uma vila de chalés é calculada com base na área do terreno sob a vila (dividindo-a pela área de todas as instalações da vila de chalés). No entanto, nenhuma prática geral foi desenvolvida ainda sobre esta questão.

Assim, na gestão de uma comunidade de chalés, são identificadas muitas lacunas na legislação que só podem ser preenchidas pela prática judicial ou pela regulamentação regulatória da questão.

Malmygin Alexandre,

Assessor Jurídico do Escritório de Advocacia "LEV"

Os editores do portal perguntaram aos principais palestrantes de sociedades gestoras, proprietários de vilas rurais e agências imobiliárias - como a vida da vila é moldada após a conclusão de sua construção.

As perguntas foram respondidas:
, Diretor Geral da Clever Estate Management Company

Perguntas editoriais:

1. Que formas de gestão de assentamentos rurais são praticadas na região de Moscou?
2. Qual é o custo mínimo e máximo de vida em um vilarejo, de que tipo de pagamentos é composto esse valor?
3. Todos os residentes da aldeia pagam as suas contas em dia? É possível influenciar de alguma forma os inadimplentes?
4. Muitas casas em vilas rurais estão vazias vários motivos, desde que a aldeia possua grandes áreas públicas e desenvolvimento de infra-estruturas, quem paga as taxas aos proprietários dessas áreas?
5. Existem aldeias que possuem regras internas e restrições quanto à aparência de casas e terrenos? Em caso afirmativo, como isso é documentado, quem e como monitora o cumprimento dessas regras?
6. Quais são os principais problemas na gestão de uma comunidade caseira? Existem opções para resolvê-los?

Diretor Geral da Clever Estate Management Company.

Antes de responder a esta pergunta, preciso salientar uma coisa. Mesmo que a aldeia se posicione como uma minicidade, como uma substituição da habitação urbana pela habitação suburbana, as casas nela são construídas apenas de acordo com um princípio - de acordo com o princípio da construção de habitação individual. Isso significa que as normas do Código de Planejamento Urbano da Federação Russa em termos de padrões técnicos de habitação e de fornecimento de infraestrutura adequada aos residentes não são aplicáveis ​​a ele. E do ponto de vista jurídico, “gerir uma comunidade caseira” é um conceito muito condicional. Tal forma jurídica- vilas organizadas - não existem. Há uma associação voluntária de cidadãos em um local de desenvolvimento, isso é o que é uma comunidade caseira. A gestão e manutenção da comunidade de chalés ocorrem com base num acordo celebrado com cada proprietário.

2. Não sei dizer o mínimo e o máximo, existem muitos fatores dependentes e uma ampla gama de preços. E a média é assim. O custo total de vida (serviços públicos mais custos operacionais) em um vilarejo é de 15 mil rublos por mês, por casa. Em uma casa geminada - 8 a 9 mil rublos. Os custos das concessionárias são iguais aos da cidade, é uma taxa pelo uso dos recursos: gás-água-eletricidade. Os custos operacionais são um pouco diferentes dos custos urbanos. Isto inclui iluminação pública, limpeza da área e remoção de lixo, bem como remoção de neve da aldeia. Os serviços operacionais adicionais incluem paisagismo e melhoria geral da área circundante.

3. De maneiras diferentes. A maioria ainda está na hora certa. Mesmo assim, o morador de uma comunidade de chalés é mais organizado, mais focado no seu conforto pessoal. Como o proprietário celebra um acordo operacional com a sociedade gestora na fase de compra da casa, ele compreende as suas despesas mensais. E as pessoas estão inicialmente dispostas a pagar para garantir que o ambiente em que vivem seja confortável. Mas se alguém se recusar a pagar, não haverá influência sobre ele. Restam medidas não muito agradáveis: bloquear a estrada, interromper a coleta de lixo, desligar a eletricidade e assim por diante. Apenas o SNT e as parcerias de jardinagem têm uma boa influência sobre os inadimplentes. Esta é uma unidade legalmente organizada, todos os membros da parceria têm direitos e obrigações próprios, tudo é regulado por normas. Infelizmente, este não é o caso nas aldeias rurais.

4. Existem áreas comuns no interior da vila de chalés; o pagamento da sua manutenção é dividido entre todos os residentes. Como mais casas ocupado, menor será o custo do pagamento e vice-versa.

5. É mais provável que não do que sim, uma vez que todas as casas da comunidade de chalés são de história privada, construção de habitação individual. Teoricamente, algumas restrições são possíveis em condomínios fechados, mas mesmo assim é improvável. Quanto mais “fechada”, “clube”, “elite” for uma aldeia, mais difícil será encorajar os seus residentes a cumprir quaisquer regras e restrições.

6. Os principais problemas são os problemas de incumprimento. Mas esse problema é resolvido das maneiras que já mencionei acima. Mas é preciso dizer que estas são medidas extremas. Basicamente, a sociedade gestora ainda consegue incentivar os inadimplentes a cumprir os termos do contrato através de negociações com ela. Outro problema é eliminar situações de emergência e avarias decorrentes da instalação inadequada de redes e comunicações de serviços públicos. Muitas vezes acontece que eles são colocados violando a tecnologia e esses problemas se manifestam durante a operação. Por exemplo, a ruptura do cabo ocorre porque no momento da sua colocação não foi considerada a subsidência do solo. Ou os sistemas de esgoto param de funcionar corretamente devido ao fato de as tubulações terem sido colocadas no ângulo errado ou terem sido feitos um número insuficiente de “drenagens pluviais”. Todos estes problemas são resolvidos pela sociedade gestora, por vezes com o auxílio dos serviços de emergência regionais, e os custos recaem sobre os proprietários.

, gerente de projetos da Vector Investments

Cada vez mais compradores estão preocupados com questões de operação e seu custo. Já durante a implementação do primeiro projeto Vector Investments, a empresa começou a pensar neste tema e atraiu consultores de sociedades gestoras externas. Infelizmente, recebemos números astronômicos para o custo de gestão de nossas aldeias, além disso, foram-nos oferecidas formas inconvenientes de arrecadar fundos daqueles que não querem pagar ou estão ausentes da Rússia. Portanto, a solução para este aspecto da questão recaiu sobre o desenvolvedor, uma vez que nenhuma das operadoras quis assumir as funções correspondentes.

Os projectos nacionais são frequentemente considerados desde a ideia até à implementação. Este é um longo processo que consiste em diferentes etapas (esboço conceitual, conceito, projeto, construção, vendas e finalmente implementação completa). Ao mesmo tempo, de certa forma se esquece que mesmo após o fim das vendas, a existência da aldeia não cessa. Pelo contrário, agora o projecto vive vida real- porém, já separadamente do desenvolvedor.

Hoje, o desenvolvedor considerado responsável é aquele que implementa o projeto com eficiência e prazo, sem de forma alguma enganar as expectativas de seus clientes. Mas tudo o que acontece depois é, em geral, responsabilidade dos próprios moradores da aldeia.

Sobre estágio inicial implementação do projeto, o desenvolvedor organiza uma divisão operacional, cujas atividades visam principalmente a manutenção da instalação com custo mínimo e manutenção estruturas de engenharia na aldeia. Com o passar do tempo, à medida que o projeto se desenvolve, o departamento vai se envolvendo em tarefas administrativas, a partir deste momento já podemos falar do surgimento de uma empresa gestora. Mas mesmo nesta fase ainda há um longo caminho a percorrer antes de obter lucro.

Assim, um desenvolvedor responsável geralmente conclui o projeto e o transfere para uma empresa de gestão profissional (se sua reputação lhe permitir atrair profissionais para a nova vila).

Quando o projeto estiver totalmente implementado, existem 2 parcelas principais relacionadas à gestão e operação: uma empresa de gestão terceirizada está trabalhando ou os moradores administram a aldeia por conta própria. No primeiro caso, todas as funções operacionais, bem como diversas funções administrativas, são desempenhadas por uma empresa de gestão profissional, que está envolvida no projeto pelo promotor. As principais atividades da sociedade gestora na aldeia são a manutenção de rotina das redes da aldeia, o fornecimento de segurança 24 horas por dia, a manutenção e reparação de estradas dentro da aldeia, a manutenção da limpeza do território, a remoção e eliminação de resíduos, o fornecimento de noite iluminação, organização de serviços de emergência, manutenção de áreas públicas, controle de despesas administrativas.

No segundo caso, os proprietários de chalés ou terrenos na aldeia, unidos numa organização sem fins lucrativos (HOA, cooperativa habitacional ou de consumo, etc.), desempenham de forma independente as funções de sociedade gestora, contratam o pessoal adequado, e comprar estoque.

Em qualquer caso, os proprietários devem criar uma associação de cidadãos para gerir a sua aldeia. Regra geral, após a colocação em funcionamento da aldeia (até ao momento a empresa promotora é responsável pela operação), os proprietários em assembleia geral decidem sobre a escolha da forma de gestão da aldeia, ou seja, a favor ou contra a atração de uma sociedade gestora.

Existe outra opção: às vezes uma sociedade gestora é criada pelo incorporador como uma divisão dentro de sua estrutura. No entanto, esta abordagem continua a ser uma exceção para o mercado suburbano (a atividade da sua própria sociedade gestora não traz lucros rápidos ao promotor).

No Vale do Istra, todas as aldeias, bem como todas as infraestruturas, são atendidas pela nossa própria gestora do promotor, o que nos permite controlar a qualidade dos nossos produtos ao longo de toda a sua vida. vida útil, e não apenas até a implementação de cada uma das aldeias.

Se uma sociedade gestora na estrutura de uma empresa de desenvolvimento servir várias aldeias num território comum, o período de perdas planeado pode ser significativamente reduzido e a rentabilidade pode ser alcançada muito mais rapidamente. Além disso, o que é importante, além do lucro financeiro, o desenvolvedor também aumenta seu capital reputacional. Na verdade, ele não se distancia do destino das suas aldeias mesmo depois de totalmente implementadas, lidera projetos ao longo da sua existência (o que, na minha opinião, representa um novo nível de responsabilidade para o comprador).

Aliás, sua própria administradora também é uma prova indireta de que o desenvolvedor escolhe materiais de alta qualidade e constrói com cuidado, já que você mesmo terá que lidar com as consequências do hackwork, sempre que elas aparecerem. Com essa abordagem, criar “inesperadamente” sua própria divisão de gestão dentro da estrutura da empresa acaba sendo benéfico para o desenvolvedor. Portanto, a nossa decisão de criar a Vector Service Management Company, que serve as aldeias e infra-estruturas do Vale de Istra, não é apenas um indicador de responsabilidade para com os clientes, mas também uma decisão empresarial razoável.

Serviços de gestão em aldeias a exemplo do Vale de Istra (lista de serviços, tarifas).

O benefício para os compradores de a aldeia ser gerida pela própria sociedade gestora do promotor não é tão óbvio à primeira vista. Sim, os residentes não terão que contratar pessoal, comprar equipamentos, etc., mas terão que pagar à administradora para isso. Os números podem ser bastante redondos.

É outra questão se o mesmo pessoal e a mesma frota de equipamentos de serviço estiverem envolvidos na gestão e operação de várias aldeias - então os custos dos proprietários são reduzidos e as poupanças nos custos operacionais são perceptíveis.

Nas aldeias do Vale de Istra, o custo das despesas operacionais básicas (como segurança 24 horas por dia, iluminação noturna, remoção e eliminação de resíduos, manutenção de estradas e áreas públicas, manutenção de rotina e de emergência das redes das aldeias, etc.) é 1,5-2 vezes menor do que a média do mercado. Por exemplo, na vila de Nikitskoye (classe econômica) os pagamentos são de 2 a 3 mil rublos por mês, no Ecopark-Ushakovo (classe executiva) - 4,5 a 5,5 mil rublos por mês, em (classe premium) - 8 a 12 mil rublos por mês.

Para efeito de comparação: em média, os pagamentos operacionais nas aldeias de elite hoje chegam a 20-30 mil rublos por mês (ou mais - depende da infraestrutura), na classe executiva - 15-25 mil rublos. Estes são números normais de mercado; Só é possível reduzir os custos de gestão e operação (e, consequentemente, os preços para os proprietários) envolvendo a sociedade gestora na gestão de vários projectos num mesmo território.

Os principais serviços prestados pela Vector Service:

• manutenção técnica e limpeza de estradas e áreas públicas;
• cuidado de espaços verdes organizados;
• limpeza de territórios, retirada de lixo e manutenção sanitária de locais
• uso público;
• organização e condução de eventos em toda a aldeia;
• manutenção técnica, reparos planejados e de emergência da vila geral
• redes de engenharia;
• emissão de aprovações e autorizações para trabalho de construção nas aldeias;
• controle sobre o andamento da construção;
• fazer leituras de medidores para recursos energéticos consumidos pelos proprietários, etc.

Além das opções obrigatórias, o Vector Service também oferece serviços adicionais:

para remoção de resíduos diretamente dos locais; reparar e manutenção comunicações; desenraizar, podar e plantar árvores em áreas, etc. No futuro, pretendemos organizar um viveiro de plantas no Vale de Istra para que os proprietários possam escolhê-las e adquiri-las para o paisagismo de seus terrenos.

Para uma ilustração mais detalhada, aqui estão os valores das despesas em algumas aldeias do Vale do Istra.

Custos operacionais nas aldeias do Vale de Istra::

• Nikitskoye (classe econômica) - 2-3 mil rublos. / mês
• Shelestovo (classe econômica) - 4,5 - 5,5 mil rublos. / mês
• Cais Lesnaya (classe executiva) - 7 a 10 mil rublos. / mês
• Lesnaya Pristan-2 (classe executiva) - 6 a 7 mil rublos. / mês
• Ecopark Ushakovo (classe executiva) - 4,5 - 5,5 mil rublos. / mês
• Lake District (classe executiva) - 6 a 7 mil rublos. / mês
• Ushakovsky Dachas (classe executiva) - 7 a 10 mil rublos. / mês
• Quiet Zavod (classe executiva) - 5-6 mil rublos. / mês
• ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (classe executiva) - 6-7 mil rublos. / mês
• Lake Side (classe premium) - 8-12 mil rublos. / mês

Em geral, devo dizer que minimizar os custos de gestão e operação de uma aldeia é uma tarefa importante. O mercado está se desenvolvendo gradativamente, o comprador agora entende que pode economizar não só (e nem tanto) na hora da transação. É importante evitar falsas economias - todos sabem há muito tempo como se pode “economizar” comprando um terreno sem comunicações (de modo que o custo do fornecimento possa então exceder o custo do próprio terreno).

Chegou-se ao entendimento de que medidores “vazios” e não funcionais em fase de acabamento também podem custar uma quantia redonda (por exemplo, 1.500 USD por m²)

O mesmo se aplica aos pagamentos operacionais: as pessoas estão antecipadamente interessadas em saber o que e quanto terão de pagar quando viverem na aldeia. Aos poucos, as pessoas estão percebendo que um desenvolvedor que lidera seu projeto durante todo o seu ciclo de vida (inventa, implementa e depois gerencia o que acontece) talvez seja digno de confiança.

E, embora até agora para o mercado imobiliário suburbano o aparecimento da própria sociedade gestora do incorporador na estrutura continue sendo uma exceção regra geral. Mas mais cedo ou mais tarde o mercado perceberá todas as vantagens de tal solução tanto para o promotor como para os residentes das aldeias; e estou feliz por termos sido dos primeiros a chegar a este entendimento.

Rubtsov Vadim Igorevich, Especialista líder da imobiliária “Russian Real Estate House”

1. A gestão da aldeia é efectuada por uma sociedade gestora criada pelo promotor. Posteriormente, os moradores da aldeia podem escolher outra sociedade gestora.

2. Os pagamentos consistem numa parte fixa, que depende do tamanho do terreno (nas nossas aldeias 500 rublos por cem metros quadrados por mês) que inclui segurança, limpeza do território, reparação e manutenção de infra-estruturas. O pagamento de gás, água e luz ocorre de acordo com medidores. A manutenção da casa é de 250-300 m². m custa de 15.000 a 30.000 rublos por mês.

3. A principal forma de lidar com os inadimplentes é desligar o gás ou a eletricidade.

4. Para casas inacabadas ou sem acabamento, tais métodos não são eficazes e os pagamentos são redistribuídos entre os pagadores de boa-fé.

5. Em muitas aldeias, a coordenação dos edifícios com o arquitecto da aldeia ou com a empresa gestora é obrigatória. O comprador é obrigado a celebrar um acordo adequado com a sociedade gestora.

6. Eles existem na forma de um HOA para controlar a sociedade gestora e tomar decisões importantes.

Dmitry Kotrovsky, vice-presidente da empresa de desenvolvimento Khimki Group

1. Existem duas formas principais de gestão de aldeias rurais organizadas (OCS). A primeira é a sociedade gestora. Neste caso, os proprietários contratam uma sociedade gestora (selecionam-na através de concurso ou de comum acordo). A segunda opção é a criação de um HOA, quando os próprios proprietários criam um órgão de governo, que inclui os mais atuantes deles. Um HOA geralmente consiste em um gerente (presidente) e um contador. Deve haver um órgão de supervisão - uma comissão de auditoria que controle os fluxos financeiros.

2. Existe um limite inferior da norma - 23-24 rublos por metro quadrado cada casa por mês. Essa norma inclui retirada de lixo, manutenção de redes e limpeza do território - corte de grama no verão, retirada de neve de estradas e calçadas no inverno. Este valor pode ser de cerca de 50, 100 ou até 200 rublos por mês por 1 metro quadrado. metro de área da casa, depende do que os moradores decidiram incluir custos operacionais. Pode ser segurança com fiscalização em posto de controle ou patrulhamento do território por guardas armados, videovigilância, retirada de lixo de propriedade privada, limpeza de caminhos e cuidado de plantas em áreas públicas (regar, fertilizar, cortar) no verão, desobstruir completamente a estrada da neve (ao asfalto) etc. Se a aldeia tiver uma infra-estrutura desportiva e social fechada, a sua manutenção aumenta significativamente a carga sobre o orçamento de cada agregado familiar. Pode ser a manutenção de um campo de ténis (iluminação, manutenção do relvado), um campo de futebol, uma piscina, etc.

3. Existe a opinião de que os compradores de casas caras e com grandes áreas pagam as despesas de moradia automaticamente, talvez com um ano de antecedência, sem criar problemas para o HOA ou a administradora. No entanto, isso está longe de ser o caso. São as grandes casas que, via de regra, são inadimplentes, e não porque não tenham dinheiro, mas para elas é uma coisa tão pequena que deveria ser resolvida de alguma forma por si só. Esses proprietários podem nem sequer viver na sua casa, tendo-a comprado para obter estatuto, investimento ou para os seus filhos crescerem. Eles ou seu representante comparecem uma vez por ano e a tarefa do HOA ou da sociedade gestora é pegá-lo e receber os pagamentos pelo período perdido. É raro que todos os proprietários paguem regularmente os pagamentos obrigatórios e, via de regra, a sociedade gestora ou HOA é obrigada a procurar várias opções, para ser astuto, porque toda a aldeia precisa ser atendida, mas nem todos pagam. Imagine a situação: numa nova aldeia, os postes de iluminação localizados perto de cada casa estão ligados à rua. E alguns proprietários dizem que não precisam de iluminação pública. O que fazer: acender seletivamente as luzes nas casas de quem paga? E a rua ficará iluminada em alguns lugares? E quanto às questões de segurança?

Os proprietários de casas são todos diferentes e muitos têm uma visão própria das despesas fixas, porque têm despesas enormes associadas a reparações domésticas, equipamentos projeto paisagístico Portanto, no HOA é importante trabalhar com a população, autoridade do presidente do HOA, para que os moradores, em princípio, cheguem a um consenso. Se algum dos proprietários não pagar os pagamentos obrigatórios, o HOA publica listas de devedores, inicia o desligamento das casas das redes e, no caso mais extremo, vai a tribunal para cobrar dívidas.

4. Se falamos de despesas gerais, então, de fato, os pagadores conscienciosos pagam pelos inadimplentes intencionados, porque é impossível limpar a neve da estrada e cortar a grama “em alguns lugares”. Os moradores do OKP podem ser divididos em três categorias: os que querem pagar e pagam porque entendem que isso afeta a qualidade de vida; aqueles que querem pagar, mas não podem - porque os custos das reparações são elevados ou a casa foi comprada com hipoteca. E quem não quer pagar, mesmo tendo oportunidade.

5. Na maioria dos vilarejos organizados, especialmente de classe executiva e acima, há uma série de restrições à mudança aparência fachadas, telhados e até cercas. O seu cumprimento é monitorizado pelo HOA ou Sociedade Gestora. Em nosso complexo residencial“Vila Olímpica Novogorsk”, o comprador de uma casa própria em fase de celebração de um contrato assina uma série de documentos regulamentares que no futuro o manterão no quadro do cumprimento do conceito arquitectónico geral da aldeia.

6. Podem distinguir-se três grupos principais de problemas.

1. Atraso no pagamento dos custos operacionais pelos proprietários, em consequência do qual o HOA ou a sociedade gestora são obrigados a poupar dinheiro ou a não cumprir uma série de obrigações.
2. Deficiências por parte do desenvolvedor na fase de transferência do objeto acabado - muitas vezes os problemas associados à qualidade da construção recaem sobre os ombros da sociedade gestora ou HOA, enquanto o desenvolvedor deve e pode corrigi-los.
3. Organização do trabalho de uma sociedade gestora ou HOA - transparência, atividade, disponibilidade para o diálogo e compromisso. As associações de proprietários ou sociedades gestoras são, na verdade, estruturas que operam no setor dos serviços. Eles prestam serviços e recebem uma certa renda por isso. Sua tarefa é se esforçar para garantir que os serviços sejam executados com alta qualidade e que o cliente dos serviços esteja satisfeito.

Irina Kalinina, CEO da agência imobiliária TWEED

1. Hoje existem duas formas principais de gestão de vilas rurais. Esta é uma empresa de gestão com a qual os residentes celebram um acordo para a manutenção da aldeia, ou um HOA. Por exemplo, em aldeias como Greenfield e Millennium Park, as funções de gestão foram transferidas para empresas especiais.

2. No segmento de elite, o custo mínimo de vida na aldeia é de 10 mil rublos por mês e o máximo é de cerca de 60 mil rublos por mês. Por exemplo, na vila de Rubin Estate, o preço do serviço é baseado em 30 rublos por área “quadrada” da casa. Assim, o proprietário de uma casa com área de cerca de 350 m2 paga pouco mais de 10 mil rublos por mês pelas utilidades.

3. Infelizmente, nem todo mundo paga em dia. E mesmo os residentes de aldeias de elite muitas vezes se esquecem de pagar a quantia exigida pelos serviços das sociedades gestoras. Existem várias medidas de influência sobre os inadimplentes intencionados - por exemplo, eles podem ter as suas comunicações bloqueadas. Uma opção mais radical é restringir a entrada na aldeia. Ou seja, se o proprietário não pagar pelos serviços em dia, seus convidados podem simplesmente não ter permissão para entrar na aldeia. Além disso, é possível que o próprio proprietário não consiga dirigir até sua casa. Legalmente, isto não se justifica de forma alguma, no entanto, as sociedades gestoras recorrem a tais medidas.

5. Restrições semelhantes aplicam-se em muitas aldeias, especialmente no segmento premium. É claro que se a vila for estritamente conceitual - por exemplo, como a região de Moscou "Deauville" e "Trouville" - então o proprietário não poderá construir nada no local, e todas as restrições serão necessariamente registradas na compra e contrato de venda do imóvel. Em regra, a sociedade gestora fiscaliza o cumprimento das regras de desenvolvimento e registo de sites.

6. O principal problema nas aldeias geridas pelos próprios proprietários é a incapacidade de angariar dinheiro para as necessidades públicas. Por exemplo, se uma associação de proprietários decidir colocar um novo parque infantil no território da aldeia, nem todos vão querer “desembolsar o dinheiro”. Ou seja, quase nunca é possível arrecadar 100% do valor, e esse problema é relevante não só para aldeias baratas, mas também para o segmento de elite.

Para últimos anos muitas pessoas ricas conseguiram se mudar da cidade barulhenta e empoeirada para uma residência permanente fora do anel viário de Moscou, na natureza. Mas os cidadãos modernos não querem transformar-se em “selvagens primitivos” e viver sem todos os “encantos” da civilização. E isso pode acontecer facilmente se a casa que compraram estiver em esplêndido isolamento na floresta, e o resto terrenos pode estar próximo, mas não construído. Assim, verifica-se que o conforto fora da cidade não surge por si só. Para que a vida fora da cidade não seja selvagem em todos os sentidos desta palavra, alguém deve criar e manter a conveniência da vida no campo.

Para tal, existem sociedades gestoras no mercado. Com um bom profissional dos proprietários casas de campo Normalmente não há problemas sérios de vida na aldeia. No entanto, algumas sociedades gestoras podem não só não conseguir resolver as dificuldades que surgiram, mas, pelo contrário, criar dificuldades adicionais para os residentes das aldeias rurais. Assim como os proprietários de habitações suburbanas podem ser caprichosos e intratáveis, também as sociedades gestoras podem ser inescrupulosas. Portanto, como mostra a prática, existem muitos problemas nesta área do mercado nacional. Neste artigo discutiremos a questão das dificuldades emergentes entre sociedades gestoras e residentes de mansões de campo. Separadamente, serão considerados aspectos da escolha da qualidade de uma empresa e das dificuldades na determinação do pagamento por seus serviços.

De acordo com a legislação moderna, o proprietário de um imóvel residencial tem o direito de decidir ele mesmo todas as questões relativas à sua habitação, incluindo a possibilidade de encontrar um administrador para o seu imóvel. É importante lembrar que não só os proprietários de apartamentos na cidade têm esse direito, mas também os proprietários de casas de campo. Muitas pessoas se lembram desse direito, mas na prática é impossível aplicá-lo, pois no mercado imobiliário suburbano muitas vezes simplesmente não há quem escolher. A situação actual é tal que a concorrência no mercado das sociedades gestoras é bastante fraca. Talvez com o tempo tudo mude de alguma forma, mas por enquanto temos que nos contentar com o que temos. Como resultado, como acontece frequentemente na ausência de uma concorrência adequada, as relações entre sujeitos do mercado como os proprietários de habitações suburbanas e as sociedades gestoras assemelham-se a hostilidades prolongadas.

De onde vêm as sociedades gestoras?

No mercado imobiliário suburbano moderno, logo no início do lançamento de um projeto de chalé, via de regra, a administradora passa a ser a mesma incorporadora da localidade, ou seja, a própria incorporadora cria o empresa de gestão da aldeia. O benefício dessa ação é óbvio. Essa empresa sabe imediatamente quais e onde as comunicações estão localizadas na aldeia e, o mais importante, qual a qualidade delas.

Se você imaginar o que está acontecendo em uma vila que acaba de ser construída e implementada em um ambiente de consumo, então você pode entender porque é muito conveniente que sejam os desenvolvedores que tomem a iniciativa com suas próprias mãos. É claro que durante o período de burocracia, os moradores ainda não se preocupam com a comodidade de viver na aldeia. Eles já têm preocupações suficientes mesmo quando se instalam casa de campo. Mas os territórios das aldeias, mesmo durante o período da sua formação, devem de alguma forma existir. Os construtores desejam naturalmente que as aldeias que constroem desfrutem da popularidade que merecem. Nesse sentido, os desenvolvedores estão tentando cuidar de sua “ideia” no futuro. Não se esqueça que esta também é uma fonte de lucro adicional para eles.

Como mostra a prática, os proprietários de casas de campo demoram dois a três anos a terminar a decoração dos seus chalés, bem como o paisagismo dos terrenos. Mas o mais importante é que no que diz respeito à questão da sociedade gestora, os vizinhos precisam de se conhecer bem e aprender a tomar decisões conjuntas, e isso leva tempo. Durante a formação inicial de um vilarejo, quando os proprietários ainda estão ocupados com os problemas de suas casas, as incorporadoras criam sociedades gestoras, que, por sua vez, poderão criar uma boa infraestrutura social e de entretenimento, bem como realizar trabalhos de paisagismo e melhoria do território da aldeia. Chega então o período de formação da aldeia de chalés, quando os proprietários das casas de campo já se questionam sobre quem e como gere a sua aldeia “nativa”, tirando-lhes dinheiro. Neste momento, está a ser decidida a questão de saber se a anterior sociedade gestora permanecerá no cargo neste local ou se será escolhida uma nova.

Para mudar a sociedade gestora, é necessário realizar uma assembleia geral de proprietários de casas na aldeia rural e tomar uma decisão adequada. Mas, na prática, as empresas fazem muitos esforços para encontrar uma linguagem comum com os residentes das aldeias. Por sua vez, os proprietários também se esforçam para não prejudicar as relações com os seus “gestores”. A questão toda é que eles simplesmente não têm onde fugir um do outro. Mas há exemplos em que, no mercado imobiliário suburbano, as sociedades gestoras mudaram por iniciativa dos proprietários.

E de quem são as comunicações?

Muitas vezes, mais cedo ou mais tarde, como resultado do esclarecimento das relações entre gestores e proprietários de casas, surge a questão de quem é realmente o proprietário das comunicações localizadas no território da aldeia. Esta questão pode ser especialmente grave na agenda se a sociedade gestora não se mostrar o melhor lado e o valor das taxas de comunicação únicas e mensais parece irracional. Paralelamente, surgem questões sobre como garantir que se trata de propriedade dos proprietários de casas de campo. Não há mal-entendido com o conceito de que as comunicações localizadas no território da casa e do terreno pertencem ao proprietário. Mas as redes de distribuição às quais estão ligados os sistemas de comunicação internos podem ser propriedade de empresas de construção ou de gestão.

A possibilidade de tais comunicações territoriais pertencerem a órgãos de governo autônomo locais não pode ser descartada. As atividades da sociedade gestora serão regulamentadas pelo Estado se esta atuar como organização fornecedora de recursos aos consumidores. Se as comunicações internas de uma vila rural pertencerem a uma empresa de gestão, as questões de gerenciamento de tais sistemas serão decididas pelos governos locais. As comunicações também podem ser propriedade do desenvolvedor. Depois é importante entender com que recursos foram construídos. Também pode acontecer que as redes de distribuição e outras instalações de sistemas de comunicação tenham sido construídas pela empresa de desenvolvimento às suas próprias custas. Então, consequentemente, esses sistemas pertencem a eles por direito de propriedade.

Se as comunicações foram construídas às custas dos proprietários de casas de campo, então esses sistemas de comunicação pertencem aos proprietários e eles têm o direito de exigir que as empresas de construção transfiram este componente da infra-estrutura para a propriedade comum partilhada. Mas, neste caso, os proprietários das casas terão de arcar com os custos totais de reconstrução e reparação do equipamento. Mas no caso em que todos os sistemas de comunicação funcionam de forma suave e eficiente, e o valor dos pagamentos para esse conforto é aceitável, então os proprietários ricos mansões de luxo Eles nem sequer pensam sobre quem é o dono das comunicações da aldeia e sobre quais direitos.

Como é paga a sociedade gestora?

As tarifas de fornecimento de electricidade, gás, aquecimento, água, etc. às residências no nosso país são fixadas pelo Estado através das autoridades locais e regionais. A sociedade gestora, obviamente, não tem tais direitos. Os proprietários de habitações tipo chalé devem lembrar-se disto e ter isto em consideração nas suas relações com as sociedades gestoras. Empresas conscienciosas procuram indicar os números das decisões relevantes das autoridades governamentais em todos os documentos de pagamento. Mesmo que a sociedade gestora seja proprietária dos sistemas comunitários da aldeia rural e esteja ela própria envolvida na produção e fornecimento de recursos ao assentamento, então as tarifas dos serviços utilitários deve ser estabelecido no nível da entidade constituinte da Federação, uma vez que este setor da economia é um monopólio local em rede.

Se alguma empresa que administra uma comunidade caseira decidir que tem o direito de fixar ela própria os preços dos serviços de utilidade pública, em seu próprio benefício, é claro, então muito em breve deverá ter sérios problemas com o serviço estatal antimonopólio. Quanto à lei, ela protege muito claramente os proprietários das suas próprias casas e a sociedade gestora, bem, simplesmente não pode receber dinheiro “adicional” dos proprietários. No entanto, esta lei, como qualquer outra no nosso país, pode ser facilmente contornada, o que as sociedades gestoras têm o prazer de fazer. Além dos pagamentos oficiais de serviços públicos, as sociedades gestoras arrecadam fundos adicionais dos residentes das aldeias rurais, que são chamados de “despesas operacionais” ou “taxas da aldeia”. Tal montante já não pode ser regulamentado pelo Estado e dá grande margem de acção por parte da organização gestora.

É claro que a sociedade gestora não trabalhará apenas por um “obrigado”. A taxa geral da aldeia inclui os custos de manutenção da infra-estrutura da aldeia, o trabalho da sociedade gestora e a remuneração dos especialistas. Cada proprietário de uma casa de campo na aldeia é obrigado a pagar por esse trabalho. Numa assembleia geral de residentes da aldeia, que normalmente se realiza uma vez por ano, a sociedade gestora deve fornecer informações sobre demonstrações financeiras. Nesse evento, qualquer morador da aldeia pode expressar sua opinião e fazer uma proposta. A arrecadação para necessidades de gestão em aldeias de diferentes formatos económicos será de montantes diferentes. Nas aldeias da elite será maior do que nas áreas povoadas classe econômica. Este valor só pode ser influenciado por decisão da assembleia geral de proprietários do chalé. Nessa reunião será discutida uma lista de serviços da empresa e seus preços, com os quais os proprietários poderão concordar ou não.