O mercado imobiliário suburbano é periodicamente reabastecido com mais e mais novas construções em andamento ou, como costumam ser chamadas, inacabadas. Como vender casa inacabada se você de repente precisar dele? E como comprá-lo, o que você deve prestar atenção antes de tudo?

Como vender Lote de terreno com uma casa inacabada

A razão mais comum para vender uma casa inacabada é a banal falta de fundos para a sua conclusão. No entanto, o que é muito pior para o comprador, o motivo de tal venda pode ser problemas que surgiram já durante o processo de construção - em particular, a impossibilidade de resumir as comunicações necessárias. Em proporção direta ao motivo da venda está o preço pelo qual você pode vender seu terreno com uma casa inacabada.

A propósito, algumas palavras precisam ser ditas sobre o próprio site. Também desempenha um papel importante na rapidez com que você pode vender sua propriedade inacabada. Em essência, a localização do terreno, sua localização e área, são um dos principais fatores na avaliação de imóveis suburbanos. Um terreno pode ter vários tipos de posse: propriedade, posse hereditária vitalícia, uso perpétuo ou arrendamento. Ao mesmo tempo, você pode vender um terreno com uma casa inacabada apenas se for de sua propriedade ou arrendada. Em outros casos, você terá que lidar adicionalmente com a papelada do terreno.

Em particular, descubra se você possui um passaporte cadastral para o site, se está registrado na Câmara Cadastral. Caso contrário, antes de vender, você precisará registrar o terreno para que seja atribuído um número cadastral e receba um passaporte cadastral do local com um plano cadastral. Para tal, deverá primeiro contactar uma das empresas topográficas licenciadas e encomendar a execução de um ficheiro de delimitação para este local, com a definição exacta dos seus limites. Depois disso, você precisará se inscrever no escritório regional do Departamento de Cadastro e Cartografia com um pedido de registro de um terreno e a emissão de um passaporte cadastral para você.

Como vender uma casa inacabada - coletamos documentos

Queremos assegurar-lhe que as propriedades em construção vendem tão bem como as casas totalmente concluídas. O mais importante é determinar corretamente seu custo provável e, claro, organizar tudo Documentos exigidos, e acima de tudo, a propriedade da própria casa inacabada, que você vai vender. Para fazer isso, você precisa entrar em contato com a filial local da Rosreestr e enviar os seguintes documentos:

• passaporte técnico do objeto de construção em andamento, recebido na IPV;
• passaporte cadastral do objeto;
• alvará de construção emitido pelo município local;
• projeto aprovado de construção de moradia;
• pedido na forma prescrita;
• recibo de pagamento do imposto estadual.

Depois de receber um certificado de propriedade de uma casa inacabada, você pode procurar um comprador para ela e fazer um acordo. A venda de uma casa inacabada é formalizada, como a venda de qualquer imóvel, por contrato de compra e venda celebrado com notário ou por simples escrito. Para fazer isso, você precisará do seguinte pacote de documentos:

• documento de título e certificado de propriedade do terreno;
• certificado de propriedade da casa inacabada;
• um contrato de desenvolvimento e um projeto aprovado para uma casa inacabada;
• passaporte cadastral de uma casa inacabada.

Como comprar uma casa inacabada

Se você deseja comprar uma casa inacabada, além de verificar se o vendedor possui todos os documentos necessários para sua venda, certifique-se de descobrir o que exatamente forçou o proprietário a vendê-la. Em primeiro lugar, preste atenção à possibilidade de resumir as comunicações, caso contrário, você terá que morar em uma casa sem comodidades mínimas ou investir uma quantia considerável para corrigir essa deficiência. Além disso, você deve verificar com o município local se há planos para qualquer construção em grande escala na área ou, por exemplo, a instalação de uma linha de alta tensão nas imediações de seu futuro local.

Estude cuidadosamente o projeto de uma casa inacabada e descubra se há algum desvio em grande escala durante a construção. Caso contrário, no futuro, você mesmo terá que corrigir esse defeito ou terá grandes dificuldades para colocar a casa em operação. Também seria bom convidar um especialista em construção para a próxima inspeção da casa, que pode dizer se houve algum erro cometido durante a fundação ou durante a construção paredes de rolamento, e geralmente avaliam a qualidade da construção existente.

Descubra há quanto tempo esta casa inacabada está à venda. Tenha em mente que em comparação com as casas acabadas, as casas inacabadas se deterioram e se tornam inutilizáveis ​​muito mais rapidamente, porque praticamente não são protegidas por nada.

COMPRA DE CASA INACABADA. O que você precisa saber e o que temer?

Conselho de profissional.
(Revista "Tecnologias de Construção" Nº 3/19 - 2002)

Recentemente, tem havido um certo interesse do mercado imobiliário na aquisição de chalés inacabados. Nos subúrbios há numerosas casas e, às vezes, aldeias inteiras "sem janelas, sem portas". Os potenciais compradores são geralmente atraídos pelo custo relativamente baixo de tais casas. No entanto, a compra precipitada de "inacabados" pode mais tarde se transformar em problemas irritantes. O que você deve prestar atenção se tiver a intenção de comprar uma casa dessas? As perguntas do conselho editorial da revista "Construction Technologies" são respondidas por Andrey Turovsky - Chefe da BN Engenharia.

"T. S.”: Então, o comprador decidiu comprar uma casa inacabada em uma área suburbana. Por onde começar?

Antes de tudo, você precisa ter certeza de que o vendedor é realmente o proprietário do site ou seu representante, com poderes para concluir as transações relevantes. Esta informação pode ser obtida junto da Comissão de Terras local. Além disso, os proprietários dos terrenos adjacentes devem ser identificados, uma vez que será necessário o seu consentimento na celebração de um contrato de venda. Se os arredores também são casas inacabadas, muitas vezes é difícil encontrar seus donos. Isso significa que a assinatura do acordo pode “travar” por muito tempo.

"T. S.”: A compra de uma casa, ainda que inacabada, confere automaticamente ao novo proprietário o estatuto de proprietário de terras. Mas desde o início de 2002 a actividade imobiliária não está sujeita a licenciamento. Como em tal situação para obter informações confiáveis ​​sobre a terra comprada?

Todas as informações sobre as perspectivas de desenvolvimento do território em que o terreno adquirido está localizado estão à disposição da Comissão de Terras local ou do arquiteto distrital.

"T. S.”: Que documentos o vendedor da casa deve fornecer ao comprador?

O vendedor da casa deve apresentar pelo menos uma licença de construção. Este documento indica que a construção foi realizada de acordo com o projeto, que foi acordado com a inspeção de incêndio e aprovado pelo arquiteto distrital. Assim, o novo proprietário ficará dispensado do procedimento de documentação, o que facilitará o comissionamento da instalação.

Se houver alvará de construção, deve haver um projeto realizado por uma organização licenciada, que é uma garantia contra erros grosseiros de projeto (o licenciamento de atividades arquitetônicas foi cancelado apenas em 10 de fevereiro de 2002 - nota ed.). Dois documentos importantes devem ser anexados ao projeto: uma conclusão sobre os resultados dos levantamentos geológicos e uma cópia da planta do local (geo-base), indicando elevações e comunicações que passam próximo ao edifício. Esses documentos ajudarão no desenvolvimento da infraestrutura do site.

Quando se trata de uma casa inacabada, ou seja, um projeto que não foi totalmente implementado, então, no caso ideal, o proprietário deve ter um esquema executivo com uma lista de obras executadas durante a construção. Com base no esquema executivo, é possível fazer previsões sobre condição técnica elementos estruturais individuais e todo o edifício como um todo, bem como determinar opções possíveis reconstrução da casa.

"T. S.: O que fazer no caso de falta dos documentos listados?

De fato, quando um site passa de um proprietário para outro, os documentos geralmente são perdidos. Se o comprador, apesar disso, ainda planeja comprar uma casa, é necessário fazer uma inspeção visual completa da futura propriedade. A presença de rachaduras profundas nas estruturas de fundação e nas paredes do edifício, novas costuras de reparo - tudo isso deve alertar. Mas mesmo na ausência de danos graves visíveis ou vestígios de reparos "cosméticos", você deve prestar muita atenção em como o estruturas de rolamento construção. As paredes devem ter pelo menos um tijolo e meio, ou seja, pelo menos 38 cm de espessura.Se forem feitas em um tijolo, e uma laje de 6 m repousa sobre elas, isso deve causar séria preocupação.

"T. S.: É possível reforçar uma parede com capacidade de carga insuficiente?

Para realizar tal obra, os construtores precisam saber que tipo de fundação a edificação possui? Qual é a profundidade de sua ocorrência? Em nossa zona climática, a largura da almofada de fundação deve ser de 60 a 120 cm (dependendo do solo e da magnitude da carga). A profundidade de ocorrência é de pelo menos 130 a 140 cm. Mas, se a fundação for feita de blocos de concreto armado padrão de 40 cm de largura, a casa mais cedo ou mais tarde se estabelecerá, o que levará a rachaduras nas estruturas do edifício. Uma situação semelhante surgirá ao colocar a fundação a uma profundidade de 60 a 80 cm, ou seja, na zona de congelamento do solo. Além disso, não são incomuns os casos em que materiais de baixa qualidade foram usados ​​durante a construção ou foram usados ​​para outros fins. Pior de tudo, se se trata de estruturas de fundação. Por exemplo, a coroa do absurdo foi o caso quando eles conseguiram estabelecer a fundação de blocos de concreto de espuma que não suportam o contato com a água. Em todos esses casos, o edifício terá que ser desmontado. Por casa capital a implementação dessas obras com o envolvimento da tecnologia será cara.

Há mais uma sutileza. Ao comprar uma caixa de um edifício, mesmo em condições satisfatórias, deve-se ter em mente que a fundação não está totalmente carregada. No processo de conclusão da construção da casa, à medida que o gesso é aplicado, o equipamento de encanamento, o sistema de aquecimento, as betonilhas etc. aparecem, a pressão na fundação aumentará. Estima-se que para uma casa de 300 m2, essa carga possa aumentar em cerca de 40 toneladas.

"T. S.”: Então, acontece que na falta de projeto, ainda terá de ser encomendado, independentemente da qualidade e estado das estruturas do edifício existente?

Sem dúvida. De fato, antes de continuar a construção de uma casa ou proceder à sua reconstrução, é necessário, no mínimo, saber para que cargas a fundação é projetada, como é feita, quais são as características do solo. Para fazer isso, você terá que medir e examinar o edifício existente no local, solicitar pesquisas geológicas. O projeto é necessário para a instalação de comunicações internas de engenharia, para trabalhos de acabamento. Quando o projeto estiver pronto, ele deverá ser submetido ao arquiteto distrital para consideração e o consentimento para construção deve ser obtido do chefe da administração local. Se for planejado trazer gás para a casa, com base em um projeto arquitetônico acordado, será necessário um projeto de gaseificação separado, que deve ser aprovado pela inspeção de incêndio. Além disso, em algumas áreas da região de Moscou, agora é necessária a permissão do serviço sanitário e epidemiológico. Caso a área da casa exceda os 500 m2, também terá de ser coordenada em MOSOBLARQUITECTURA.

"T. S.: O que o comprador precisa saber sobre comunicação?

Antes de tudo, você deve perguntar como estão os vizinhos? Eles têm abastecimento centralizado de água, gás, esgoto? Deve-se ter em mente que, por exemplo, o fornecimento de gás poderia ser pago com base no princípio da participação dos acionistas. Nesse caso, você precisa descobrir se o proprietário anterior pagou sua parte do pagamento? Caso contrário, o novo proprietário terá que pagar as dívidas de outras pessoas.

Acontece também que os proprietários de 3-4 casas vizinhas realizaram conjuntamente o fornecimento de eletricidade - eles compraram e instalaram um transformador, esticaram o cabo. Nesse caso, pode acontecer que a potência deste equipamento elétrico seja limitada e seja impossível conectar outro prédio a ele. O novo dono da casa terá que comprar seu próprio transformador, o que é caro. Portanto, é melhor entrar em contato com um eletricista local e descobrir se há reserva de energia, é possível conectar?

"T. S.: Quais são os erros mais comuns que os futuros proprietários cometem?

Muitos erros são cometidos. Eles surgem devido à tomada de decisões erradas, devido à falta de experiência na construção de casas e na posse de casa própria. Cada casa privada, Como as estrutura arquitetônica faz parte do nosso ambiente. Você precisa entender que esse negócio requer uma abordagem responsável para sua criação, organização e operação. Em todas as fases, inclusive na fase inicial, é necessário envolver especialistas, arquitetos e designers competentes. Qualquer casa deve estar em harmonia com o ambiente paisagístico e correlacionar-se com os edifícios vizinhos. Qualquer “atividade amadora” de projeto e construção, como regra, leva a uma diminuição no valor arquitetônico, estético, operacional e técnico e, como resultado, no valor de mercado da casa e do canteiro de obras. O futuro proprietário, mesmo antes de comprar uma casa inacabada, precisa avaliar corretamente seus próprios pontos fortes e capacidades. Principalmente no que diz respeito ao suporte de engenharia, que terá que lidar, resolver muitos problemas e incorrer em grandes despesas. Normalmente um morador da cidade não se preocupa com a colocação e operação das comunicações, ele nem sabe como isso é feito. Para ele, essas questões são resolvidas por organizações especializadas. Comprando seu próprio imóvel, você tem que aprender muito. Para evitar erros, você precisa envolver apenas profissionais para o trabalho.

• não há oportunidades materiais;
• a situação financeira piorou e o proprietário entende que é necessário manter uma casa própria de 300 m2. ele não pode fazer isso;
• há problemas de comunicação.

O principal motivo da venda de objetos que não foram colocados em operação é a falta de dinheiro para continuar a construção. Nosso conselho - não perca tempo, procure compradores. Todos os anos o valor da sua casa inacabada cairá. A razão é o impacto das condições externas no estado físico do objeto. Precipitação, geada, ultravioleta - tudo isso afetará a condição das paredes e da fundação, especialmente se não houver telhado e calhas. Como resultado, apenas a terra terá valor.

Dificuldades na condução de redes de engenharia

As comunicações são trazidas para o local. Nesse caso, o principal obstáculo para os proprietários é dinheiro e tempo. Por exemplo, para o fornecimento de gás, é necessário um projeto de gaseificação elaborado por uma empresa de gás. Os trabalhos de construção e instalação também são realizados por especialistas e a prontidão é verificada por funcionários do serviço de gás. Teremos que contornar as autoridades e gastar mais de 100 mil rublos para tudo, sobre tudo.

"Inacabado" está localizado em vila da casa de campo, a uma distância acessível existem comunicações. Um problema pode surgir se as redes de engenharia passarem pelo site dos vizinhos. A situação em que os vizinhos impedem a passagem de tubos pelo local é bastante típica. Às vezes, a única solução é ir ao tribunal. Chances por resultado positivo- 99%. É verdade que você terá que gastar de 3 a 6 meses em litígios.

Objeto inacabado - em um campo limpo. Não há possibilidade técnica nem financeira de conduzir gás, eletricidade e água. Não se desespere: esse "inacabado" também pode ser vendido. Muitas pessoas ricas sonham em viver longe da civilização, e a comunicação para elas é apenas uma questão de custo. Você pode comprar sua própria subestação e um tanque de gás (um reservatório onde o gás é armazenado, usado para gaseificação de casas particulares) de alta potência, mas a água não é um problema - um poço individual. Obviamente, tudo isso não custa 5 rublos, e a manutenção e operação subsequentes não são para a classe média.

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Como registrar inacabado

A lei deixa claro que até o registro do objeto não existe. Ou seja, para vender uma casa inacabada, ela deve ser registrada. Um certificado de direito é emitido para objetos de construção em andamento, indicando seu grau de prontidão. Como regra geral, você pode registrar a fundação.

Motivos para inscrição:

• o direito à terra;
• passaporte técnico e cadastral do objeto. Veja a publicação no site sobre o tema: "Como fazer um passaporte cadastral para imóveis";
• alvará de construção.

Atenção: sem permissão, você só pode registrar uma casa pronta se tiver direitos sobre um terreno.

Se você não tiver tempo e dinheiro para se registrar, poderá vender o terreno e incluir o custo da casa no preço. É aconselhável pré-avaliar a construção da habitação. Existe outra opção com a celebração de um contrato de venda de uma coisa futura ou um contrato de investimento (é a mesma coisa).

Características da celebração de tal acordo:

1. O site é de sua propriedade;
2. A transferência do direito a um objeto e um terreno ocorre somente após o registro estadual;
3. O investidor termina de construir sua casa e trata do registro, e então recebe o direito de propriedade.

Atenção: tal esquema é comum entre os desenvolvedores de assentamentos rurais, assim, os investimentos são atraídos. Para os indivíduos, esta não é uma situação típica. Para prever todas as nuances, você precisa da ajuda de um advogado.

Como vender um prédio inacabado através de um corretor de imóveis ou por conta própria

Se o corretor de imóveis é experiente, e ele tem uma experiência positiva na venda de "inacabados" faz sentido entrar em contato com ele. Os aspirantes a corretores de imóveis são tão competentes quanto você.

Verificamos o corretor de imóveis.

• Peça ao agente que forneça evidências de suas transações bem-sucedidas, incluindo aquelas com propriedades inacabadas.
• Verifique o nível profissional do corretor de imóveis. Faça-lhe perguntas sobre a execução da transação, o registro do objeto. A partir das respostas, você entenderá imediatamente se uma pessoa está no assunto ou não.
• Especifique quanto, na opinião de um especialista, vale o seu objeto. Se você já estudou as ofertas antes, a resposta a essa pergunta dirá se o corretor de imóveis conhece o mercado imobiliário.

Leia mais sobre isso em nosso artigo.

Atenção: muitas empresas oferecem serviços para a venda de casas inacabadas. O ponto é que eles os compram por nada, depois terminam de construí-los e os vendem a um preço real. Se você está convencido de que tais imóveis são ilíquidos, não populares, não acredite.

Outro ponto perigoso: no contrato, os corretores de imóveis prevêem uma cláusula segundo a qual, ao vender um objeto por conta própria, você ainda pagará ao corretor. Em muitos contratos, há uma proibição de o proprietário procurar compradores de forma independente, anunciando abertamente sua propriedade.

Se você instruiu o corretor de imóveis a procurar compradores:

1. Leia o contrato com atenção, descubra pontos incompreensíveis.
2. Se houver restrições, não venda por conta própria, você pode incorrer em multa estipulada no contrato.

Como vender você mesmo um edifício inacabado

Avalie o objeto de um especialista independente. Você pode encontrar análogos do objeto de forma independente e determinar o preço. Para mais informações sobre métodos de avaliação de imóveis, leia em nosso portal, o artigo “Avaliação de Imóveis: o que, onde, como?”.

Anúncio na mídia impressa e na Internet, boca a boca. Diga a todos que você conhece que está vendendo seu Casa de férias. Muitos compradores são atraídos por “inacabados” por causa do custo e da capacidade de alterar o projeto original por si mesmos.

Procure fornecer informações completas e atualizadas sobre sua propriedade. Ignore as desvantagens, concentre-se nos méritos. Se o objeto não for apresentável externamente, descreva as vantagens da localização: boa acessibilidade de transporte, aéreo, rodoviário, comunicações, etc.

Demonstração do objeto. Para convencer o comprador - você precisa acreditar na atratividade do objeto. Encontre o destaque em seu imóvel. O trunfo de qualquer construção de habitação que não esteja registrada na forma finalizada é o fato de que o futuro proprietário poderá fazer reparos, alterar o layout.