Contrat de location simplifié pour les locaux non résidentiels. Contrat de location de locaux non résidentiels. Le locataire a le droit

Par contrat de location Le bailleur s'engage à mettre à disposition du locataire un bien moyennant des frais pour possession et usage temporaires ou pour usage temporaire. Les fruits, produits et revenus perçus par le locataire du fait de l'utilisation du bien loué conformément au contrat sont sa propriété. Ainsi, le contrat de location est un contrat civil.

Dans le cadre d'un contrat de location, le bailleur s'engage à transférer le bien au locataire pour possession et utilisation temporaires.

Le locataire est tenu d'effectuer des paiements sous forme de loyer.

Types de contrats de location

Types de contrats de location :

contrat de sous-location ;

contrat de location d'appartement;

contrat de location locaux non résidentiels;

contrat de location de voiture;

contrat de location de véhicule;

contrat de bail résidentiel;

contrat de location de matériel;

contrat de location terrain;

contrat de location de garage;

contrat de crédit-bail (leasing);

contrat de location d'entreprise;

contrat de location immobilière ;

contrat de location avec option d'achat.

Contrats de location et législation en vigueur

Les contrats de location sont régis par les normes du Code civil de la Fédération de Russie.

Aussi à règlements, qui réglementent les contrats de location, devraient comprendre :

les statuts des transports (ils réglementent la location de véhicules) ;

Art. 22 du Code foncier de la Fédération de Russie du 25 octobre 2001 n° 136-F3, réglementant la location de terrains ;

Objet du contrat de location

L'objet du contrat de location est tout bien défini individuellement qui ne perd pas ses propriétés naturelles lors de son utilisation.

Est considéré comme propriété tout objet non consommable, défini individuellement, dans un état conforme aux termes du contrat de location et à la destination de l'objet avec tous les accessoires nécessaires et les documents primaires nécessaires.

Veuillez noter que lors de la conclusion d'un contrat de location, vous devez respecter exigence obligatoire, qui consiste à description détaillée propriété étant louée.

Parties au contrat de location

Les parties au contrat de location sont le bailleur et le preneur.

Peuvent agir comme parties tous les sujets des relations juridiques civiles, à savoir :

• personnes physiques et morales,
• ainsi que l'État. Dans ce cas, l'État agit dans les relations de location par l'intermédiaire de ses autorités.

Ainsi, les parties au contrat de location sont :

Le bailleur est une personne qui s'engage à mettre à disposition du locataire un bien moyennant des frais pour une possession et une utilisation temporaires ou pour un usage temporaire. Le droit de louer un bien appartient à son propriétaire. Les bailleurs peuvent également être des personnes autorisées par la loi ou le propriétaire à louer un bien immobilier.

Locataire – une personne à qui le bailleur s'engage à fournir un bien contre rémunération pour une possession et une utilisation temporaires ou pour un usage temporaire. Veuillez noter que toute personne peut agir à titre de locataire.

Parallèlement à cela, dans certains cas, la composition des locataires peut être limitée par la loi. Ainsi, par exemple, dans le cadre d'un contrat de location d'entreprise et d'un contrat de location, les deux parties doivent être des entrepreneurs (articles 656 et 665 du Code civil de la Fédération de Russie), et dans un contrat de location de ménage, le bailleur doit être un entrepreneur (article 1 de l'article 626 du Code civil de la Fédération de Russie).

Conditions du contrat de location

Le contrat de location doit contenir des données permettant d'identifier sans ambiguïté le bien à transférer au locataire comme l'objet loué. En l'absence de ces données dans le contrat, la condition relative à l'objet à louer est considérée comme non convenue par les parties et le contrat correspondant est considéré comme non conclu.

Si le bien cédé n'est pas conforme aux termes du contrat, le bailleur est tenu, au choix du locataire, soit d'éliminer gratuitement les défauts, soit de réduire proportionnellement le loyer, soit de rembourser au locataire les frais d'élimination. les défauts, ou accepter le loyer diminué des frais d'élimination des défauts. Le bailleur, à la demande du locataire, doit remplacer le bien non conforme par le bien approprié.

S'il existe une charge sous forme d'hypothèque ou de servitude, le propriétaire est tenu d'en avertir le locataire. Si cette condition n'est pas respectée, le locataire a le droit d'exiger soit une réduction du loyer, soit la résiliation du contrat et une indemnisation des dommages.

Objet en location

Les éléments suivants peuvent être loués :

les terrains et autres objets naturels isolés ;

entreprises et autres complexes immobiliers ;

bâtiments, structures, équipements ;

véhicules

d'autres choses qui ne perdent pas leurs propriétés naturelles lors de l'utilisation (choses non consommables).

Le contrat de location doit contenir des données permettant d'établir définitivement le bien à transférer au locataire en tant qu'objet loué.

En l'absence de ces données dans le contrat, la condition relative à l'objet à louer est considérée comme non convenue par les parties et le contrat correspondant est considéré comme non conclu.

Formulaire de contrat de location

Contrat de location entre individus conclu pour une durée supérieure à un an et, également, si l'une des parties l'est, doit être conclu par écrit.

Lors de la location d'un bien immobilier, le contrat de location doit également être conclu par écrit.

Enregistrement public du contrat de location

Selon l'article 609 du Code civil Fédération de Russie Le contrat de location doit être conclu par écrit.

Un contrat de location verbal peut être conclu dans les cas suivants :

1. Si aucune des parties au contrat de location n'est une personne morale ;

2. Si la durée du contrat de location n'excède pas un an ;

3. Si des biens meubles sont loués.

Un contrat de location immobilière conclu pour une durée supérieure à un an doit être enregistré auprès du Service fédéral d'enregistrement, de cadastre et de cartographie de l'entité où se trouvent les locaux loués.

Durée du contrat de location

Le contrat de location est conclu pour la durée précisée dans le contrat. Si la durée du bail n'est pas précisée dans le contrat, le contrat de location est considéré comme conclu pour une durée indéterminée.

Dans ce cas, chacune des parties a le droit de résilier le contrat à tout moment, en informant l'autre partie un mois à l'avance, et en cas de location d'un bien immobilier, trois mois à l'avance.

La loi ou le contrat peut fixer un délai différent pour le préavis en cas de résiliation d'un contrat de location conclu pour une durée indéterminée.

Veuillez noter que la durée du contrat de location n'est pas une condition essentielle du contrat.

En pratique, on distingue la durée du contrat de bail et la période pendant laquelle le bien doit être transféré au locataire. Une telle période de transfert de propriété est spécifiée dans le contrat de location ou la période de transfert de propriété est supposée raisonnable). Le respect de ce délai est important. Car dans ce cas, le défaut de transfert de propriété au locataire conduit au fait que le locataire a le droit d'exiger une indemnisation pour les pertes et le transfert de propriété, ou que le locataire a le droit d'exiger la résiliation du contrat et une indemnisation pour les pertes.

Mise à disposition de biens loués

Le bailleur est tenu de fournir le bien au locataire dans l'état et dans les conditions précisées dans le contrat de location.

Sauf disposition contraire du contrat de location, le bien doit être cédé avec un passeport technique, un certificat de qualité et d'autres accessoires.

Si le bien loué, les documents techniques et autres accessoires n'ont pas été cédés par le bailleur, alors le locataire a le droit :

1. Demander au bailleur les documents immobiliers ou techniques et autres accessoires ;

2. Résilier le contrat de location ;

3. Compenser les pertes qui lui sont causées.

Louer

Le locataire est tenu de payer dans les délais le paiement de l'utilisation du bien - le loyer. La procédure, les conditions et modalités de paiement du loyer sont déterminées par le contrat de location. Dans le cas où elles ne sont pas précisées dans le contrat, il est considéré que la procédure, les conditions et les modalités habituellement appliquées lors de la location d'un bien similaire dans des circonstances comparables sont établies.

Le loyer est établi pour l'ensemble des biens loués dans leur ensemble ou séparément pour chacun de ses composants sous la forme :

des paiements déterminés selon un montant fixe, effectués périodiquement ou en une seule fois ;

la part établie des produits, fruits ou revenus reçus du fait de l'utilisation d'un bien loué ;

fourniture de certains services par le locataire ;

transfert par le locataire au bailleur de la chose prévue par le contrat de propriété ou de location ;

imposer au locataire les frais prévus au contrat pour l'amélioration du bien loué.

Les parties peuvent prévoir dans le contrat de location une combinaison de ces formes de loyer ou d'autres formes de paiement du loyer.

Sauf disposition contraire du contrat, le montant du loyer peut être modifié d'un commun accord entre les parties dans les délais prévus au contrat, mais au maximum une fois par an.

Si le locataire ne respecte pas les délais de paiement du loyer, le propriétaire peut exiger du locataire un paiement anticipé du loyer, mais pas plus de deux trimestres consécutifs.

Le locataire est tenu de maintenir le bien en bon état, de réparations en cours et supporter les frais d'entretien du bien loué.

Le propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations. Si le propriétaire n'a pas effectué de grosses réparations dans les locaux, le locataire a le droit :

1. effectuer les grosses réparations prévues au contrat ou occasionnées par un besoin urgent, et récupérer le coût des réparations auprès du bailleur ou l'imputer sur le loyer. Autrement dit, si des réparations majeures ont été effectuées par le locataire, alors dans ce cas, le locataire a le droit d'exiger le remboursement des dépenses engagées ;

2. exiger une réduction correspondante du loyer ;

3. exiger la résiliation du contrat et l'indemnisation des pertes.

Améliorations apportées au bien loué par le locataire

Les améliorations sont divisées en améliorations séparables et .

Les améliorations séparables sont la propriété du locataire et les améliorations indissociables sont la propriété du bailleur.

Résiliation anticipée du contrat de location

Le bailleur peut résilier le contrat de location de manière anticipée procédure judiciaire si le locataire :

utilise la propriété avec une violation significative des termes du contrat ou de la destination de la propriété ou avec des violations répétées ;

aggrave considérablement l'état du bien loué ;

ne paie pas de loyer plus de deux fois de suite ;

n'effectue pas de réparations majeures au bien si cela relève de la responsabilité du locataire en vertu du contrat de location ou de la loi.

Le locataire peut résilier le contrat de location par anticipation en justice dans les cas suivants :

le bailleur n'a pas fourni le bien loué au locataire ;

crée des obstacles pour le locataire dans l'utilisation du bien loué ;

le bien loué présente des défauts importants qui n'ont pas été signalés par le bailleur et qui n'ont pas été et n'ont pas pu être découverts par le locataire lors de la conclusion du contrat ;

le bailleur n'effectue pas de grosses réparations sur le bien loué si cela constitue son obligation au titre du contrat ;

le bien est devenu impropre à l'usage pour des raisons indépendantes de la volonté du locataire.

La liste spécifiée des motifs résiliation anticipée Le contrat de bail à l'initiative du bailleur ou du locataire n'est pas exhaustif, et peut donc être complété par les parties au contrat.

Droit préférentiel de location

Un locataire qui a rempli le contrat de location sans aucune violation a droit à un droit prioritaire sur les autres personnes pour conclure un contrat de location pour une nouvelle durée.

Si le locataire a l'intention de conclure un contrat de location pour une nouvelle durée, il doit en informer le propriétaire par écrit. Le délai de préavis peut être précisé dans le contrat de location. Si le contrat de location ne prévoit pas ce délai, alors un tel avis devra être adressé par le locataire dans un délai raisonnable.

Si le bailleur refuse de conclure un contrat avec le locataire pour une nouvelle durée et conclut au cours de l'année un contrat de location avec une autre personne, le locataire a le droit de déposer une plainte en justice pour transférer les droits et obligations du locataire. à lui-même et/ou à l'indemnisation des dommages causés.

Une prolongation du contrat de location a également lieu si le bien loué reste à l'usage du locataire après l'expiration du contrat de location et que le bailleur ne s'y oppose pas. Dans ce cas, le contrat de location est réputé renouvelé dans les mêmes conditions pour une durée indéterminée.

Restitution d'un bien locatif

Le locataire est tenu de restituer le bien dans l'état dans lequel il a initialement reçu le bien à louer, en tenant compte de l'usure normale.

Si le bien n'est pas restitué à temps, le locataire est tenu d'effectuer le paiement sous forme de loyer pour toute la période de retard, même s'il n'utilise plus le bien loué.

Résiliation du contrat de location

Motifs de résiliation du contrat de location :

exécution du contrat :

accord des parties pour résilier le contrat ;

Contrat de location : détails pour un comptable

• Mise en conformité des contrats de location conclus avant le 1er janvier 2018 avec les exigences de l'Institution budgétaire fédérale « RENT »

  Des opérations dans le cadre d’un tel accord ? Objets des contrats de location conclus par les établissements, les dispositions du FSBU « Loyer... . Les dispositions de la présente norme s'appliquent aux contrats de location conclus avant le 1er janvier ... forme écrite du contrat) ; date de signature d'un contrat de bail (bail immobilier) ou d'un contrat de gratuité... . Éléments comptables de location découlant d'un contrat de location en vertu duquel les paiements de location... louer. Assurez-vous que les objets transférés dans le cadre du contrat de location sont comptabilisés dans des comptes hors bilan...

• Conséquences fiscales d'un contrat de location

  Attention lors de la préparation d'un contrat de bail immobilier. Les dispositions du contrat de location ne sont pas seulement intéressantes... il faut y prêter attention lors de la préparation d'un contrat de location pour un bien immobilier. Sur le plan réglementaire... Vérifier les droits du propriétaire Après avoir décidé de conclure un contrat de bail, il est tout d'abord recommandé... conformément aux exigences de la loi : un contrat de bail conclu ; acte d'acceptation et de transfert de la propriété louée... plusieurs options d'interaction entre les parties au contrat de location concernant le paiement des services publics...

• Nullité d'un contrat de location en l'absence d'informations essentielles

  Est-il possible de contester un contrat de bail s'il n'indique pas... un loyer. Est-il possible de contester un contrat de location s'il n'indique pas... . L'intrigue de l'affaire concernant la violation des termes du contrat de location : Le locataire des locaux utilisés à des fins commerciales... histoire et culture, et les dispositions du contrat de location. Selon Loi fédérale N° 73-FZ...

• Comptabilisation des dépenses sous forme d'indemnités versées à titre d'indemnisation pour manquement aux obligations prévues au contrat de location

  Pour non-respect des obligations découlant du contrat de location. Malheureusement, les fonctionnaires se sont limités uniquement... dans le cadre des contrats en général et des baux en particulier ? Malheureusement,... l'indemnisation pour refus d'exécution d'un contrat de location peut être prise en compte dans les dépenses... le paiement d'une indemnité pour « sortie » d'un contrat de location est justifié dans tous les cas énumérés... . Nous ne parlons pas du contrat de location lui-même, mais de l'accord préalable sur... l'art. 606 du Code civil de la Fédération de Russie, en vertu d'un contrat de location, le bailleur s'engage à fournir au locataire un bien...

• IFRS 16 « Contrat de location » : enjeux problématiques d'application de la norme et d'automatisation des calculs basés sur le produit SAP

  Rapport. Lorsqu'un nombre important de baux nécessitent le choix d'un produit logiciel, ... ou l'utilisation de ressources minérales, les baux d'actifs biologiques, les contrats de concession... une exonération s'applique pour les baux de courte durée et les baux d'installations de faible valeur. .. la remise est de 10,4 % . Le contrat de location prévoit également un dépôt de garantie, ... l'escompte est de 10,4%. Le contrat de location prévoit un dépôt de garantie, qui...

• Revenus de locations simples : comptabilisation et comptabilisation

  Et la comptabilisation des revenus découlant des contrats de location (bail immobilier) est réglementée par les normes comptables fédérales d'Ukraine... comptabilisant les contrats de location découlant de contrats de location (bail immobilier) prévoyant la mise à disposition d'institutions. Un contrat de location sera reconnu comme une transaction entre parties intéressées si les dirigeants... du gouvernement local. Par conséquent, avant de rédiger un contrat de location, il est recommandé de vérifier la disponibilité de tels formulaires... 6. Procéder à l'enregistrement public d'un contrat de location pour un bâtiment ou une structure, s'il...

• Des améliorations indissociables. Comptabilité et comptabilité fiscale pour le locataire

  Relations juridiques Les obligations des parties au contrat de location pour l'entretien du bien loué sont établies... Le ministère des Finances, peut s'entendre comme la fin du contrat de location ou le remboursement par le bailleur du coût des marchandises fabriquées. .. pendant la durée du contrat de location, les améliorations indissociables sont la propriété... qui, conformément au contrat de location, sont propriété locataire (non transféré... investissements en capital au bailleur, résiliation du contrat de location, résiliation anticipée du contrat de location et d'autres conditions (...

• Des améliorations indissociables. Comptabilité et comptabilité fiscale pour le bailleur

  La Fédération de Russie a établi qu'en vertu d'un contrat de location, le bailleur s'engage à fournir au locataire un bien... un bien dans un état correspondant aux termes du contrat de location. A la résiliation du contrat, le locataire... sauf disposition contraire du contrat de location. Des améliorations indissociables peuvent être... leur coût est convenu par les parties dans le contrat de location. Comptabilité Investissements en capital effectués par le locataire... au bailleur, résiliation du contrat de location, résiliation anticipée du contrat de location et autres conditions (...

• Options de rémunération pour un réalisateur utilisant une voiture personnelle à des fins de production

  Sauf disposition contraire du contrat de location d'un véhicule sans équipage, ... l'utilisation de la propriété (droits de propriété) comprend les contrats de location de biens, y compris les véhicules. ... En conséquence, le loyer fixé par le contrat de location d'un véhicule sans équipage, conclu... à des fins officielles est prévu pour être formalisé par un contrat de location ou un accord utilisation gratuite. ... (système général fiscalité) a conclu un contrat de location de voiture sans équipage avec un employé...

• Juste valeur des actifs non financiers

  La valeur réelle du bien spécifié dans le contrat de location Au coût d'origine, à hauteur... du bien prévu dans le contrat de location (à l'exclusion des frais liés à la conclusion d'un contrat de location et du... rouble conditionnel" - dans les cas où le coût réel du bien n'est pas indiqué dans le contrat de location juste...

• Positions des plus hautes juridictions en matière fiscale pour le 2ème trimestre 2019.

  Et non pas en fonction du nombre de contrats de location. Un brevet pour la location d'un bien immobilier... et des amendes basées sur le nombre de contrats de location, qui ne correspondaient pas au nombre... pour obtenir un brevet. Il s’est avéré qu’il existe plus de contrats de location que de biens immobiliers.

• ... dans un immeuble sur la base d'un seul contrat de location - cela sera considéré comme un... ou plusieurs locaux dans le cadre de contrats de location distincts, alors la charge fiscale augmentera... De plus, dans l'un des contrats de location, le bailleur était une autre personne, et...

  Examen des lettres du ministère des Finances de la Fédération de Russie pour septembre 2019

Et les propriétaires existants proposent généralement leurs propres modèles de textes pour les renouvellements. Ils contiennent souvent des pièges qui privent ensuite le locataire du droit de déduire la TVA et d'amortir les dépenses. Par conséquent, même au stade des négociations, il convient d'évaluer les conditions proposées pour la transaction du point de vue du risque fiscal.

Certaines conditions du bail doivent figurer dans le contrat, sinon celui-ci sera considéré comme non conclu. D'autres conditions peuvent être précisées de la même manière que pour votre entreprise. Le contrat de location des locaux est donné ci-dessous à titre d'exemple. Les positions du contrat qui peuvent être énoncées différemment sont indiquées dans l'échantillon par des chiffres. Des options de formulation alternatives pour ces dispositions se trouvent dans le tableau (voir plus loin dans l'article).

Options de formulation pour un contrat de location de bureau

Bien loué

Tout d'abord, vérifiez que le contrat décrit en détail le bien que votre entreprise loue (clause 3 de l'article 607 du Code civil de la Fédération de Russie). C'est-à-dire que son type (bâtiment, locaux), son numéro (ou conventionnel), son adresse, son nombre d'étages, sa superficie sont indiqués. Si votre entreprise loue un local séparé, un plan de son emplacement à l'étage est généralement joint au contrat.

Les mêmes données doivent figurer dans l'acte qui formalise le transfert de l'objet loué (clause 1 de l'article 655 du Code civil de la Fédération de Russie). De plus, lors de la location d'un bien immobilier, ce document est obligatoire. A défaut, le fisc pourra retirer les charges de loyer non justifiées par des justificatifs (lettre du 13 octobre 2011 n°03-03-06/4/118).

Louer

Le montant du loyer est une autre condition obligatoire de la transaction (clause 1 de l'article 654 du Code civil de la Fédération de Russie). La contrepartie est-elle prête à offrir des prestations et à n'exiger aucun paiement pour aucune période, par exemple pour les premiers mois de loyer ? Nous vous conseillons cependant d’éviter de préciser dans le contrat que le locataire utilise le bien gratuitement. Dans le cas contraire, les inspecteurs peuvent percevoir des revenus supplémentaires sous la forme d'avantages économiques provenant d'une utilisation gratuite (clause 8 de l'article 250 du Code des impôts de la Fédération de Russie).

Il est donc préférable de recalculer le loyer pour que son montant tienne compte de l'avantage apporté par la contrepartie. Par exemple, le tarif de location est de 390 roubles. par m² m par mois. La durée du bail est d'un an. L'entreprise utilise la propriété gratuitement pendant les deux premiers mois. Le montant total du loyer sera alors de 3 900 roubles. (390 roubles x 10 mois). Cela signifie que le contrat peut indiquer un tarif de 325 roubles. par m² m (3900 RUR : 12 mois).

Services publics

Les contrats avec les organismes de fourniture d'énergie sont généralement conclus par les bailleurs. C'est donc à leur adresse que les factures de services publics sont émises. Et les locataires compensent ensuite ces frais. Il existe plusieurs options pour une telle compensation.

Incluez le coût des services dans le loyer. C'est cette condition qui est la plus avantageuse pour le calcul des impôts. En effet, dans ce cas, votre entreprise pourra demander sans difficulté la déduction de la TVA sur le montant total du loyer.

Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’un tarif de location fixe. Ou préciser que le loyer se compose de deux parties : fixe et variable, qui dépend des prestations consommées par le locataire. Mais pour déduire la TVA et comptabiliser les dépenses, un document primaire est nécessaire confirmant le calcul de la partie variable du loyer. Il peut s'agir d'un acte ou d'un relevé de calcul auquel sont jointes des copies des factures des prestataires de services publics. Par conséquent, dans le contrat, établissez l'obligation de la contrepartie de fournir un tel document.

Paiement de transfert pour services publics séparément du loyer. Dans ce cas, vous ne pourrez pas demander de déduction sur les factures de services publics. Après tout, le fisc estime que le propriétaire ne devrait pas réémettre les factures des services publics. De plus, les fonctionnaires n'autorisent pas non plus l'inclusion de ce montant de TVA dans les dépenses (lettre du ministère russe des Finances du 14 mai 2008 n° 03-03-06/2/51).

Bien que les juges estiment que l'entreprise peut accepter la TVA en déduction sur la facture du bailleur (Résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 25 février 2009 n° 12664/08). Mais pour ne pas discuter avec le fisc, il vaut mieux inclure les services publics dans le loyer.

Ajoutons qu'il est également possible de conclure un contrat d'agence en vertu duquel le propriétaire achète les services publics pour l'entreprise. Ou incluez une telle condition dans le contrat de location des locaux. Mais dans ce cas, des réclamations auprès du fisc sont également possibles.

Le fait est que l'agent doit conclure des transactions uniquement dans l'intérêt du mandant (lettre du ministère des Finances de la Russie du 21 janvier 2013 n° 03-11-06/2/07). Et dans cette situation, il s'avère qu'il a conclu des contrats avec des fournisseurs de services publics avant même que votre entreprise ne lui donne une telle instruction. Il est donc possible que le fisc considère le système d’intermédiaire comme fictif et prétende que le propriétaire vous a refacturé illégalement.

Période de location

C'est plus pratique si la durée de location est inférieure à un an. Dans ce cas, l'accord n'a pas besoin d'être enregistré auprès de Rosreestr (clause 2 de l'article 651 du Code civil de la Fédération de Russie). Ou vous ne pouvez pas du tout spécifier la durée du bail dans le contrat. Une telle transaction ne doit pas non plus être enregistrée (article 11 de la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 16 février 2001 n° 59). Mais il y a un inconvénient majeur. Le bailleur peut résilier le contrat à tout moment en avertissant l'entreprise trois mois à l'avance. Cependant, si la contrepartie est d'accord, le délai d'une telle notification peut être prolongé, par exemple jusqu'à six mois (clause 2 de l'article 610 du Code civil de la Fédération de Russie).

Si vous fixez la durée du bail à un an ou plus, vous devrez enregistrer non seulement le contrat, mais également tout accord complémentaire (clause 2 de l'article 164 du Code civil de la Fédération de Russie). Cette règle est en vigueur depuis le 1er septembre 2013.

Si vous souhaitez éviter l'enregistrement auprès de l'État, la durée de location doit être au maximum de 364 jours (365 jours en cas d'année bissextile). Par exemple, du 1er janvier au 30 décembre 2015 inclus (et pas avant le 31 décembre). Dans le cas contraire, il sera considéré que l'accord a été conclu pour exactement un an et il doit être enregistré (clause 2 de l'article 651 du Code civil de la Fédération de Russie).

Frais de réparation

Par règle générale Le locataire est tenu d'effectuer les réparations courantes, et le bailleur est tenu d'effectuer les grosses réparations. Mais d'autres règles peuvent être établies dans le contrat (article 616 du Code civil de la Fédération de Russie). Par exemple, si une entreprise envisage de payer elle-même les frais de grosses réparations, cela doit être stipulé dans le contrat. Dans le cas contraire, le fisc supprimera les frais.

Responsabilité des parties

Des amendes ou pénalités ne peuvent être exigées de la contrepartie que si elles sont expressément prévues dans le contrat (article 330 du Code civil de la Fédération de Russie). Si vous écrivez la phrase modèle commune « les parties supportent conformément à la législation de la Fédération de Russie », alors, conformément à la loi, il sera possible de percevoir uniquement des intérêts pour l'usage d'autrui au taux de refinancement (article 395 du Code civil). Code de la Fédération de Russie). C'est par exemple le cas d'un locataire en retard de loyer.

Par conséquent, dans la section sur la responsabilité, il est plus avantageux de fixer un montant spécifique de manière à ce qu'il soit inférieur aux intérêts calculés en vertu de l'article 395 du Code civil de la Fédération de Russie.

Validité de l'accord

Souvent, une entreprise commence à utiliser le bien avant même les parties. Pour éviter que le fisc ne reproche aux dépenses de location pour la période où le contrat n'a pas été conclu, écrivez-y la condition suivante : le contrat s'applique aux relations des parties qui survenu avant sa conclusion (clause 2 art. 425 du Code civil de la Fédération de Russie).

Soit dit en passant, cette condition n'affectera pas l'enregistrement public de la transaction. Par exemple, votre entreprise pour une durée de 10 mois. Mais même avant cela, l’entreprise avait effectivement utilisé les biens de la contrepartie pendant cinq mois. Cependant, aux fins de l'enregistrement auprès de l'État, la durée du bail est de 10 mois et non de 15.

Ajoutons que pour comptabiliser les dépenses, vous aurez également besoin d'un acte confirmant que votre entreprise a reçu le bien à utiliser avant de conclure un accord.

Une entreprise souhaite louer un bureau, un entrepôt ou une partie d'un bâtiment pour la production. La transaction avec le propriétaire sera confirmée par un contrat de location de locaux non résidentiels, pour la préparation duquel des échantillons éprouvés seront utiles.

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Dans cet article :

Exemples de contrats de préparation d'une transaction de location de locaux non résidentiels

Le contrat de location des locaux, y compris non résidentiels, doit être écrit ; il doit être rédigé sous la forme d'un document unique (). Si l'une de ces exigences n'est pas respectée, la transaction est considérée comme invalide.

Généralement, un contrat de location conclu pour des locaux non résidentiels comprend les sections suivantes :

1. Objet de l'accord.
2. La procédure de transfert de locaux.
3. Droits et obligations des parties.
4. Durée du contrat.
5. Procédure de loyer et de paiement.
6. Action de force majeure.
7. Responsabilité des parties et procédure de résolution des litiges.
8. Résiliation du contrat.
9. Dispositions finales.
10. Adresses, coordonnées bancaires des parties.

Important! Pour bien rédiger le contrat de location, consultez ces conseils d’experts :

Objet du contrat de location de locaux non résidentiels

Le contrat de location doit indiquer :

• adresse des locaux non résidentiels,
• principales caractéristiques conformément aux titres de propriété et aux documents des autorités de l'inventaire technique.

Si l'objet loué n'appartient pas au bailleur par droit de propriété, il est alors nécessaire d'indiquer sur quelle base le bailleur est autorisé à louer le bien immobilier :

• en gestion de confiance;
• sur un droit de propriété limité (droit de gestion opérationnelle, etc.).

Le contrat doit indiquer la destination des locaux que reçoit le locataire. S'il l'utilise de manière inappropriée objectif prévu, le propriétaire pourra appliquer diverses sanctions.

Procédure de transfert de locaux

Dans cette rubrique, vous devez préciser le délai après la signature du contrat de bail immobilier, dans lequel le bailleur doit céder les locaux non résidentiels. Les biens immobiliers sont transférés selon un certificat de réception signé par les représentants du propriétaire et du locataire. Le locataire n'est tenu d'effectuer le paiement du loyer qu'après que le propriétaire lui a cédé les lieux au titre du certificat de réception.

Le bailleur est responsable des défauts des locaux loués qui gênent son utilisation, même si au moment de la conclusion du contrat il n'avait pas connaissance de ces défauts.

Les parties ne peuvent modifier cette règle, puisqu'elle est impérativement énoncée au paragraphe 1 de l'article 612 du Code civil de la Fédération de Russie. Dans le même temps, si les parties ont stipulé les défauts dans le texte du contrat ou si le locataire en avait connaissance à l'avance ou aurait dû en prendre connaissance lors de l'inspection de la propriété, alors dans ces cas, le bailleur n'est pas responsable de ces défauts (clause 2 de l'article 612 du Code civil de la Fédération de Russie).

Droits et obligations des parties au contrat

Dans cette section, les parties peuvent établir le droit du propriétaire de visiter le bien locatif. Cette position peut être formulée comme suit :

« visiter les locaux loués aux fins de mise en œuvre des fonctions de contrôle sans préavis au Locataire. »

« visiter les locaux loués aux fins de mise en œuvre des fonctions de contrôle avec préavis au Locataire trois jours ouvrables à l'avance »

Dans le premier cas, cette condition du contrat de location profite au bailleur, dans le second - au locataire.

Lors de la conclusion d'un contrat, le bailleur est tenu d'avertir le locataire de tous les droits des tiers sur le bien loué (il peut s'agir d'un droit de gage, etc.). Si le propriétaire ne remplit pas cette obligation, le locataire peut exiger une réduction du loyer ou résilier le contrat et compenser les pertes (paragraphe 2 de l'article 613 du Code civil de la Fédération de Russie).

À l'expiration du contrat, le locataire a le droit de préemption de conclure un contrat pour une nouvelle durée (clause 1, article 621 du Code civil de la Fédération de Russie). Cette règle s'applique si le locataire a correctement rempli ses obligations en vertu du contrat et que le contrat de location n'en dispose pas autrement. Dans ce cas, le locataire est tenu de notifier par écrit au bailleur sa volonté de conclure un tel contrat dans le délai précisé dans le contrat de location, et si un tel délai n'est pas précisé dans le contrat, dans un délai raisonnable avant la fin. de l'accord. Si le locataire ne le fait pas, le bailleur peut, à la fin de la durée du bail, conclure un accord aux mêmes conditions ou à des conditions différentes, mais avec une autre personne.

Durée du contrat de location des locaux

Un contrat de location que les parties concluent pour une durée d'un an ou plus doit être enregistré (clause 2 de l'article 651 du Code civil de la Fédération de Russie). Dans ces cas, le contrat de location sera valable pour les parties dès sa signature, et pour les tiers il ne sera considéré comme conclu qu'après son enregistrement. Si le contrat est conclu pour une durée inférieure à un an ou sans en préciser la durée (contrat à durée indéterminée), alors il sera conclu à partir du moment où les parties se mettront d'accord sur toutes ses conditions essentielles (en fait, à partir du moment où il sera signé par les parties).

Loyer et procédure de paiement en vertu du contrat

Seulement 30 jours calendaires après cela, vous pouvez saisir le tribunal, à moins que les parties ne conviennent d'autres conditions et procédures dans le contrat (partie 5). Si ces règles ne sont pas respectées, le tribunal n'examinera pas la demande.

Si une réclamation doit être déposée auprès d'un tribunal de droit commun, la procédure préalable au procès obligatoire doit être suivie avant de déposer des réclamations en modification ou en résiliation du contrat (article 2), ainsi que dans d'autres cas s'ils sont expressément spécifiés. dans le contrat (clause 1, partie 1) .

La condition de règlement des litiges avant le procès peut être formulée comme suit :

«Tous les litiges et désaccords pouvant découler du présent accord (demandes de recouvrement de créances, pénalités, enrichissement sans cause, résiliation de l'accord), les parties s'efforceront de les résoudre dans le cadre d'une procédure préalable au procès (réclamation) dans un délai de 20 jours calendaires.

Les parties s'adressent mutuellement les réclamations aux adresses précisées à l'article 10 du présent accord, à moins que les parties n'indiquent une adresse différente pour l'envoi des réclamations dans l'avenant. Le délai de réponse à une réclamation est de cinq jours ouvrés à compter de la date de sa réception. La réponse à la réclamation doit être envoyée à l'adresse du destinataire, précisée à l'article 10 du présent accord, sauf si les parties ont expressément indiqué une adresse différente dans l'avenant.

Si une partie ne reçoit pas de réponse à la réclamation dans un délai de 20 jours calendaires à compter de la date d'envoi de la réclamation, elle a le droit de déposer une réclamation devant le tribunal.

Les parties peuvent établir leur compétence contractuelle pour les litiges découlant du contrat. Cela signifie que les réclamations des parties l'une contre l'autre doivent être déposées auprès du tribunal spécifié dans le contrat. Par exemple, dans Tribunal d'arbitrage ville de Moscou. Si une telle condition n'est pas spécifiée dans le contrat, vous devrez alors vous adresser au tribunal du lieu (lieu de résidence) du défendeur (article 35 du Code de procédure d'arbitrage de la Fédération de Russie).

Dispositions finales de l'accord

Comment informer les parties à un contrat de location de locaux non résidentiels des changements de coordonnées

Fixer un délai dans lequel les parties sont tenues de se notifier les changements d'adresses postale et réelle, d'adresses e-mail, numéros de téléphone et de fax.

Si les parties changent d'adresse réelle ou légale, elles sont tenues de documenter ces changements par un accord supplémentaire.

Si une partie ignore cette obligation, la contrepartie aura le droit de remplir ses obligations (par exemple, soumettre des réclamations) selon les détails dont elle a connaissance.

Combien d’exemplaires de l’accord doivent être signés ?

Si le contrat de bail immobilier ne nécessite pas d'enregistrement, il doit alors être rédigé en deux exemplaires, pour chacune des parties. Si l'accord doit être enregistré, le nombre d'exemplaires est augmenté d'un (pour l'autorité d'enregistrement). Le modèle de contrat de location de locaux non résidentiels, téléchargeable au format Word, précise que le contrat est rédigé en trois exemplaires.

Fichiers joints

• Contrat de location de locaux non résidentiels, formulaire vierge.doc
• Exemple de contrat de location de locaux non résidentiels au bénéfice du locataire.doc
• Exemple de contrat de location de locaux non résidentiels au profit du propriétaire.doc

Rédaction d'un contrat de location de locaux non résidentiels : (Ce qui doit être indiqué dans un tel accord)

Concept:

L'immobilier est l'un des objets les plus importants du droit civil, le moment déterminant de son développement réglementation légale On est passé de la consolidation législative de la propriété exclusive de l'État à la reconnaissance juridique de multiples formes de propriété dans des conditions d'égale protection, et donc au développement de l'institution d'un contrat de bail pour les locaux non résidentiels. Les locaux non résidentiels qui font l'objet d'un contrat de location comprennent les locaux destinés à être utilisés à des fins non productives, de bureau, commerciales, domestiques et autres à caractère productif et non productif.

Un contrat de location de locaux non résidentiels est un contrat civil par lequel une partie (le bailleur) s'engage à mettre à disposition de l'autre partie (le locataire) des locaux non résidentiels pour une possession et une utilisation temporaires ou pour une utilisation temporaire contre rémunération. Cet accord est consensuel, bilatéral et compensé.

Article:

Il s'agit des locaux non résidentiels cédés par le propriétaire au locataire. L'objet est la seule condition essentielle du contrat de location de locaux non résidentiels, c'est-à-dire que sans définition précise de l'objet, le contrat n'est pas considéré comme conclu et valable. Ainsi, dans le texte du modèle de contrat de location de locaux non résidentiels, les locaux transférés doivent être décrits de manière précise et claire. Typiquement, la description du bien comprend : l'adresse exacte de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux à louer ; description de la localisation des locaux dans le bâtiment (étage, numéro de pièce, etc.) ; la superficie des locaux loués conformément au passeport cadastral du RTC ; destination des locaux loués (par exemple, pour des besoins de bureaux, des besoins industriels, pour du stockage, etc.). Toutes ces données peuvent être indiquées lors de la rédaction d'un contrat de location, directement dans le texte du contrat ou en annexes à celui-ci. Par exemple, un passeport cadastral des locaux est généralement joint au contrat de location des locaux. Ce document contient toutes les caractéristiques des locaux transférés (superficie, nombre de pièces, emplacement des escaliers, portes, fenêtres, etc.), ainsi que son agencement schématique. D'ailleurs, dans le contrat de location des locaux, au lieu du passeport cadastral des locaux, vous ne pouvez fournir qu'un extrait d'une copie du passeport cadastral de l'ensemble du bâtiment, qui contient également toutes les données sur les locaux transférés. Une telle copie s'appelle une explication.

Formulaire:

Contrairement à la règle générale sur la forme d'un contrat de location (article 609 du Code civil de la Fédération de Russie), la forme d'un contrat de location pour des locaux non résidentiels est simple et écrite. L'une des étapes de la conclusion d'un contrat de location de locaux non résidentiels est l'établissement d'un document unique signé par les parties (peu importe qui est partie à la relation - une personne morale ou un citoyen et pour quelle durée le contrat est conclu - court ou long). L'enregistrement par l'État d'un contrat de location de locaux est une procédure obligatoire dans les cas où la durée du contrat est de 1 an ou plus. De plus, la transaction n'est considérée comme conclue qu'à partir du moment de l'enregistrement ; à défaut, un contrat de location non enregistré pour des locaux non résidentiels n'a aucune force juridique avec toutes les conséquences qui en découlent.

Côtés :

Les lois de la Fédération de Russie n'exigent aucune exigences particulièresà la composition objet du contrat de location de locaux non résidentiels. Toute personne morale, entrepreneur individuel, ainsi que les personnes physiques capables peuvent agir en qualité de bailleur et de locataire.

Louer:

L'article 654 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit l'obligation d'inclure dans le contrat de location des locaux non résidentiels une condition sur le montant du loyer, bien qu'il ne comprenne aucune règle particulière concernant la forme du loyer. Un exemple de contrat de location de locaux non résidentiels peut prévoir les formes de loyer suivantes : définies comme un montant fixe de paiements effectués périodiquement ou ponctuellement ; la part établie des produits, fruits ou revenus reçus du fait de l'utilisation de locaux non résidentiels loués ; fourniture de certains services par le locataire ; transfert par le locataire au bailleur de la chose prévue par le contrat, la propriété ou le bail ; imposition au locataire des frais prévus au contrat pour l'amélioration des locaux non résidentiels loués (réparations courantes, grosses) ; autres formes à la discrétion des parties au contrat de location de locaux non résidentiels. Le mode de paiement le plus courant est le paiement en espèces, sous forme de paiements fixes effectués périodiquement ou en une seule fois. Les parties à un bail de locaux non résidentiels peuvent même prévoir une combinaison de plusieurs formes de loyer, ce qui revient essentiellement à transformer un bail de locaux non résidentiels en un contrat mixte (paragraphe 3 de l'article 421 du Code civil de la Fédération de Russie), combinant les caractéristiques d'un bail et, par exemple, d'un contrat de prestation de services.

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Contrat de location de locaux non résidentiels dans le Code civil de la Fédération de Russie :

• Selon l'article 651 du Code civil de la Fédération de Russie (Code civil de la Fédération de Russie), une forme écrite pour un contrat de location de bâtiments et de structures est obligatoire. A défaut, le non-respect de la forme du contrat entraîne sa nullité ;
• Conformément à l'article 607 du Code civil de la Fédération de Russie, l'absence de description de l'objet loué entraîne la nullité du contrat ;
• Conformément à la clause 2 de l'article 651 du Code civil de la Fédération de Russie, un contrat de location de bâtiments et de structures conclu pour une période d'au moins un an est soumis à l'enregistrement d'État et est considéré comme conclu à partir du moment de cet enregistrement ;
• Conformément à l'art. 611 du Code civil de la Fédération de Russie, le bailleur est tenu de fournir au locataire un bien dans un état conforme aux termes du contrat de location et à la destination du bien ;
• Dans l'art. 612 du Code civil de la Fédération de Russie établit la responsabilité du bailleur pour les défauts du bien loué. Selon les dispositions de cet article, le bailleur est responsable des défauts du bien loué qui empêchent totalement ou partiellement l'usage de celui-ci, même si au moment de la conclusion du contrat de location il n'avait pas connaissance de ces défauts ;
• Conformément au contenu de l'article 613 du Code civil de la Fédération de Russie, le transfert d'un bien à louer ne constitue pas une base pour mettre fin ou modifier les droits de tiers sur ce bien ;
• Selon le paragraphe 1 de l'article 617 du Code civil de la Fédération de Russie, le transfert de propriété (gestion économique, gestion opérationnelle, propriété successorale à vie) du bien loué à une autre personne ne constitue pas un motif de modification ou de résiliation du contrat de location. Dans tous ces cas, le bailleur initial au titre du contrat doit être remplacé par un nouveau - l'acquéreur du droit de propriété sur ce bien ;
• Art. 615 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit l'obligation du locataire d'utiliser le bien loué conformément aux termes du contrat de location, et si ces conditions ne sont pas définies dans le contrat - conformément à la destination du bien ;
• Art. 616 du Code civil de la Fédération de Russie oblige le bailleur à effectuer des réparations majeures sur le bien loué. Rénovation majeure doit être effectué dans le délai fixé par le contrat, et s'il n'est pas déterminé par le contrat ou est dû à un besoin urgent - dans un délai raisonnable ;
• Selon l'art. 310 du Code civil de la Fédération de Russie, le refus unilatéral d'exécuter une obligation et la modification unilatérale de ses conditions ne sont pas autorisés, sauf dans les cas prévus par la loi. Pour les obligations liées à activité entrepreneuriale, des exceptions à cette règle peuvent être établies par accord ;
• Le contrat de location peut établir d'autres motifs de résiliation anticipée du contrat à la demande du locataire conformément à l'article 2 de l'art. 450 Code civil de la Fédération de Russie ;
• Le contrat de location peut établir d'autres motifs de résiliation anticipée du contrat à la demande du bailleur conformément à l'article 2 de l'art. 450 du Code civil de la Fédération de Russie ;
• Art. 621 du Code civil de la Fédération de Russie garantit le droit de préemption du locataire de conclure un contrat de location pour une nouvelle durée ; Conformément à l'art. 610 du Code civil de la Fédération de Russie, si le locataire continue d'utiliser le bien après l'expiration du contrat en l'absence d'objections de la part du bailleur, le contrat est considéré comme renouvelé aux mêmes conditions pour une durée indéterminée.