• nedostatak finansijskih sredstava;
• finansijska situacija se pogoršala, a vlasnik razumije da je teško održavati domaćinstvo od 300 m2. on to ne može;
• Postoje problemi u komunikaciji.

Glavni razlog za prodaju objekata koji nisu pušteni u funkciju je nedostatak novca za nastavak izgradnje. Naš savjet je da ne gubite vrijeme, tražite kupce. Svake godine vrijednost vašeg nedovršenog doma će padati. Razlog je uticaj spoljašnjih uslova na fizičko stanje objekt. Padavine, mraz, ultraljubičasto zračenje - sve će to utjecati na stanje zidova i temelja, posebno ako nema krova ili oluka. Kao rezultat, samo će zemljište biti od vrijednosti.

Poteškoće u postavljanju komunalnih mreža

Komunikacije su povezane sa sajtom. U ovom slučaju, glavna prepreka vlasnicima su novac i vrijeme. Na primjer, za snabdijevanje gasom potreban je projekat gasifikacije koji je izradila kompanija za gas. Građevinsko-montažne radove izvode i stručnjaci, a spremnost provjeravaju djelatnici plinske službe. Morat ćete trčati po vlastima i izdvojiti više od 100 hiljada rubalja za sve o svemu.

"Nedovršeno" se nalazi u vikend naselje, postoje komunikacije na pristupačnoj udaljenosti. Smetnja može nastati ako komunalni vodovi prolaze kroz imanje susjeda. Situacija kada susjedi sprječavaju da cijevi prolaze kroz njihov posjed je prilično tipična. Ponekad je jedino rešenje odlazak na sud. Šanse za pozitivan rezultat- 99%. Istina, morat ćete potrošiti 3-6 mjeseci na parnicu.

Nedovršeni objekat je na otvorenom polju. Ne postoji ni tehnička ni materijalna mogućnost ugradnje plina, struje i vode. Ne očajavajte: takva "nedovršena" zgrada se može i prodati. Mnogi bogati ljudi sanjaju da žive daleko od civilizacije, a komunikacija je za njih samo pitanje cijene. Možete kupiti sopstvenu trafostanicu i rezervoar za gas (rezervoar u kojem se skladišti gas, koristi se za gasifikaciju privatnih kuća) velike snage, a voda uopšte nije problem - individualni bunar. Naravno, sve to ne košta 5 rubalja, a naknadno održavanje i rad nisu za srednju klasu.

PROČITAJTE TAKOĐE

Kako registrovati nedovršenu gradnju

Zakon jasno kaže da do trenutka registracije objekat ne postoji. To jest, prodati nedovršena kuća, mora biti registrovan. Za nedovršene građevinske projekte izdaje se potvrda o vlasništvu koja pokazuje stepen njihove spremnosti. Kao opšte pravilo, fondacija se takođe može registrovati.

Razlozi za registraciju:

• pravo na zemljište;
• tehnički i katastarski pasoš objekta. Pogledajte publikaciju na web stranici na temu: “Kako napraviti katastarski pasoš za nekretnine”;
• građevinska dozvola.

pažnja: bez dozvole, možete prijaviti gotovu kuću samo ako imate prava na to zemljište.

Ako nemate vremena i novca za registraciju, možete prodati parcelu i uračunati cijenu kuće u njenu cijenu. Preporučljivo je unaprijed procijeniti stambenu izgradnju. Postoji još jedna opcija sa sklapanjem kupoprodajnog ugovora za buduću stvar ili ugovora o ulaganju (to je ista stvar).

Karakteristike sklapanja takvog ugovora:

1. Parcela je vaše vlasništvo;
2. Do prijenosa prava na objekt i lokaciju dolazi tek nakon toga državna registracija;
3. Investitor dovršava vaš dom i vodi registraciju, a zatim dobija pravo vlasništva nad nekretninom.

pažnja: Ova shema je uobičajena među programerima vikend naselja, čime se privlače investicije. Ovo nije tipična situacija za pojedince. Da biste osigurali sve nijanse, potrebna vam je pomoć advokata.

Kako prodati nedovršene objekte preko posrednika ili samostalno

Ako je prodavac nekretnina iskusan i pozitivno iskustvo u prodaji „nedovršenih“ nekretnina, logično je da ga kontaktirate. Početnici su kompetentni kao i vi.

Provjeravamo agenta za nekretnine.

• Zamolite agenta da dostavi dokaze o svojim uspješnim transakcijama, uključujući i nedovršene nekretnine.
• Provjerite profesionalni nivo agenta za nekretnine. Postavite mu pitanja o završetku transakcije i registraciji imovine. Iz odgovora ćete odmah shvatiti da li je osoba u temi ili ne.
• Saznajte koliko stručnjak misli da vaša nekretnina vrijedi. Ako ste ranije proučavali ponude, odgovor na ovo pitanje će vam reći da li agent poznaje tržište nekretnina.

Više o tome pročitajte u našem članku.

pažnja: Mnoge kompanije nude usluge prodaje nedovršenih kuća. Poenta je da ih kupuju u bescjenje, a zatim ih kompletiraju i prodaju po realnoj cijeni. Ako vas uvjere da su takve nekretnine nelikvidne i nepopularne, nemojte vjerovati.

Još jedna opasna stvar: u ugovoru agenti za nekretnine daju klauzulu prema kojoj, ako sami prodate nekretninu, i dalje ćete platiti agentu za nekretnine. Mnogi ugovori zabranjuju vlasniku da samostalno traži kupce i otvoreno reklamira svoju imovinu.

Ako ste dodijelili agenta za nekretnine da traži kupce:

1. Pažljivo pročitajte ugovor i razjasnite sve nejasne klauzule.
2. Ako postoje ograničenja, nemojte prodavati sami;

Kako sami prodati nedovršenu nekretninu

Neka nekretninu procijeni nezavisni stručnjak. Možete samostalno pronaći analoge objekta i odrediti cijenu. Za više informacija o metodama vrednovanja nekretnina, pročitajte na našem portalu članak „Vrednovanje nekretnina: šta, gde, kako?“

Oglašavanje u štampanim medijima i na internetu, od usta do usta. Recite svima koje poznajete da prodajete svoje seoska kuća. Mnoge kupce privlače "nedovršene zgrade" zbog troškova i mogućnosti da promijene originalni projekat kako bi im odgovarao.

Pokušajte dati punu i ažurne informacije o vašoj imovini. Izbjegnite nedostatke i fokusirajte se na prednosti. Ukoliko objekat nije vizuelno prezentabilan, opišite prednosti lokacije: dobra saobraćajna dostupnost, vazduh, putevi, komunikacije itd.

Demonstracija objekta. Da biste uvjerili kupca, sami morate vjerovati u atraktivnost objekta. Pronađite vrhunac u svojoj nekretnini. Adut svih neprijavljenih gotova forma Izgradnja kuće je činjenica da će budući vlasnik moći sam izvršiti popravke i promijeniti raspored.

Tržište prigradskih nekretnina povremeno se popunjava sve više i više nedovršenih građevinskih projekata, ili, kako ih češće nazivaju, nedovršenih zgrada. Kako prodati nedovršenu kuću ako vam iznenada zatreba? A kako ga kupiti, na šta prvo obratiti pažnju?

Kako prodati zemljište sa nedovršenom kućom

Najčešći razlog zašto morate da prodate nedovršenu kuću je jednostavan nedostatak sredstava da se ona završi. Međutim, što je mnogo gore za kupca, razlog za takvu prodaju mogu biti problemi koji su nastali tokom procesa izgradnje - posebno nemogućnost obezbjeđenja potrebnih komunikacija. Cijena po kojoj možete prodati svoju parcelu sa nedovršenom kućom direktno ovisi o razlogu prodaje.

Usput, potrebno je reći nekoliko riječi o samom mjestu. Također igra važnu ulogu u tome koliko brzo možete prodati svoju nedovršenu nekretninu. U suštini, lokacija lokacije, njena lokacija i površina, jedan su od glavnih faktora pri vrednovanju prigradskih nekretnina. Zemljišna parcela može imati više vrsta vlasništva: vlasništvo, doživotno nasljedno vlasništvo, trajno korištenje ili zakup. Istovremeno, parcelu sa nedovršenom kućom možete prodati samo ako je posjedujete ili date u zakup. U drugim slučajevima, morat ćete se dodatno pobrinuti za papirologiju za zemljište.

Konkretno, saznajte da li imate katastarski pasoš za parcelu i da li je upisana kod Katastarske komore. Ako ne, onda ćete prije prodaje morati uknjižiti zemljišnu parcelu tako da joj se dodijeli katastarski broj i dobijete katastarski pasoš parcele sa katastarskim planom. Da biste to učinili, prvo ćete morati kontaktirati jednu od licenciranih geodetskih kuća i naručiti registraciju premjera za ovo područje, definišući njegove točne granice. Nakon toga, potrebno je da se obratite područnom uredu Odjela za katastar i kartografiju sa zahtjevom za upis zemljišne parcele i izdavanje katastarskog pasoša.

Kako prodati nedovršenu kuću - prikupljanje dokumenata

Želimo da vas uvjerimo da se nedovršeni građevinski projekti prodaju jednako dobro kao i završene kuće. Najvažnije je ispravno odrediti njegovu vjerojatnu cijenu i, naravno, sve formalizirati neophodna dokumenta, a prije svega vlasništvo nad samom nedovršenom kućom koju ćete prodati. Da biste to učinili, morate se obratiti lokalnoj kancelariji Rosreestra i tamo dostaviti sljedeće dokumente:

• tehnički pasoš nedovršenog građevinskog projekta primljenog od BTI;
• katastarski pasoš objekta;
• dozvola za gradnju kuće izdata od strane lokalne opštine;
• odobren projekat izgradnje kuće;
• prijava na propisanom obrascu;
• priznanicu o uplati državne dažbine.

Nakon što dobijete vlasnički list za nedovršenu kuću, možete tražiti kupca za nju i izvršiti transakciju. Prodaja nedovršene kuće ozvaničena je, kao i prodaja bilo koje nekretnine, kupoprodajnim ugovorom zaključenim kod notara ili u jednostavnoj pisanoj formi. Da biste to uradili, biće vam potreban sledeći paket dokumenata:

• posjedovni list i potvrda o vlasništvu zemljišne parcele;
• potvrda o vlasništvu nedovršene kuće;
• ugovor o uređenju i odobreni projekat nedovršene kuće;
• katastarski pasoš nedovršene kuće.

Kako kupiti nedovršenu kuću

Ukoliko želite da kupite nedovršenu kuću, onda pored provere da li prodavac poseduje sve dokumente potrebne za prodaju, obavezno saznajte šta je tačno nateralo vlasnika da je proda. Prije svega, obratite pažnju na mogućnost povezivanja komunikacija, inače ćete morati živjeti u kući bez minimalnih pogodnosti ili uložiti znatan iznos da ispravite ovaj nedostatak. Osim toga, trebali biste provjeriti kod svoje lokalne općine da li se planira neka velika gradnja u tom području, kao npr. visokonaponski vod dalekovoda, direktno u blizini vaše buduće lokacije.

Pažljivo proučite dizajn nedovršene kuće i saznajte ima li velikih odstupanja od nje tokom izgradnje. U suprotnom, u budućnosti ćete ili sami morati da ispravite ovaj nedostatak ili ćete imati velikih poteškoća u puštanju kuće u funkciju. Takođe bi bilo dobro da na sledeći pregled kuće pozovete građevinskog stručnjaka koji može da utvrdi da li je došlo do greške prilikom postavljanja temelja ili tokom izgradnje nosivi zidovi, te općenito ocijeniti kvalitet postojeće gradnje.

Saznajte koliko dugo je ova nedovršena kuća na prodaju. Imajte na umu da u odnosu na gotove kuće, nedovršene kuće mnogo brže propadaju i postaju neupotrebljive, jer praktično nisu ničim zaštićene.

KUPUJE SE NEDOVRŠENA KUĆA. Šta treba da znate i čega treba da budete oprezni?

Stručni savjet.
(Časopis "Tehnologije gradnje" br. 3/19 - 2002)

U posljednje vrijeme na tržištu nekretnina postoji interesovanje za kupovinu nedovršenih vikendica. U Podmoskovlju postoje brojne kuće, a ponekad i čitava sela, „bez prozora, bez vrata“. Realtore obično privlače potencijalne kupce relativno niska cijena takvih kuća. Istovremeno, nepromišljena kupovina „nedovršene“ nekretnine kasnije se može pretvoriti u dosadne nevolje. Na šta treba obratiti pažnju ako namjeravate kupiti takvu kuću? Odgovara na pitanja urednika časopisa “Građevinske tehnologije” Andrey Turovsky - šef kompanije "BN Ingineering".

"T. S.”: Dakle, kupac je odlučio kupiti nedovršenu kuću u prigradskom naselju. Gdje početi?

Prije svega, morate se uvjeriti da je prodavač zaista vlasnik stranice ili njegov predstavnik ovlašten da ulazi u relevantne transakcije. Ove informacije se mogu dobiti od lokalnog odbora za zemljište. Osim toga, potrebno je identifikovati vlasnike susjednih parcela, jer će biti potrebna njihova saglasnost prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora. Ako se i okolina sastoji od nedovršenih kuća, često je teško pronaći njihove vlasnike. To znači da potpisivanje ugovora može „visiti“ dugo vremena.

"T. S.”: Kupovina kuće, čak i ako je nedovršena, automatski daje novom vlasniku status vlasnika zemljišta. Ali od početka 2002. godine poslovi s nekretninama ne podliježu licenciranju. Kako u takvoj situaciji doći do pouzdanih podataka o stečenoj parceli?

Sve informacije o izgledima za razvoj teritorije na kojoj se nalazi stečeno zemljište dostupne su lokalnom odboru za zemljište ili okružnom arhitektu.

"T. S.: Koje dokumente prodavac kuće mora dostaviti kupcu?

Prodavac kuće mora obezbijediti, u najmanju ruku, građevinsku dozvolu. Ovaj dokument pokazuje da je gradnja izvedena prema projektu koji je dogovoren sa vatrogasnom inspekcijom i odobren od strane okružnog arhitekte. Tako će novi vlasnik biti pošteđen procedure dokumentacije, što će olakšati puštanje objekta u funkciju.

Ako postoji građevinska dozvola, onda mora postojati i projekat koji je uradila licencirana organizacija, što je garancija od grubih grešaka u projektiranju (licenciranje arhitektonske djelatnosti je ukinuto tek od 10. februara 2002. godine – prim. urednika). Uz projekat moraju biti priložena dva važna dokumenta: zaključak o rezultatima geoloških istraživanja i kopija plana lokacije (geobaze), s naznakom kota i komunikacija koje prolaze u blizini objekta. Ovi dokumenti će pomoći u daljem razvoju infrastrukture lokacije.

Kada je riječ o nedovršenoj kući, odnosno nedovršenom projektu, onda bi, u idealnom slučaju, vlasnik trebao imati gotovi plan sa spiskom izvedenih radova tokom izgradnje. Na osnovu izvršnog dijagrama može se napraviti predviđanja o tehničkom stanju pojedinih konstruktivnih elemenata i cijelog objekta u cjelini, kao i odrediti moguće opcije rekonstrukcija kuće.

"T. S.”: Šta učiniti ako nedostaju navedeni dokumenti?

Zaista, kada parcela prelazi od jednog vlasnika do drugog, dokumenti se često gube. Ako kupac, uprkos tome, i dalje planira kupovinu kuće, onda je potrebno izvršiti detaljan vizuelni pregled buduće nekretnine. Prisutnost dubokih pukotina u temeljnim konstrukcijama i zidovima zgrade, svježi popravni šavovi - sve bi vas to trebalo upozoriti. Ali čak i u nedostatku vidljivih ozbiljnih oštećenja ili tragova "kozmetičkih" popravki, treba obratiti veliku pažnju na to kako su napravljeni nosive konstrukcije zgrade. Zidovi moraju biti dugački najmanje jednu i pol cigle, odnosno najmanje 38 cm debljine, a na njima je podna ploča od 6 m, onda bi to trebalo izazvati ozbiljnu zabrinutost.

"T. S.”: Da li je moguće ojačati zid koji nema dovoljnu nosivost?

Da bi izveli takav posao, građevinari moraju znati na kakvoj osnovi zgrada ima? Kolika je njegova dubina? U našoj klimatskoj zoni širina temeljnog jastuka treba biti od 60 do 120 cm (ovisno o tlu i veličini opterećenja). Dubina je najmanje 130-140 cm, ali ako je temelj izrađen od standardnih armiranobetonskih blokova širine 40 cm, tada će se kuća prije ili kasnije slegnuti, što će dovesti do pojave pukotina u građevinskim konstrukcijama. Slična situacija će se pojaviti pri postavljanju temelja do dubine od 60-80 cm, odnosno u zoni smrzavanja tla. Osim toga, nisu rijetki slučajevi kada su u izgradnji korišteni nekvalitetni materijali ili su korišteni u druge svrhe. Najgore je ako se radi o temeljnim konstrukcijama. Na primjer, kruna apsurda, bio je slučaj kada su uspjeli izgraditi temelj od pjenastih betonskih blokova koji ne mogu izdržati kontakt s vodom. U svim takvim slučajevima, zgrada će se morati demontirati. Za kapitalna kuća Izvođenje ovog posla korištenjem tehnologije bit će skupo.

Postoji još jedna suptilnost. Prilikom kupovine građevinske kutije, čak iu zadovoljavajućem stanju, treba imati na umu da temelj nije potpuno opterećen. U procesu dovršetka kuće, kako se nanosi žbuka, pojavljuje se vodovodna oprema, sistem grijanja, podne košuljice itd., pritisak na temelj će se povećati. Procjenjuje se da se za kuću površine 300 m2 ovo opterećenje može povećati za otprilike 40 tona.

"T. S.”: Dakle, ispada da će se u nedostatku projekta ipak morati naručiti, bez obzira na kvalitet i stanje konstrukcija postojeće zgrade?

Nesumnjivo. Uostalom, prije nego što nastavite graditi kuću ili započeti njenu rekonstrukciju, potrebno je, u najmanju ruku, znati za koja opterećenja je temelj dizajniran, kako je napravljen i koje su karakteristike tla. Da biste to učinili, morat ćete izmjeriti i pregledati postojeću zgradu na lokaciji, te naručiti geološka istraživanja. Projekat je neophodan za ugradnju unutrašnjeg prostora inženjerske komunikacije, za završne radove. Kada projekat bude gotov, potrebno ga je dostaviti okružnom arhitekti na razmatranje i dobiti saglasnost za izgradnju od načelnika lokalne uprave. Ako se planira opskrba plinom kuće, tada će, na osnovu dogovorenog arhitektonskog projekta, biti potreban poseban projekat gasifikacije, koji mora odobriti vatrogasna inspekcija. Osim toga, u nekim područjima Moskovske regije sada je potrebna dozvola sanitarne i epidemiološke službe. U slučaju da površina kuće prelazi 500 m2, i dalje ćete morati proći odobrenje u MOSOBLARCHITEKTURE.

"T. S.: Šta kupac treba da zna o komunikacijama?

Prije svega, treba da pitate kako su stvari kod vaših komšija? Da li imaju centralizovani sistem vodosnabdevanja, gasa ili kanalizacije? Ovdje treba imati na umu da bi se, na primjer, snabdijevanje gasom moglo plaćati po principu zajedničkog učešća akcionara. U tom slučaju trebate saznati da li je prethodni vlasnik platio svoj dio plaćanja? U suprotnom, novi vlasnik će morati da otplaćuje tuđe dugove.

Dešava se i da su vlasnici 3-4 susjedne kuće zajednički isporučili struju - kupili i postavili transformator, položili kabl. U ovom slučaju može se ispostaviti da je snaga ove električne opreme ograničena i da je nemoguće spojiti drugu zgradu na nju. Novi vlasnik kuće moraće da kupi sopstveni transformator, koji je skup. Stoga je bolje kontaktirati lokalnog električara i saznati postoji li rezerva snage, je li moguće spojiti?

"T. S.”: Koje greške budući vlasnici kuća najčešće prave?

Mnogo je grešaka. Nastaju zbog donošenja pogrešnih odluka, zbog nedostatka iskustva u izgradnji kuća i posjedovanju kuće. Svaki privatna kuća, Kako arhitektonska struktura, dio je našeg okruženja. Morate shvatiti da ovo pitanje zahtijeva odgovoran pristup njegovom kreiranju, uređenju i radu. U svim fazama, uključujući i početnu, potrebno je privući kompetentne stručnjake, arhitekte i dizajnere. Svaka kuća treba da bude u skladu sa pejzažnim okruženjem i da se odnosi na susjedne zgrade. Bilo koja projektantska i građevinska „amaterska djelatnost“, po pravilu, dovodi do smanjenja arhitektonske, estetske, operativne i tehničke, a kao posljedice i tržišne vrijednosti kuće i gradilišta. Budući vlasnik, čak i prije kupovine nedovršene kuće, mora ispravno procijeniti svoje snage i mogućnosti. Pogotovo kada je u pitanju inženjerska podrška, s kojom će se morati pozabaviti, riješiti mnoge probleme i snositi velike troškove. Obično gradski stanovnik ne brine o postavljanju i radu komunikacija, pa čak ni ne zna kako se to radi. Za njega ove probleme rješavaju specijalizovane organizacije. Kada kupujete vlastitu nekretninu, morate mnogo naučiti. Da biste izbjegli greške, morate angažirati samo profesionalce za posao.